¿Debería comprar su segunda casa primero?

No es un momento fácil para ser un comprador de vivienda por primera vez, especialmente si usted vive en un lugar donde el inventario de casas nuevas es bajo, los requisitos de pago inicial son altos y los precios de bienes raíces son por encima del promedio Eso incluye lugares costosos como Nueva York, Silicon Valley y Miami, pero incluso ciudades pequeñas y medianas como Stamford, CT, Providence, Rhode Island y Lansing, MI, pueden ser difíciles para los compradores.

Pero eso no hace temblar el deseo de echar raíces.

Entonces, algunos habitantes de estas áreas de alto precio están tomando un camino sorprendente hacia la propiedad de vivienda: compran sus "segundas casas" mientras continúan alquilando su residencia principal. La compra puede ser un lugar para escapar los fines de semana, un lugar donde pasa las vacaciones o un lugar que considera alquilar a otros como un creador de dinero. Pero también está en consonancia con la creencia generalizada de que ser propietario de bienes raíces es una buena inversión.

"Cuando se ve, cada generación ha intentado acumular riqueza a través de la propiedad", dice Mitchell Roschelle, Socio de PwC y uno de los fundadores de su práctica de asesoría inmobiliaria. "Lo mejor de la propiedad de vivienda es que si eres dueño de ella lo suficiente como para pagarla, has acumulado riqueza. "Ese" ahorro forzoso ", dice ella, es un activo que puede aprovechar para su jubilación, su vida posterior u otros objetivos.

Pero eso no significa que comprar una casa de vacaciones mientras todavía estás alquilando sea necesariamente el movimiento correcto para ti.

Aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta.

The Real Estate Rationale

Hay un argumento para invertir en bienes raíces, dice Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics. "Después del arresto, nadie tocaría casas unifamiliares, excepto los buitres", dice. "Pero en el último año o dos, más y más personas están interesadas en bienes raíces residenciales como una forma de ganar algo de dinero … Los bienes raíces se sienten como si volvieran. "El economista de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios Lawrence Yun está de acuerdo.

"La propiedad de la propiedad, a largo plazo, ha proporcionado acumulación de riqueza, porque los valores de las propiedades han crecido con el tiempo", dice. "Esa apreciación del precio puede proporcionar capital para compras de intercambio. "

Potencial de apreciación del precio

Todos los bienes inmuebles son, por supuesto, locales. También hay una gran diferencia en la compra de una casa de reparaciones - y poner un poco de sudor equitativo los fines de semana - en lugar de comprar un lugar prístino y sudando sobre dónde colocar su chaise en la cubierta.

Pero también vale la pena mirar qué precios es probable que hagan en las áreas orientadas a las vacaciones. Trulia usa los datos del censo para comparar la apreciación de los precios en los códigos postales de vacaciones con los que no están de vacaciones. En 2012 y 2013, la apreciación de precios año tras año en áreas no vacacionales fue aproximadamente tres veces mayor que en vacaciones (6.6 por ciento para áreas no vacacionales en el último trimestre de 2013, comparado con 1. 9 por ciento para esas áreas de vacaciones). En otras palabras, es probable que una casa comprada en una ciudad o suburbio se aprecie más rápido que un lugar de fin de semana que pueda comprar en un pueblo costero o en un lugar rural.

Pero en los últimos años, la brecha se ha reducido significativamente, con áreas de vacaciones ocasionalmente avanzando. En diciembre pasado, los precios en las áreas de vacaciones aumentaron un 5. 2 por ciento año tras año, en comparación con el 5 por ciento en las áreas no vacacionales.

Mirando hacia el futuro, Trulia pronostica un campo de juego bastante equilibrado.

El costo de ser propietario

También es importante entender que comprar una segunda casa es probable que le cueste un poco más que comprar una primera. El requisito de anticipo probablemente será un poco más alto, al igual que la tasa de interés de una hipoteca, de 50 a 100 puntos básicos, según Yun. "Desde la perspectiva de un prestamista, se considera más arriesgado", explica. Eso se debe a que, si un hogar no es su residencia principal y se encuentra en tiempos difíciles, es más fácil alejarse, porque todavía tendrá un lugar para vivir.

¿Puedes permitirte?

Esta es la gran pregunta, y es una que es fácil equivocarse. El mayor error que cometen los compradores de vivienda por primera vez es no entender el costo de la propiedad, dice Roschelle. "Miran el pago mensual y obtienen un número para los servicios públicos que habrían pagado si estuvieran alquilando.

Olvidan que la caldera es de alrededor de 1987, y necesitan que el 1 por ciento del valor de la casa esté atascado porque algo va a romperse. "

Su directriz: si el aumento de la renta del lugar que está viviendo día a día más los costos del segundo hogar están empujando el 50 por ciento de sus ingresos, no tiene sentido. Una manera de mantener bajo control los costos de su lugar de vacaciones es comprar en un lugar con una asociación de propietarios que se encarga de un mantenimiento predecible: cuidado del césped, remoción de nieve y cosas por el estilo.

¿Será un generador de dinero?

Airbnb y sitios como HomeAway hacen que sea más fácil usar su casa de vacaciones cuando lo desee y aprovecharla cuando no lo hace. "Es como el sueño americano con esteroides", dice Roschelle. "No voy a poseerlo, voy a convertirlo en un negocio. "Pisa con cuidado, sin embargo. Si alquila su casa por menos de 14 días al año, no tiene que pagar impuestos sobre el dinero. Más que eso, sin embargo, y estás entrando en un mundo complicado de impuestos que requiere mantenimiento de registros claro y diligente. También se ha convertido en propietario, lo cual (como mínimo) es una molestia y (como máximo) un segundo trabajo.

¿Podría un futuro jubilado querer comprarle?

¿Está buscando comprar en un lugar donde algún jubilado podría eventualmente echar raíces? "Creo que las perspectivas para el valor de la vivienda son bastante buenas, especialmente en las áreas donde vas a ver a muchos jubilados en las próximas décadas", dice Zandi. Si eso es una consideración, piense en lo que una persona mayor puede querer en un hogar mientras mira: amplios pasillos y puertas, un dormitorio principal en el primer piso, una entrada sin escaleras.Es posible que no pueda capturar todas estas cosas (un porcentaje muy pequeño del inventario de viviendas en los EE. UU. Las tiene todas), pero cuanto más, mejor.