Cómo calcular los costos de la tienda de arrendamiento

La evaluación de los costos iniciales puede ser difícil para los nuevos minoristas. Si varios de los pasos para planificar un negocio requieren que usted tenga una licencia comercial minorista, ¿cómo obtendrá la información necesaria para determinar si su plan comercial de venta minorista es viable o no? El resultado final es que muchas de las cifras para el plan de negocios necesitarán ser estimaciones.

Del mismo modo, si planea solicitar un préstamo del banco para su negocio minorista.

El banco quiere ver que ha tenido en cuenta los costos de hacer negocios, y querrá una imagen bastante precisa de cuáles serán sus costos. Esto incluye su alquiler.

Cómo hacer un presupuesto

Entonces, ¿cómo sabe lo que pagará en alquiler antes de pagarlo (o incluso antes de saber dónde se ubicará)? Tienes que investigar un poco y obtener algunas cifras sólidas de los propietarios de edificios y / o empresas de gestión. Conozca los altos y bajos ingresos de otras rentas minoristas en el área donde desea que esté su tienda.

Comience por buscar las propiedades vacantes en el área donde desea abrir su tienda minorista. La mayoría de las áreas tienen un precio promedio por pie cuadrado. Por ejemplo, una tienda en un popular centro comercial ubicado directamente frente a una carretera transitada puede tener un costo de $ 23 por pie cuadrado. Entonces para 1, 900 pies cuadrados, eso costaría aproximadamente $ 3, 642 por mes.

[Pies cuadrados totales x precio por pies cuadrados ÷ 12 (meses) = Alquiler mensual]

Un edificio independiente de tamaño similar ubicado a media milla de esa tienda solo puede ser de $ 11 por pie cuadrado. Para el propósito de escribir un plan de negocios, usar un precio promedio de $ 17 por pie cuadrado sería una suposición segura en este ejemplo.

Otra gran consideración es el tipo de términos de arrendamiento que obtendrá.

La mayoría de los propietarios en un espacio comercial como el minorista le pasarán los costos de hacer negocios como parte del contrato de arrendamiento. Hay tres cargos comunes agregados a su alquiler base cada mes. Típicamente, un propietario le cobrará por CAM (mantenimiento del área común) que es el costo del propietario para mantener el estacionamiento, la iluminación, etc. del centro en el que se encuentra. Además, los propietarios transferirán el costo de los impuestos a la propiedad por el espacio. También es común que el propietario le pida que pague la prima del seguro por su espacio. Si bien se le puede exigir (y se debe) que tenga un seguro para su propiedad ubicada en el espacio, el propietario tiene una política para protegerlo del daño al espacio mientras lo está arrendando. El costo de esta prima se puede transferir junto con el alquiler.

Si tiene un contrato de arrendamiento con los tres costos descritos en el último párrafo, esto se denomina arrendamiento de "triple red". Esto se refiere al hecho de que su arrendamiento es el alquiler base, más CAM, más seguro, más impuestos o neto de la renta básica.Asegúrese de tener mucho cuidado al investigar esta condición en los arrendamientos de su área. Es más común que el arrendador no use un sistema de triple red.

Esto significa que su alquiler de nuestro ejemplo ($ 3, 642) en realidad podría ser de $ 200 adicionales por mes. Ese es un número significativo. He conocido a muchos minoristas que dejaron estos costos fuera de su proforma y se encontraron en graves problemas de flujo de efectivo una vez que abrieron su tienda.

Asegúrese de calcular el costo de los servicios públicos, el mantenimiento, el seguro o las tarifas de su propiedad y posibles aumentos de alquiler. Idealmente, ese último artículo será predecible, ya que es probable que firme un contrato por un plazo fijo en una carrera específica. Pero lea la letra pequeña y conozca las condiciones bajo las cuales podría ocurrir un aumento en la tasa.

Alternativas para alquilar espacio comercial

Cada vez más, las empresas de nueva creación abandonan la ruta tradicional de alquilar una tienda, en lugar de contar con espacios compartidos o de trabajo conjunto para ahorrar en costos. Si planea hacer la mayor parte de su venta en línea, es posible que no necesite una ubicación física, sino solo una dirección física para fines impositivos.

Y para las operaciones minoristas de temporada, puede tener más sentido no tener una ubicación permanente, en cambio, optar por el alquiler a corto plazo de un puesto en el mercado de un agricultor o un quiosco en un centro comercial u otro lugar ocupado. Si bien estas opciones ahorrarán dinero en el corto plazo, pueden ser más difíciles de calcular en un presupuesto dado que no son un costo fijo tradicional.

También debe estar atento a cualquier espacio de incubadora de inicio en su área, que normalmente no tiene costo para una nueva empresa. Los espacios de incubadora no son ideales si planea vender sus productos directamente a los clientes, pero pueden ser útiles cuando aún está despegando su negocio.