¿Cuál es la diferencia entre cooperativas y condominios?

¿Te has preguntado acerca de las diferencias entre las cooperativas y los condominios? No estas solo. Aunque, puede sorprenderle saber que los condominios no se hicieron populares hasta la década de 1960. Cuando las pautas de la FHA finalmente permitieron la financiación de condominios, el concepto del complejo de condominios despegó. Antes de eso, casi todos los edificios que permitían muchos propietarios múltiples eran cooperativas. Hoy en día, encontrará la mayoría de las cooperativas o edificios cooperativos de viviendas en las grandes ciudades metropolitanas.

La gente tiende a asociar cooperativas con la ciudad de Nueva York, pero también puede encontrar cooperativas en las principales ciudades como San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit y Chicago, Tucson y Phoenix, incluidos algunos en Florida y otros distribuidos por toda la costa este.

¿Qué es una cooperativa?

Una cooperativa no es realmente inmobiliaria. Los bienes inmuebles son tierra, junto con cualquier mejora estructural, incluidos los derechos subterráneos y aéreos. En cambio, una cooperativa es una corporación. Cuando un comprador compra una cooperativa, el comprador compra acciones en la corporación y el derecho de ocupar una unidad específica. Un comprador cooperativo no está comprando la unidad o una parte del edificio.

Además, un comprador cooperativo puede o no ser capaz de financiar la compra de la cooperativa. No todos los bancos harán un préstamo cooperativo. Entre los bancos que harán un préstamo cooperativo, no todas las cooperativas califican como un edificio calificado.

Los compradores deben consultar con su prestamista para averiguar si la cooperativa está en su lista aprobada.

Un comprador cooperativo también paga una tarifa mensual a la cooperativa. Esa tarifa incluye una parte prorrateada para la hipoteca del edificio, si corresponde; los salarios de un portero, personal de mantenimiento, posiblemente un superintendente de edificios; seguro para la estructura; mantenimiento regular, mantenimiento y limpieza de las áreas comunes, incluidos los impuestos a la propiedad inmobiliaria.

Una posible desventaja para una cooperativa, dicen los críticos, es el hecho de que un propietario a menudo pagará dos hipotecas. Ella pagará su propia hipoteca por la cooperativa y la hipoteca del edificio para la cooperativa, que también podría ser un préstamo refinanciado para pagar las mejoras de capital para el edificio.

¿Qué es un condominio?

A diferencia de una cooperativa, cuando un comprador compra un condominio, el comprador compra bienes inmuebles. El comprador posee el espacio entre las paredes, los pisos y los techos, generalmente en el punto medio. La unidad se evalúa por separado a efectos fiscales, y el comprador paga los impuestos directamente al asesor del condado (o a través de la cuenta de depósito del prestamista).

Un condominio se puede financiar por separado y la propiedad está asegurada por una escritura fiduciaria o hipoteca, dependiendo de las leyes estatales. El diseño estructural de un condominio es una unidad individual, que puede ser una sola historia, múltiples historias o incluso separada.Por ejemplo, tengo una casa unifamiliar en Hawaii que está designada como un condominio, sin embargo, es una estructura independiente, con su propio patio.

El comprador de un condominio también, como un comprador cooperativo, paga tarifas mensuales. Estas tarifas se pagan a la asociación de propietarios. Los honorarios a la HOA pagan por el mantenimiento de las áreas comunes, el exterior del edificio, el techo, el seguro, la administración de la asociación y, a menudo, incluyen algunas de las utilidades, como agua y recolección de basura.

Algunas de las cuotas de HOA incluyen tarifas para una casa club, instalaciones para hacer ejercicio y una piscina / spa.

Más diferencias entre una cooperativa y un condominio

En términos generales, una cooperativa suele ser más barata de comprar que un condominio, lo que significa que puede costar más comprar un condominio. Sin embargo, la compensación es que las tarifas pagadas a una cooperativa podrían ser más altas que las cuotas de la Asociación de Propietarios de un condominio.

Una gran diferencia entre una cooperativa y un condominio es el hecho de que ningún cuerpo cálido con efectivo puede comprar una cooperativa. Las cooperativas se rigen por un consejo de administración, determinado por los accionistas de la cooperativa. Los condominios también están regidos por un consejo de administración, pero esos consejos no aprueban a los compradores. La junta de la cooperativa tiene el derecho de aprobar a un posible comprador. Si bien el comprador no puede ser rechazado debido a la discriminación definida por la ley de Vivienda Justa, los compradores deben pasar un examen riguroso.

Algunas cooperativas no permiten que compradores extranjeros compren una unidad. Muchas cooperativas no permiten que los inversores o los compradores de segundas residencias prefieran a los ocupantes propietarios. Los consejos de cooperativas examinarán la solicitud del comprador potencial, los estados financieros, la lista de activos y pasivos, el informe de crédito, los saldos bancarios, incluida una revisión de las cartas de recomendación de amigos y socios comerciales, encabezada por una entrevista personal.

Si bien este procedimiento puede parecer una invasión extrema de la privacidad, los propietarios de una cooperativa aprueban este proceso porque pueden ser muy selectivos con las personas que viven en el edificio. Cuando una persona compra un condominio, no hay un proceso de selección de los vecinos, no hay manera de evitar que una banda de death metal ruidoso ocupe cuartos al lado.

Por otro lado, la junta de la cooperativa también aprueba el precio de compra. Si el precio es tan bajo que podría afectar los valores de los demás accionistas, una junta de cooperativas puede rechazar la aprobación de la venta. Un condominio HOA no tiene tal autoridad para evitar una venta.

Muchos complejos de condominios limitan el número de alquileres como un porcentaje del total de unidades. El porcentaje generalmente oscila entre el 80 por ciento ocupado por el propietario y el 50 por ciento. Esto tiene la intención de evitar que el complejo se convierta en un complejo de apartamentos y disminuya los valores. La mayoría de las cooperativas no permiten subarrendamientos ni alquileres.

Uno puede vivir en un complejo de condominios durante años y nunca conocer a los vecinos. Es poco probable que suceda en una cooperativa donde los propietarios conocen a todos y todo sobre usted.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.