¿Qué deberían revelar los vendedores a los compradores de viviendas?

Por ley, los agentes de bienes raíces no pueden completar las divulgaciones de los vendedores a menos que el agente sea el vendedor o una parte de la transacción. Sin embargo, eso no impide que algunos agentes ingenuos completen las divulgaciones en nombre de sus clientes y se abran a potenciales demandas legales. Después de todo, en su mayoría son demandas que han provocado la creación de muchos de los formularios de divulgación que los agentes piden a los vendedores que completen.

Si su agente no puede informarle, pregunte a un abogado si necesita firmar cada divulgación que le entregue.

Divulgaciones federales

Cada estado tiene sus propias leyes con respecto a las divulgaciones, por lo que los formularios variarán según el lugar donde viva. Se requiere una divulgación federal como Pintura a base de plomo para todas las transacciones si la casa se construyó antes de 1978. La divulgación también le da al comprador 10 días para realizar inspecciones de pintura a base de plomo, a menos que se omita por escrito la contingencia del período de tiempo. Sin embargo, se considera una buena práctica dar a cada comprador, independientemente de dónde viva y sin importar el tipo de propiedad que tenga bajo contrato la revelación relacionada con la pintura a base de plomo. El potencial para una demanda es demasiado grande para hacer lo contrario. Además, aunque está prohibido, todavía hay lugares donde se vende pintura con plomo.

Hechos importantes

Los hechos materiales se conocen comúnmente como cualquier cosa que pueda afectar la decisión de compra del comprador o el precio y los términos que ofrece el comprador.

En otras palabras, si tiene conocimiento sobre un defecto, debe divulgarse. En California, los vendedores deben notificar a los compradores si ha ocurrido una muerte en la propiedad en los últimos 3 años. Algunos compradores se asustan al saber que un vendedor murió en la casa.

Un vendedor una vez me preguntó si debería decirle al comprador que su esposo murió en su habitación hace cinco años.

Aunque la ley no lo exige, porque la muerte ocurrió fuera del período de tres años y porque el comprador no preguntó al respecto, le sugerí que lo revelara a los compradores, y ella lo hizo. Además, si ella hubiera elegido retener esta información del comprador, habría tenido que revelarla porque ahora tenía conocimiento de un hecho material.

Causas de la muerte

Muchos compradores de viviendas están de acuerdo con las noticias de una muerte ocurrida en la casa, siempre que no haya sido violenta o espantosa. También hay compradores que creen que las casas están obsesionadas por antiguos ocupantes que murieron en la casa. Si tiene detalles específicos, puede considerar compartirlo con el comprador a menos que se trate de SIDA. Consulte con sus leyes locales y con un abogado de bienes raíces para obtener asesoramiento sobre las muertes relacionadas con el SIDA porque en algunos estados, el SIDA se incluye en una clase protegida y podría estar sujeto a reclamos por discriminación también.Hay momentos en que estás maldito si lo haces y maldito si no lo haces.

Divulgaciones externas

Algunos estados requieren divulgaciones sobre artículos que afectan o podrían afectar la propiedad, tales como:

• Terremotos
• Riesgos naturales
• Cambios de zonificación
• Zonas de inundación
• Riesgos de incendio > Contaminación acústica
• Contaminación del suelo
• Contaminación del aire, entre otros.
• Debido al volumen de demandas, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California publica una serie de formularios de divulgación para compradores, algunos de los cuales le dicen a un comprador que si compra una casa en un campo de golf, las pelotas de golf errantes pueden romper sus ventanas.

¿Por qué? Porque un dueño de una casa que compró en un campo de golf una vez lo demandó por no revelarlo cuando las pelotas de golf rompieron su ventana de imagen.

¿Necesita divulgar todas las reparaciones de su casa?

Si revelara personalmente la condición de mi propio hogar a un comprador, no usaría el término "reparación" porque podría interpretarse como que el defecto se corrigió permanentemente. Pero si hubiera llamado a un plomero para arreglar una fuga debajo del fregadero, revelaría:

Las tuberías una vez filtradas.

• Pagué a ABC Fontaneros $ 175 para detener la fuga.
• Las tuberías no se han filtrado desde entonces.
• ¿Son las tuberías buenas como nuevas? No lo sé. Probablemente no. Sin embargo, no voy a garantizarlo.

En muchos casos, los compradores de viviendas sienten una sensación de alivio si saben que se han reparado algunas cosas. Brinda seguridad a los compradores si saben que un vendedor tiene:

Se reemplazó un techo

• Electricidad y plomería mejoradas
• Se atornillan los cimientos
• Problemas de cimentación

En áreas con sótanos, este es un gran problema , como lo son los problemas que rodean los sótanos húmedos. Pero también lo son las losas defectuosas. Representé a un vendedor cuyo piso de madera más reciente mostraba decoloración en algunos puntos. ¿Fue debido a la humedad? Los vendedores no sabían. Simplemente quitamos las alfombras, revelamos la decoloración al comprador y ofrecimos un crédito de $ 5,000 para las nuevas plantas, que los compradores aceptaron sin más discusión o alboroto.

¿Qué pasa con los rumores?

En términos generales, a menos que infrinja una ley estatal o local al divulgar si tiene conocimiento de un defecto o hecho material, entonces comuníquelo. Si un vecino repitió un rumor, y usted no ha verificado ni refutado el rumor, es posible que desee considerar decirle al comprador sobre el rumor. Sigue la regla de oro Si desea saber, su comprador probablemente también lo haga. Por lo general, los compradores no están molestos por la recepción de información negativa. Se enojan y llaman a un abogado cuando sienten que han sido engañados, engañados o mentidos.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.