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Pregunta: ¿Cuál es la mejor manera de elegir rangos de precios para una búsqueda en el hogar?
Un lector pregunta: "Mi esposo y yo estamos buscando nuestro primer hogar. Hemos reducido los vecindarios que nos gustan y hemos recibido listados por correo electrónico de nuestro agente. ¿Deberíamos pedirle a nuestro agente que aumente nuestro precio? rango para permitir la negociación de precios? ¿Cuál es la mejor manera de elegir rangos de precios? "
Respuesta: Elegir el rango de precio correcto es importante porque de lo contrario podría perder la oportunidad de encontrar el hogar adecuado.
Sin embargo, tampoco desea perder tiempo mirando casas que no se ajustan a sus criterios porque cuestan más de lo que quiere pagar. Lo único peor que encontrar la casa de sus sueños y descubrir que el vendedor no se doblegará en el precio es no encontrar su casa en absoluto porque el rango de precios era incorrecto.
Flex Your Price Point Ranges
Los agentes no siempre piensan en la forma en que los compradores buscan casas cuando aceptan una entrada. Al no fijar el precio de una casa en el rango de precio correcto, los vendedores pueden perder compradores que nunca verán la lista.
Por ejemplo, si su precio de venta máximo es de $ 399, 000, no configure una búsqueda de propiedades con un punto de precio final superior de $ 399, 000. Extrañará las viviendas a un precio de $ 399, 950, así como las enumeradas a $ 405, 000.
Los rangos de precios típicos que buscan los compradores son:
- $ 275, 000 a $ 299, 000. Estos no incluyen los hogares enumerados a continuación $ 274, 999 o más, $ 299, 001.
- $ 250, 000 a $ 275, 000. Estos no incluyen los hogares enumerados a continuación $ 249, 999 o superior $ 275, 001.
- $ 225, 000 a $ 250, 000. Estos no incluyen casas con un precio inferior a $ 224, 999 o superior $ 250, 001
- $ 200, 000 a $ 225, 000. Estos no incluyen viviendas con un precio inferior a $ 199, 999 o superior a $ 225, 001.
Puede ver el dilema. Sin embargo, muchos agentes toman listados fuera de estos rangos de precios, lo que podría funcionar para usted. Algunos agentes se apegan a números repetitivos y tomarán una lista con todos los dos, por ejemplo, $ 222, 222.
Los compradores que buscan un precio mínimo de $ 225, 000 nunca encontrarán esa lista con precios razonables si descuidan para expandir sus rangos de precios.
La temperatura del mercado afecta los precios
Las temperaturas del mercado pueden ser altas, bajas o neutras. Si compra en casa en un mercado de vendedores, sepa que es muy probable que los vendedores obtengan su precio de venta. En algunos casos, los vendedores recibirán múltiples ofertas, lo que resulta en un precio más alto que el precio de lista. Si su límite máximo es, por ejemplo, $ 300,000, probablemente debería mantenerse muy cerca de un precio máximo de $ 300,000.
Sin embargo, si se trata de un mercado de compradores, los precios son bajos. Esto significa que la mayoría de los vendedores negociarán con usted, y deja espacio para que usted pueda mirar casas de un precio ligeramente más alto.
Compare el historial de precios de lista con los porcentajes de precios de venta
Solicite a su agente de bienes raíces que imprima el historial de los últimos seis meses o más de actividad de ventas en su área de orientación. Compare el precio de lista original con el precio de venta final. Si el precio de venta es más bajo que el precio de lista, ¿cuánto más bajo es?
Mire todas las casas en esa área en su rango de precio. Calcule la relación del precio promedio de venta en comparación con el precio de lista promedio. Por ejemplo, si los precios de venta promedio fueron de $ 315,000, pero los precios de lista promedio fueron de $ 329, 500, la diferencia es de 4, 4%.
Entonces, si su máximo es de $ 300, 000, probablemente podría considerar viviendas a un precio de $ 312, 500 y presentar una oferta más baja.
Esta fórmula funciona bien cuando se venden muchas casas. Con pocas ventas, los promedios no se aplican, pero aún puede calcular los porcentajes de descuento en cada uno de esos hogares para obtener un porcentaje razonable de uso.
Calcula la motivación del vendedor
No esperes que un agente de listados te explique por qué el vendedor está vendiendo. Los agentes que divulgan voluntariamente ese tipo de información podrían estar violando su relación fiduciaria con el vendedor. Eso no quiere decir que algunos no chillen como si no hubiera mañana si se les presionara.
Algunas casas se venden con grandes descuentos cuando encuentras un vendedor extremadamente motivado. Estos son vendedores que son:
- Mudanza debido a reubicación laboral
- Divorciación al vender
- Entrar en ejecución hipotecaria
- Candidatos a la venta en corto
- Aferrados financieramente por dinero en efectivo
- Casarse
- Comprar otra casa contingente en la venta
Examine Days on Market
No es raro en ningún mercado que un agente de bienes raíces tome una cotización demasiado cara. Esas son típicamente las casas que se sientan en el mercado por más tiempo. Considere buscar casas caras que tengan al menos 90 días en el mercado. Puede que no haya nada de malo en ellos, sino en el precio.
Y podrían ser los principales candidatos para una gran reducción de precios. Si llega a ellos primero, puede vencer a la competencia.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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