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El tipo de hipoteca que seleccione como inversionista de bienes raíces es un factor clave para determinar su nivel de riesgo y el flujo de efectivo que generará su inversión. El ROI general, el rendimiento de la inversión, dependerá de múltiples factores, pero el tipo de préstamo se encuentra cerca de la cima.
Aquí hay seis tipos populares de hipotecas desde la perspectiva de un inversor:
• Tasa fija : la hipoteca "estable de Eddie".
Bajo riesgo y predecible. Pero, no siempre la tasa más baja. Sin embargo, si tiene la intención de mantener una casa alquilada durante años, este tipo de préstamo le permite establecer este costo importante de propiedad en piedra. No tiene que preocuparse por los cambios de tarifas que dañen su flujo de caja. También se puede refinanciar si las tasas bajan, por lo que tiene cierta flexibilidad. Si las tasas son más altas de lo que desea, pero aún puede obtener un flujo de efectivo decente, puede solicitar un préstamo de tasa fija con el objetivo de refinanciar en una fecha futura.
• Tasa ajustable (ARM) : puede ofrecer tasas iniciales más bajas, pero el inversor asume el riesgo de tasa de interés durante la vida de la inversión. Este tipo de préstamo es mejor si desea una tasa baja para un período de tenencia planificado más corto, antes de que la tasa cambie. También puede solicitar este tipo de préstamo si espera que las tasas bajen. Hay préstamos ARM a 5, 7 y 10 años disponibles, y uno de estos puede ajustarse a su plan de inversión y aumentar el flujo de efectivo mientras planea vender el activo antes de que se ajusten las tasas de los préstamos.
• Solo interés : reduzca su pago pagando únicamente intereses (sin principal) durante un período predefinido. Pero prepárate para que suba tu tarifa. Si definitivamente planea algún tipo de reventa en un corto período de tiempo, este puede ser el costo de bolsillo más bajo para el período en que necesite el dinero. Un préstamo de transacción fijo y reversible por el tiempo desde el cierre de la compra hasta el cierre de la venta podría ser un ejemplo.
También hay inversores que planean un Intercambio 1031 en el futuro cercano que use préstamos con intereses solamente para mantener los costos bajos y el flujo de caja hasta que se ejecute su plan.
• Cero abajo : los "gurús" predican este enfoque de financiamiento que no requiere pago inicial. Esto puede aumentar la tasa de rendimiento de su inversión, pero tenga en cuenta los riesgos. Este tipo de préstamo casi desapareció después del colapso que comenzó en 2007. Puede haber algunas opciones de financiación creativas volviendo al mercado, ya que esto se está actualizando a finales de 2015, pero no será fácil encontrar el cero inicial.
• Globo : una hipoteca global se amortiza en un período que es más largo que el plazo del préstamo. Esto puede generar algunos ahorros en el pago mensual, pero prepárese para refinanciar al final del plazo.Ejemplo: Sacas un préstamo para comprar una casa y el pago se basa en una amortización a 30 años, pero el préstamo es solo por cinco años. Debe pagar el préstamo al final de esos cinco años, el pago global. Usted ahorra gastos de intereses debido a la amortización de 30 años.
• Exotics : si tiene una oferta hipotecaria que parece demasiado buena para ser cierta, probablemente lo sea. La mayoría de este tipo de préstamo desapareció después del colapso, así que lo menciono solo en caso de que te encuentres con algo tan creativo que parezca imposible.
Un tipo de préstamo que no es tan "exótico" es una hipoteca general que cubre un grupo de propiedades que ya posee el prestatario. Si han estado retenidos durante años, hay capital que se puede usar para financiar otras inversiones. Un grupo de estas propiedades se puede comprometer como garantía para financiar otras compras de propiedades.
Los inversores inmobiliarios tienen opciones de financiación, pero son menos variados que en el pasado. Sin embargo, un inversionista agresivo puede financiar sus negocios de varias maneras y obtener el ROI que desea. Evalúe cuidadosamente sus opciones. A veces, la selección del tipo de préstamo puede marcar la diferencia en cuanto a si se puede llegar a un acuerdo o no. Pero, si es así de cerca de una llamada, tenga cuidado de hacer su diligencia debida.
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