Razones por las que los bancos rechazan ofertas de venta corta

A menos que el banco haya aceptado por adelantado aceptar una venta en descubierto, lo que es raro, nadie sabe con certeza, no el agente del comprador, ni el agente de cotización ni el vendedor, si es una venta corta. la oferta será aceptada o rechazada por el banco. Simplemente porque una lista se anuncia como una venta corta no significa que sea una venta corta. Significa que el agente de la lista y el vendedor esperan que venda como una venta corta y el banco aceptará la oferta.

Precios de lista de venta corta

El precio de lista de una casa de venta corta en general tiene muy poco que ver con el precio real que puede aceptar un banco. El precio de lista puede ser demasiado alto para atraer una oferta o demasiado bajo para que el banco lo acepte. Algunos agentes anuncian ventas cortas a precios increíbles, con la esperanza de que un comprador se sienta atraído a enviar una oferta. Además, el hecho de que el vendedor acepte la oferta no significa que el banco acepte realizar una venta corta.

Definición de venta corta

Las ventas en corto ocurren cuando un banco acepta aceptar menos del monto de la hipoteca que el vendedor le debe al banco. La casa puede parecer estar fuera del agua, pero si después de que se deducen las tarifas para vender, más la hipoteca, los fondos son cortos, entonces cae en territorio de venta corta. La propiedad puede estar gravada por dos préstamos o un préstamo. Si tiene dos préstamos, ambos prestamistas deben aceptar una venta corta.

Por qué los bancos rechazan las ventas cortas

Los bancos exigen una plétora de documentación antes de aprobar una venta corta.

Contrariamente a la creencia popular, los vendedores no necesitan estar en ejecución hipotecaria o se han retrasado en los pagos de la hipoteca, para que ocurra una venta corta. Un agente de ventas en corto que vende cientos de ventas en corto puede probablemente saber si su venta en descubierto será aprobada. Otros agentes pueden no tener esa habilidad. Estos son algunos de los motivos por los que los bancos rechazan las solicitudes de venta en corto:

• El precio de oferta de venta corta es demasiado bajo

  Los bancos solicitarán una tasación, a veces varias tasaciones, y también pueden solicitar un BPO. Cuando el agente de listado presente la oferta de venta corta, el agente también debe incluir un análisis de mercado comparativo que justifique el precio en la oferta de venta corta. Si el banco cree que puede ganar más dinero llevando la propiedad a través de un proceso de ejecución hipotecaria, el banco rechazará la oferta.

  Consejo: prepárese para discutir un rechazo y muestre ventas comparables que respalden el precio de la oferta de venta corta.

• El paquete de venta corta es incompleto

  Pregunte a cualquier especialista en venta corta y escuchará historias de terror sobre cómo los bancos pierden documentación. En algunos casos, no importa cuántas veces el paquete se haya expresado de la noche a la mañana o enviado por fax, el banco podría perderlo. Peor aún, un documento importante puede no estar en el archivo, y sin cada documento requerido, la venta no será otorgada.

  Consejo: Pídale al banco una lista de documentos, haga copias y envíe paquetes completos.

• El vendedor no califica

  Si el vendedor solicita la condonación de la deuda, el banco querrá ver una carta de dificultades del vendedor que explique por qué el vendedor no puede permitirse pagar la diferencia de déficit. Los vendedores que tienen activos tapables están en desventaja si los vendedores no están dispuestos a elaborar un plan de pago con el banco.

  Consejo: Prepare una carta de dificultades económicas, un estado de pérdidas y ganancias y un presupuesto mensual que demuestre que el vendedor tiene poco o ningún activo y ningún ingreso disponible.

• El comprador no califica

  El deseo de comprar una casa y los medios financieros para pagar una hipoteca no significa que un comprador califique para comprar una casa. El prestamista del comprador examinará el historial crediticio, la duración del trabajo, los índices de deuda y una serie de otros criterios para determinar las calificaciones del prestatario. Para ganar credibilidad con el banco del vendedor, los compradores deben enviar una carta de precalificación del préstamo junto con la oferta, pero una carta de preaprobación de préstamo tiene más peso.

  Consejo: envíe una carta de aprobación previa y una copia de un depósito considerable de dinero en efectivo que refleje adecuadamente la capacidad del comprador para obtener una hipoteca y la intención de cerrar la transacción.

• El banco vendió el préstamo

  A veces, el negociador no se dará cuenta de que el banco ya no tiene la hipoteca o los servicios del préstamo hasta que hayan pasado semanas valiosas durante las negociaciones de venta en descubierto. Si el banco ha vendido la hipoteca a otro prestamista, el banco no tiene autoridad para aprobar una venta corta porque ha liberado el activo. Aunque el vendedor puede seguir recibiendo estados de cuenta del banco, es posible que el banco esté prestando el préstamo pero no lo tenga.

  Consejo: Pídale a la compañía de títulos que verifique los registros públicos en busca de una escritura de fideicomiso u otros documentos que reflejen que el préstamo ha sido vendido. Redirija su paquete de venta corta al nuevo prestamista.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}