¿Qué son los préstamos puente y cómo funcionan?

Los préstamos puente son populares en ciertos tipos de mercados inmobiliarios. Si los préstamos puente son una buena opción para usted depende de varios factores. La razón por la cual los compradores contratan un préstamo puente es para comprar otra casa antes de vender una residencia existente. Eso puede parecer una solución ideal, pero un préstamo puente no está exento de riesgos.

Por ejemplo, cuando un comprador compra otra casa antes de vender una casa existente, dos maneras comunes de encontrar el pago inicial para la casa móvil es mediante la financiación de un préstamo puente o un préstamo con garantía hipotecaria (o valor acumulado en la vivienda). línea de crédito).

Aconsejo a los vendedores que esperen antes de comprar una casa y vendan primero la casa existente, pero muchos sienten la necesidad de localizar su traslado a casa primero.

Si está absolutamente seguro de que su casa actual se venderá, aliviará los temores sobre lo que sucederá si no lo hace. Es posible que desee hablar con un asesor de confianza antes de solicitar un préstamo puente. La principal ventaja de un préstamo puente es evitar una oferta contingente y hacer que su oferta de mudanza sea más atractiva para un vendedor.

Generalmente, un préstamo con garantía hipotecaria es menos costoso, pero los préstamos puente contienen más beneficios para algunos prestatarios. Además, muchos prestamistas no prestarán un préstamo con garantía hipotecaria si la casa está en el mercado. Los prestatarios inteligentes compararán los beneficios entre los dos préstamos para determinar cuál es la mejor opción para su situación particular y planear con anticipación antes de hacer una oferta para comprar otra casa.

Una ventaja importante de un préstamo puente es el hecho de que le permite comprar un nuevo hogar sin una contingencia para vender.

En los mercados de vendedores, muchos vendedores no aceptarán una oferta contingente. Si tiene una casa para vender, eso podría significar que no podría comprar una casa de otra manera que sin una contingencia.

¿Qué son los préstamos puente?

Los préstamos puente son préstamos temporales que cubren la brecha entre el precio de venta de una casa nueva y la nueva hipoteca de un comprador de vivienda, en caso de que la casa del comprador aún no se haya vendido.

El préstamo puente está asegurado a la casa existente del comprador. Los fondos del préstamo puente se usan luego como un pago inicial para la mudanza a casa.

¿Cómo funcionan los préstamos puente?

Muchos prestamistas no tienen pautas establecidas para los mínimos FICO ni para la relación deuda-ingreso. La financiación se guía por un enfoque de suscripción más "razonable". La pieza del rompecabezas que requiere pautas es la financiación a largo plazo obtenida en el nuevo hogar.

Algunos prestamistas que otorgan préstamos conformes excluyen el pago del préstamo puente para fines de calificación. Esto significa que el prestatario está calificado para comprar la casa móvil al sumar el pago del préstamo existente, si lo hay, en el hogar existente del comprador al nuevo pago de la hipoteca de la casa en movimiento.Las razones por las que muchos prestamistas califican al comprador en dos pagos se deben a que:

• La mayoría de los compradores tienen una primera hipoteca existente en un hogar actual.
• Es probable que el comprador cierre la compra de la casa móvil antes de vender una residencia existente.
• Por un período de corto plazo, el comprador tendrá dos casas.

Si la nueva hipoteca es un préstamo conforme, los prestamistas tienen más margen para aceptar una mayor proporción deuda-ingreso ejecutando el préstamo hipotecario a través de un programa automatizado de suscripción. Si la nueva hipoteca es un préstamo enorme, la mayoría de los prestamistas restringirán al comprador de vivienda a una proporción de 50% de deuda a ingresos.

Tarifas promedio para préstamos puente

Las tarifas variarán entre los prestamistas, pero a continuación se incluye una estimación promedio de un préstamo puente en California. Las tasas de interés fluctúan, pero para este ejemplo, usemos 8. 5%. Este tipo de préstamo puente no tendrá pagos durante cuatro meses; sin embargo, los intereses devengarán y serán pagaderos cuando el préstamo se pague al momento de la venta de la propiedad. Aquí hay tarifas de muestra, enviadas por un corredor de hipotecas real *:

• Tasa de administración: $ 850
• Tasa de tasación: $ 475
• Tasa de depósito: $ 450
• Tasa de título: $ 450 +
• Tasa notarial: $ 40
• Tarifa de registro: $ 65
• Tarifa de envío por cable / mensajería / envío: $ 75

Además, hay una tarifa de originación de préstamo en préstamos puente basada en el monto del préstamo. Cada punto equivale al 1% del monto del préstamo. Aquí hay tarifas promedio, enviadas por un corredor de hipotecas *. De nuevo, las tarifas variarán.

• $ 25, 000 a $ 100, 000 =. 50 puntos
• $ 100, 000 a $ 150, 000 =. 75 puntos
• $ 150, 000 a $ 250, 000 = 1. 0 puntos

Beneficios de compra de vivienda de los préstamos puente

• El comprador puede poner inmediatamente su casa en el mercado y comprar sin restricciones.
• Los préstamos puente pueden no requerir pagos mensuales durante algunos meses.
• Si el comprador ha hecho una oferta contingente para comprar y el vendedor emite un aviso de realización, el comprador puede eliminar la contingencia para vender y seguir adelante con la compra.

Inconvenientes en la compra de viviendas de los préstamos puente

• Los préstamos puente cuestan más que los préstamos con garantía hipotecaria.
• Los compradores serán calificados por el prestamista como propietarios de dos casas y es posible que muchos no cumplan con este requisito estricto.
• Hacer dos pagos de hipoteca, más el interés acumulado en un préstamo puente, podría causar estrés.

* Nota: Gracias a Evelyne Jamet en Vitek Mortgage por proporcionarnos las tarifas de muestra del préstamo puente.

DIVULGACIÓN: Vitek Mortgage es el proveedor preferido de mi agencia de corretaje y disfruta de una relación afiliada con Lyon Real Estate.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.