¿Deberían los vendedores de casas contratar a un tasador?

Los vendedores de viviendas a menudo me preguntan si deberían gastar un poco de dinero extra y obtener una tasación de un tasador profesional antes de incluir una casa en venta. Puedo entender ese sentimiento, pero a menos que la propiedad sea tan única que el agente de cotización no pueda preparar un análisis de mercado comparativo, pagar por una tasación en toda regla puede ser excesivo.

Razones por las cuales una evaluación rara vez ayuda cuando se vende una casa

• Para empezar, los tasadores son como profesionales en cualquier profesión, algunos son excelentes y algunos no pudieron encontrar una propiedad con dos mapas y una linterna. Las evaluaciones no son una garantía de valor. Algunas veces, una evaluación ni siquiera es una estimación de valor. En algunos estados, los tasadores podrían no tener licencia. A menos que un vendedor tenga experiencia de primera mano con un tasador en particular, no hay manera de sentirse completamente seguro de que la evaluación será precisa.

• Los tasadores pueden cometer errores. Si el tasador no está familiarizado con un vecindario o sus caprichos que pueden restarle valor, la evaluación puede ser incompleta. El método utilizado por muchos tasadores para establecer el valor de mercado es comparar casas similares en condiciones similares que se vendieron recientemente. A veces, los agentes eliminan las fotografías después del cierre de la MLS. Si el tasador no ha visto el interior de la casa, el tasador podría usar inconscientemente una vivienda que necesita reparación como una venta comparable a una casa actualizada.
• Los evaluadores no siempre pueden encontrar todos los datos requeridos. Probablemente reciba al menos una llamada por semana de un tasador preguntándome sobre mis ventas recientes. Los tasadores quieren saber si hubo algo inusual en el hogar, si el vendedor pagó los costos de cierre del comprador o si hubo concesiones especiales. No todos los agentes de bienes raíces están disponibles para responder este tipo de preguntas y no todos los evaluadores preguntan, además de que los principales agentes de producción podrían no recordar los detalles de cada transacción.

• Los tasadores pueden diferir entre ellos, incluso los tasadores expertos no siempre estarán de acuerdo. Pídales a 3 tasadores una opinión de valor, y lo más probable es que obtengan 3 opiniones diferentes. Es por eso que los vendedores a veces piden a 3 agentes de bienes raíces una opinión valiosa y terminan cometiendo el peor error del vendedor cuando eligen al agente que ofrece el precio más alto.

Cómo los compradores evalúan viviendas en venta

El precio de las viviendas es parte del arte y parte de la ciencia. Cuando los agentes de bienes raíces preparan un análisis de mercado comparativo, estamos tratando de determinar cuánto va a pagar un comprador por el hogar y el precio al que el comprador del prestamista evaluará. Estos valores pueden ser dos números diferentes.

A veces los compradores se sienten muy confundidos cuando compran una casa. Por lo general, comparan los valores entre las casas que visitaron, por lo que no saben realmente cómo determinar el valor cuando las únicas viviendas que ven son las casas en venta.Saben lo que otros vendedores están pidiendo por sus casas, pero a menudo no saben qué casas en el vecindario vendieron recientemente y por cuánto.

Si reciben ventas comparables, los compradores generalmente no tienen suficiente conocimiento de tasación para saber cómo ajustar las variaciones entre las viviendas. Podrían tratar de comparar una casa con una piscina y mejoras a una casa en un terreno más pequeño sin piscina y con necesidad de trabajo, y no tienen ni idea de cómo calcular la diferencia en términos monetarios. Para colmo de males, su agente probablemente tampoco lo sepa.

Por ejemplo, a un comprador se le puede decir que la casa de al lado se vendió por $ 300, 000. Eso sería suficiente para hacer que el comprador crea que debería poder ofrecer $ 300, 000 para la casa vendida a su lado.

Sin embargo, la casa a la venta junto a esa casa podría tener un dormitorio y baño adicionales, lo que significaría que probablemente podría valer más. ¿Cuánto vale un dormitorio y baño extra? Los compradores no saben.

Los compradores a menudo toman una decisión sobre el precio en función de las casas de la competencia en venta. Si recorren una casa que es demasiado costosa, por ejemplo, eso hará que las viviendas a precios razonables parezcan una ganga. También podrían preguntarle a su agente de bienes raíces cuánto deberían pagar, y el agente podría decir, por ejemplo, que la relación promedio de precio de venta a lista es del 98%, por lo que el agente podría sugerir una reducción del 2% del precio .

Los compradores no deberían preguntarle a un agente inmobiliario cuánto ofrecer por un hogar. La mayoría de los agentes se sienten incómodos al sugerir un precio de oferta ya que no es su hogar y algunos de ellos, detesto admitirlo, no están calificados para responder.

Un comprador debe pedirle a un agente de bienes raíces que brinde al comprador información suficiente para que el comprador pueda tomar una decisión informada.

Más razones por las cuales una tasación pagada por el vendedor podría ser inútil

Una de las razones principales por las que una tasación pagada por el vendedor antes de incluir una casa es una pérdida de dinero para el vendedor es porque el comprador podría no confía en la evaluación. El comprador podría pensar que el vendedor persuadió al tasador para que llegara a un valor más que fácil de justificar porque los compradores a menudo son sospechosos. Los compradores tienden a sentirse sospechosos porque se sienten incómodos en un entorno extraño, más que porque algo no funciona bien.

Además de esto, el prestamista del comprador seguramente NO aceptará la tasación del vendedor. El comprador aún tendrá que pagar una tarifa por separado para una tasación para obtener financiamiento. Además, si también es muy probable que el prestamista del comprador requiera una tasación adicional, justo antes del cierre, para verificar la exactitud de la primera tasación. Porque los prestamistas están sabiendo que no todas las evaluaciones, especialmente desde la implementación de HVCC, son precisas. Sin mencionar, desde el colapso del mercado de 2008, los prestamistas hoy en día se dan cuenta de que una buena tasación es simplemente una buena estimación del valor y las estimaciones pueden variar.

Si bien la estimación de valor de un agente de bienes raíces no es una tasación y no debe interpretarse como tal, generalmente los agentes de cotización pueden hacer un buen trabajo al calcular un precio de cotización basado en las ventas comparables y el movimiento del mercado.Es una de las razones por las que ganamos mucho dinero.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.