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El seguro de título de propiedad es una parte importante de la mayoría de las transacciones de cierre de bienes raíces. Como su nombre lo indica, asegura el título de la propiedad para el beneficio del comprador. El seguro de título es una medida de protección para asegurar su interés de propiedad en bienes raíces. Sin embargo, no asegura todas las situaciones posibles que puedan amenazar su título, y hay amplias "excepciones" en cada política.
Cuando un comprador participa en el proceso de cierre, en algún momento recibirá un "encuadernador de seguro de título" o "compromiso". Esta puede ser una pila de papel muy gruesa y contendrá mucha información sobre el historial de propiedad de la propiedad.
Consejo: ¡LÉALO!
Sí, habrá muchas cosas aburridas. También habrá algunas cosas muy antiguas que se remontan a la historia, a veces hasta las concesiones de tierras originales. Hay poco o nada que pueda hacer para disputar esta información o hacer cambios, entonces, ¿por qué leerla?
Puede haber menciones de antiguas restricciones de escrituras que se transfieren a todos los propietarios subsiguientes, y usted está sujeto a obedecerlas. En las áreas más rurales, ha habido propietarios que colocaron restricciones de escrituras en la venta que restringen la forma en que se puede usar la tierra. Un ejemplo es una restricción en cuanto a la cantidad de árboles que podrían ser talados por futuros propietarios. Esto puede parecer algo pequeño, a menos que su plan sea limpiar una porción de tierra para cultivar.
Si lo haces de todos modos, ¿te llamarán? Tal vez no, a menos que haya herederos de los dueños originales que valoran su memoria y sus deseos. Sin embargo, cuando vaya a vender, puede haber problemas con su violación y los derechos de propiedad de los nuevos compradores.
Más comunes son las restricciones de asociación y subdivisión de propietarios.
Has conducido por el vecindario y te gusta. Amas el hogar Le entusiasma mudarse y disfrutar de su nuevo hogar. Una de sus primeras compras después de la mudanza es un bonito edificio de almacenamiento de madera que albergará su equipo de campamento y de navegación. Lo tienes todo configurado y luego obtienes una carta de la asociación de propietarios que dice que debes quitar la estructura, ya que no está permitida o el techo está visible sobre la valla de privacidad.
Créalo o no, hay miembros de estos barrios que manejan y vigilan las violaciones. Un propietario que leyó las restricciones en el documento del título de la carpeta aún recibió una carta menos que amistosa. Poseía un bote y sabía que no podía estacionarlo ni almacenarlo en ningún lugar de la propiedad donde fuera visible. Él sacrificó su coche al clima para mantener el bote en el garaje. Sin embargo, cuando decidió vender, llamó a una revista de comercio de botes para enumerarla. Uno de sus servicios fue enviar a una persona a tomar fotos del bote.Se llegó a un acuerdo para que el propietario deje un cheque en la guantera del bote y estacione el bote en el camino de entrada el día de las fotos.
Lo adivinaste. La carta llegó la semana siguiente, a pesar de que el bote solo había salido un día y fue devuelto prontamente al garaje.
El propietario no estaba contento con el tono de la carta sobre cómo deberían comportarse los "buenos vecinos", pero todo estaba hecho y realmente no había nada que hacer.
Esta historia es una de las decenas de miles que se producen cada año, desde quejas por pasto alto hasta la eliminación forzosa de jardinería exterior o elecciones de colores en el hogar. Con esto en mente, lea los documentos que se adjuntan a la carpeta de seguros de título, ya que pueden morderlo más tarde, lo que reduce el disfrute de su propiedad.
Peligro: no comprender las excepciones
Habrá una sección de la carpeta o compromiso que indicará qué NO está cubierto por la política. A menudo, el comprador no comprende que puede haber limitaciones o problemas graves que pueden estar en esta sección. Siempre habrá ciertas cosas exceptuadas de la cobertura, que incluyen:
- No se pueden presentar reclamos de cobertura basados en intrusiones o actividades relacionadas con el ejercicio legal de los derechos de acceso o servidumbre. Un ejemplo que ha sido un problema para algunos propietarios implica servidumbres de servicios públicos. Todos necesitamos electricidad, agua, alcantarillado y, a menudo, líneas de gas que sirven a nuestra propiedad. Estas servidumbres otorgadas a los servicios públicos les permiten ingresar a la propiedad y cavar, construir y reparar sus líneas e infraestructura. Cuando tiene una servidumbre que involucra 10 pies a lo largo de una línea de propiedad, esto significa que cualquier cosa que construya o instale en esa parcela de 10 pies corre el riesgo de daños o más. Si pone en un patio de concreto que se extiende en esta área, podría ser dividido por una utilidad para llegar a sus líneas o tuberías.
- No se pueden presentar reclamaciones por artículos indicados en encuestas o en restricciones de escrituras u otros artículos específicamente registrados en los registros del condado. Un ejemplo fue una servidumbre de acceso concedida a un vecino de al lado para reparar un campo de lixiviación del sistema séptico existente que invadió la propiedad. El nuevo comprador no estaba contento cuando el vecino de al lado tuvo que sacar parte de su jardín para reemplazar la tubería del campo de lixiviación. Sin embargo, estaba en las excepciones y no en un reclamo que podría presentarse para una indemnización.
Esos son algunos ejemplos de excepciones a la cobertura. Leer las excepciones es muy importante. Es poco probable que haya algo allí que lo alarmará, pero debe saber cuáles son para evitar problemas más adelante.
Consejo: Comprenda la cobertura
Ciertos aspectos del seguro de título están regulados por los estados individuales, por lo que querrá comprender las reglas del estado en el que se encuentra la propiedad. Un buen ejemplo es el seguro de título escalonado disponible en Nuevo México. En un esfuerzo por hacer que las pólizas sean lo más económicas posible para los vendedores (negociables, pero los vendedores generalmente pagan una prima para los compradores), Nuevo México excluye la cobertura de la encuesta de una "política básica"."
Un comprador que quiere que se cubran los errores que puedan descubrirse en las encuestas si la propiedad del comprador se ve amenazada, tendría que comprar cobertura adicional. Esto es aconsejable, y su agente de bienes raíces debería decirlo. A veces no lo hacen. Lo saco a colación, y esto puede ser un gran problema más tarde, aunque raramente. Una instancia fue un error descubierto cuando el vecino hizo una inspección y 12 pies a lo largo de la línea de propiedad pertenecía al vecino. El supuesto propietario que perdió los 12 pies perdió toda una hilera de árboles sembrados años antes también. No estaba cubierto, por lo que no recibió ninguna compensación.
Peligro: confiar en otros para que aconsejen en lugar de leer
LEA el compromiso de seguro del título y haga tantas preguntas como necesario para comprender completamente su cobertura, así como también lo que no está cubierto. Depender de la compañía de títulos o de los agentes de bienes raíces es bajo su propio riesgo.
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