Definición de tierra no mejorada en bienes raíces

La tierra no mejorada en bienes inmuebles se define como la tierra que no tiene ciertos servicios requeridos básicos necesarios para utilizarla para otros fines. Estos incluyen electricidad, teléfono, acceso a la calle o agua disponible.

Cuando aparece en la lista de servicios de listas múltiples, generalmente la falta de electricidad y teléfono hará que la propiedad aparezca como no mejorada, a pesar de que hay un servicio de carretera o calle.

No mejorado está abierto a la Interpretación

Si bien la definición parece clara, hay diferentes cosas que los compradores potenciales valoran al buscar propiedades de tierra sin procesar. No mejorado casi siempre significa que no hay un medidor de electricidad, caja de teléfono o medidor de gas natural en la propiedad. Sin embargo, esa es una definición estrecha.

¿Qué tan lejos están esas cosas? En muchas áreas rurales, hay una gran cantidad de parcelas de tierra no mejoradas en la lista. Un paquete muy remoto definitivamente no fue mejorado por ninguna definición. Ni siquiera había un camino público hacia la propiedad. En su lugar, se adquirió un permiso para utilizar una carretera y una puerta del Servicio Forestal de los Estados Unidos. No había electricidad, gas o teléfono en ninguna parte a una distancia razonable de cualquiera de los límites de la propiedad.

La forma en que se enumeraba la propiedad era importante, ya que su inclusión como no mejorada definitivamente la eliminaba de todas las búsquedas por personas que solo querían paquetes con utilidades en la línea de la propiedad. Sin embargo, muchas veces estaban disponibles dentro de unos cientos de yardas y existían servidumbres para permitir que fueran llevados a la línea de propiedad.

A menudo hay un campo en el MLS para la distancia a las utilidades, lo que ayuda. Lo mejor es que al realizar búsquedas en la MLS incluya todo el terreno para no perder una propiedad con potencial solo porque no figura como mejorada.

Los errores al enumerar agentes generalmente implican no obtener toda la información sobre la tierra.

Además, a veces hay errores de encuesta. En un caso, la encuesta incorrecta se adjuntó a la lista de un paquete de 5 acres. Era la encuesta anterior de un paquete mucho más grande del cual el que estaba a la venta estaba subdividido. El comprador recibió la encuesta correcta durante el proceso de transacción, pero fue embarazoso para el agente.

Otra característica de algunos mercados es que muchos listados remotos de terrenos pueden permanecer en el mercado por años. Days on Market a menudo puede estar entre 1, 000 y 2, 000. Puede ser una tarea rutinaria y un viaje en cuatro ruedas, pero el agente del listado realmente necesitaba salir y verificar la propiedad al menos una vez al año para ver si: había algunos ocupantes ilegales viviendo allí en un viejo autobús.

• todas las señales que colocabas seguían allí y no estaban llenas de agujeros.
• no hubo dumping ilegal en toda regla.
• Los propietarios casi siempre están fuera del estado, y una vez que deciden listar la propiedad, casi nunca la vuelven a visitar.

Consideraciones en la compra y venta de terrenos no mejorados

No puedo hablar en todos los mercados, pero en el mío había preocupaciones adicionales con los compradores cuando compraba terrenos no mejorados.

ocupantes ilegales y posesión adversa:

• en la mayoría de los estados, alguien puede ocupar tierras en contra de los intereses del propietario y sin su conocimiento y, después de un período específico, tomar posesión legal de la tierra. Cualquier comprador desea hacer una inspección minuciosa de toda la propiedad para asegurarse de que no haya ocupantes ilegales. ¿Se puede asegurar el título?
• en mi mercado había grandes áreas con dudoso historial de títulos que no podían obtener un seguro de título. Antes incluso de ejecutar un contrato, es una buena idea consultar con una compañía de títulos con la descripción legal. ¿Cómo va a obtener los servicios públicos a la línea de la propiedad:
• si alguna vez desea utilizar el terreno para más de fin de semana RV o tienda de campaña, en algún momento querrá traer los servicios públicos. ¿Hay servidumbres establecidas, o las puedes obtener para el futuro? No mejorado no necesariamente significa que no hay restricciones:
• Las restricciones de propiedad se pueden colocar en una propiedad y se transfieren con la tierra, casi imposible de eliminar. No significa que siempre se cumplan, pero pueden ser un problema. La tierra no mejorada puede ser una gran inversión, pero haga su tarea antes de realizar una compra. En estos días, puede ser apropiado realizar algunas investigaciones sobre el posible uso previo y los riesgos ambientales.

Algunas granjas tenían tanques de diesel viejos para combustible de tractor, y algunos pueden considerarse un peligro.