Cosas que debe saber sobre una FHA Venta Corta

Un vendedor puede calificar para una venta corta de la FHA si HUD determina que el vendedor tiene dificultades. Todas las ventas cortas de la FHA están sujetas a las pautas de HUD, Vivienda y Desarrollo Urbano. Debido a que el gobierno tiene sus dedos en la venta corta, el proceso es un poco torpe, y puede ser confuso para los agentes y vendedores de venta corta por igual. Los siguientes consejos deberían ayudar a despejar la confusión.

Pautas básicas para una venta corta de la FHA

Si su venta corta está en la pista corta a la nada, es posible que esté atrapada en la cascada FHA.

FHA quiere explorar las posibilidades de una modificación de préstamo. Si su modificación de préstamo fue rechazada o rechazada, este es su día de suerte porque se moverá mucho más rápido a través del proceso de venta corta de la FHA.

• La casa se identifica como de 1 a 4 unidades. Esto significa que un dúplex o fourplex puede calificar para una venta corta FHA, pero un edificio de apartamentos de 5 unidades no puede.
• Las casas no ocupadas no pueden usarse como alquiler por más de 18 meses. Si una casa se usó como un alquiler por más de 18 meses, se debe obtener una variación para proceder. Obtener una varianza consume mucho tiempo.
• Inicio no fue comprado un alquiler. Si la casa fue comprada como una inversión, la propiedad no califica para una venta corta de la FHA.
• El vendedor enfrenta una dificultad. Los vendedores que planean alejarse de la casa o esperan hacer una venta corta estratégica no califican.
• El vendedor está al menos 30 días en mora al cierre. HUD tiene mucho cuidado de decir que no se debe alentar a un vendedor a que deje de pagar una hipoteca; sin embargo, si el vendedor no está atrasado, la venta corta de la FHA no será aprobada. No me importa cómo lo digan, el gobierno le está diciendo a los prestatarios que dejen de hacer los pagos de la hipoteca.

Preguntas comunes sobre una venta corta de la FHA

• ¿Cuánto tiempo lleva hacer una venta corta de la FHA?

  Todo el proceso dura de 4 a 6 meses, pero puede llevar más tiempo. HUD puede emitir una extensión por otros 2 meses. Parece que cada vez que el gobierno está involucrado, uno puede esperar trámites burocráticos y demoras. Primero, si el administrador es Bank of America, HUD emite una Aprobación para participar, luego de un proceso largo y enrevesado para determinar si el vendedor y la propiedad califican para la venta corta de la FHA. El vendedor tiene 4 meses para vender la casa. Otros bancos aprueban la venta en descubierto de la FHA en función del contrato de compra.

• ¿Cómo se determina el valor de mercado para una venta corta de la FHA?

  HUD realizará una tasación en toda regla y espera un valor de mercado. No permitirá que los precios de venta de las ejecuciones hipotecarias y otras ventas en corto se incluyan en la tasación a menos que esos precios sean las solo ventas comparables. Al eliminar las ventas competidoras cercanas, a veces el precio final de venta aprobado puede ser irrazonable, lo cual es un error en el proceso.

• ¿Puede obtener una oferta de compra para una venta corta de la FHA?

  Sí, aunque es mejor aprobarse primero para la "venta previa a la ejecución hipotecaria", pero no es necesario. Sin embargo, es más fácil para el comprador si un vendedor puede obtener la aprobación previa antes de comercializar la casa porque acorta el tiempo de espera para el comprador.

• ¿Puede un vendedor recibir efectivo por una venta corta de la FHA?

  Si la compensación no se utiliza para contribuir con dinero al segundo préstamo, la respuesta es sí. El monto del incentivo comienza en $ 1, 000 y si la venta no se cierra dentro de los 90 días, se reduce a $ 750. Si el segundo prestamista requiere más de $ 1, 500 para liquidar la venta en descubierto, el vendedor deberá contribuir parte o la totalidad del incentivo al segundo prestamista.

• ¿La FHA permitirá que un vendedor acredite los costos de cierre del comprador?

  Si bien es cierto que muchos compradores de la FHA necesitan un crédito de costo de cierre para ayudar a pagar los costos de cierre, y la FHA permitirá un crédito de 3% cuando la FHA asegura el financiamiento del comprador, la FHA no permitirá más de un 1% de crédito en un FHA Short Sale. Sin embargo, es posible obtener una variación. La FHA espera obtener el 88% de su precio de venta aprobado. Si los ingresos netos exceden el mínimo de la FHA, es posible que la FHA apruebe una mayor contribución del vendedor a los costos de cierre del comprador.

El mayor inconveniente de una corta venta de la FHA es el tiempo que lleva procesar la venta corta. Si es posible, será mucho más fácil para todas las partes si el prestatario primero solicita y rechaza una modificación de préstamo, seguido de una solicitud para obtener la aprobación previa para una venta corta de la FHA. Una vez aceptado en el Programa de preforeclosure de la FHA, contrate a un agente de venta corta y salga al mercado a un precio preaprobado.

Hay dos cláusulas importantes para incluir en la venta corta de la FHA a través del Bank of America. La primera es verborrea para el acuerdo de listado que le permite al vendedor cancelar el acuerdo de listado sin que le deba dinero al agente. El segundo es verborrea para una adición entre el comprador y el vendedor que revela que la venta corta está sujeta a aprobación.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}