Fundamentos hipotecarios inversos: lo que necesita saber

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que proporciona efectivo utilizando el capital de su casa. Esta no es la manera más flexible (o la menos costosa) de pedir prestado, por lo que vale la pena evaluar las alternativas antes de usar una. En la situación correcta, estos préstamos proporcionan una forma poderosa de aprovechar el valor de su hogar.

Lo básico

Al igual que una hipoteca estándar, una hipoteca revertida es un préstamo que utiliza su casa como garantía. Sin embargo, estos préstamos son diferentes de varias maneras, lo que lleva a la parte "inversa" del nombre.

Usted recibe dinero en lugar de pagarle a su prestamista cada mes
El monto de su préstamo crece con el tiempo, en lugar de contraerse con cada pago mensual

El concepto es similar a una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, las hipotecas inversas solo están disponibles para los propietarios de 62 años o más, y generalmente no es necesario que pague estos préstamos hasta que se mude de su casa.

Las hipotecas inversas pueden proporcionarle dinero para lo que desee. Siempre que cumpla con los requisitos (ver a continuación), puede usar los fondos para complementar los ingresos de otras fuentes o cualquier ahorro que haya acumulado. Sin embargo, no se limite a la posibilidad de obtener dinero fácil: estos préstamos son complicados (especialmente para relajarse) y reducen los activos de sus herederos.

Existen varias fuentes para hipotecas inversas, pero cubriremos principalmente la Hipoteca de conversión de capital propio (HECM) disponible a través de la Administración Federal de Vivienda.

A HECM generalmente es menos costoso para los prestatarios debido al respaldo del gobierno, y las reglas para estos préstamos los hacen relativamente amigables para los consumidores.

¿Cuánto puedes conseguir?

La cantidad de dinero que recibe depende de varios factores y se basa en un cálculo que hace ciertas suposiciones sobre cuánto tiempo durará el préstamo.

Equidad: cuanto más equidad tenga en su casa, más podrá sacar. Para la mayoría de los prestatarios, funciona mejor si ha estado cancelando su préstamo durante muchos años y su hipoteca está casi completamente cancelada.

Tasa de interés: tasas de interés más bajas significa que puede obtener más de una hipoteca inversa.

Edad: la edad del prestatario más joven del préstamo también afectará la cantidad que obtenga, y los prestatarios mayores pueden tomar más. Si tiene la tentación de excluir a alguien más joven para obtener un pago mayor, tenga cuidado: un cónyuge más joven tendría que mudarse a la muerte de un prestatario anterior si la persona más joven no está incluida en el préstamo.

Su elección de cómo obtener el dinero también es importante. Puede elegir entre varias opciones de pago.

Suma global: la opción más simple es tomar todo el dinero a la vez. Con esta opción, su préstamo tiene una tasa de interés fija, y el saldo de su préstamo simplemente crece con el tiempo a medida que se acumulan los intereses.

Pagos periódicos: también puede optar por recibir pagos regulares (mensualmente, por ejemplo). Esos pagos pueden durar toda la vida o durante un período de tiempo determinado (10 años, por ejemplo). Si su préstamo vence porque todos los prestatarios se han mudado de la casa, los pagos finalizan. Con los pagos de por vida, es posible sacar más de lo que usted y su prestamista esperan si vive una vida excepcionalmente larga.

Línea de crédito: en lugar de retirar dinero en efectivo de inmediato, puede optar por una línea de crédito, que le permite extraer fondos cuando los necesite. La ventaja de este enfoque es que solo paga intereses sobre el dinero que realmente ha pedido prestado, y su línea de crédito podría crecer con el tiempo.

Combinación: no puede decidir? Puede usar una combinación de los programas anteriores. Por ejemplo, puede tomar una pequeña suma global por adelantado y mantener una línea de crédito para más adelante.

Para obtener una estimación de cuánto puede sacar, intente con la calculadora de la Asociación de prestamistas hipotecarios revertidos nacionales. Sin embargo, la tasa real y las tarifas cobradas por su prestamista diferirán de las suposiciones utilizadas.

Costos de hipoteca inversa

Al igual que con cualquier otro préstamo hipotecario, pagará intereses y tarifas para obtener una hipoteca inversa. Históricamente, los honorarios han sido notoriamente altos, pero las cosas están mejorando.

Aún así, debe prestar atención a los costos y comparar las ofertas de varios prestamistas.

Los honorarios pueden ser (y a menudo son) financiados o integrados en su préstamo. En otras palabras, no escribe un cheque, por lo que no siente esos costos, pero aún los está pagando. Los honorarios reducen la cantidad de capital restante en su hogar, lo que deja menos para su patrimonio (o para usted, si vende la casa y paga el préstamo). Si tiene los fondos disponibles, puede ser conveniente pagar de su bolsillo en lugar de pagar intereses sobre dichos honorarios en los próximos años.

Costos de cierre: pagará algunos de los mismos costos de cierre necesarios para la compra o refinanciación de una vivienda. Por ejemplo, necesitará una tasación, necesitará documentos presentados y su prestamista revisará su crédito. Algunos de estos costos están fuera de su control, pero otros se pueden administrar y comparar. Por ejemplo, las tarifas de origen varían de prestamista a prestamista, pero la oficina de registro de su condado cobra lo mismo sin importar a quién use.

Honorarios por servicios: es posible que reciba un "shock sticker" cuando vea las tarifas mensuales que ingresan en sus ingresos mensuales de una hipoteca revertida. Hay límites máximos para las tarifas HECM, pero siempre vale la pena comprar.

Primas de seguro: porque las HECM están respaldadas por la FHA (que reduce el riesgo para su prestamista), usted paga una prima a la FHA. Su prima inicial de seguro hipotecario (MIP) está entre 0. 5 por ciento y 2. 5 por ciento, y usted pagará una tarifa anual de 1. 25 por ciento del saldo de su préstamo.

Interés: por supuesto, usted paga intereses sobre cualquier dinero que haya tomado a través de una hipoteca inversa.

Reembolso

No realiza pagos mensuales en una hipoteca inversa. En cambio, el saldo del préstamo vence cuando el prestatario se muda permanentemente del hogar (generalmente al momento de la muerte o cuando la casa se vende).Sin embargo, usted está asumiendo una deuda que debe ser cancelada; simplemente no se da cuenta.

Su deuda total será la cantidad de dinero que reciba en efectivo más el interés sobre el dinero que tomó prestado. En la mayoría de los casos, su deuda crece con el tiempo, porque está pidiendo prestado dinero y no haciendo ningún pago (incluso podría estar pidiendo más préstamos cada mes).

Cuando vence su préstamo, debe ser devuelto. El préstamo generalmente se vence cuando todos los prestatarios se hayan mudado "permanentemente". Sin embargo, las hipotecas inversas también pueden vencer si no cumple con los términos de su contrato, por ejemplo, si no paga los impuestos a la propiedad.

La mayoría de las hipotecas inversas se devuelven a través de la venta de la casa. Por ejemplo, después de su muerte, la casa sale al mercado y usted recibe efectivo que puede utilizarse para cancelar el préstamo. Si debe menos de lo que vende la casa, puede mantener la diferencia. Si debe más de lo que vende la casa, no tiene que pagar la diferencia con un HECM (en otras palabras, "gana").

En algunos casos, sus herederos decidirán quedarse en casa. En esos casos, se debe pagar el monto total del préstamo, incluso si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la vivienda. Sus herederos necesitarán obtener una gran cantidad de dinero para mantener la casa en la familia.

Requisitos

Para obtener una hipoteca inversa, deberá cumplir con algunos criterios básicos.

Reglas básicas:

El hogar es su residencia principal (no puede usar una propiedad de alquiler, por ejemplo)
Tiene al menos 62 años de edad
No está atrasado en ninguna deuda con el gobierno federal

Equidad suficiente: ya que está sacando dinero de su casa, necesita una cantidad sustancial de capital en su casa de la que extraer. No hay un préstamo para calcular el valor como lo haría con una hipoteca "forward". Gastos corrientes:

debe tener la capacidad de continuar pagando los gastos relacionados con su hogar (deberá demostrar que puede mantener los gastos). Esto garantiza que la propiedad mantenga su valor y que conserve la propiedad de la propiedad. Por ejemplo, tendrá gastos de mantenimiento continuos y es posible que deba pagar impuestos sobre la propiedad y primas de seguro. Ingresos:

no necesita ingresos para calificar para una hipoteca inversa porque no está obligado a hacer pagos del préstamo. Asesoramiento:

antes de que se financie su HECM, debe asistir a una "sesión de información al consumidor" con un asesor de HECM aprobado por HUD. Se supone que esto proporciona información imparcial sobre el producto. Primera hipoteca:

si aún debe dinero en su casa, aún puede obtener una hipoteca inversa (algunas personas lo hacen para eliminar los pagos mensuales existentes). Sin embargo, la hipoteca revertida deberá ser el primer gravamen de la propiedad. Para la mayoría de los prestatarios, eso significa pagar la deuda restante de su hipoteca con parte de su hipoteca inversa. Esto es más fácil si tiene aproximadamente el 50% de equidad en su hogar (o más).