Disposiciones parciales de propiedad tangible depreciable

Entonces usted o su cliente reemplazaron el techo de una propiedad de alquiler.

O hizo algún tipo de reparación que fue una mejora, restauración o adaptación en la que una parte importante de la propiedad o el equipo se derribó y reemplazó.

Lo que tenemos aquí es una oportunidad para hacer una disposición parcial de la propiedad anterior y capitalizar la nueva propiedad.

Le diremos sobre la idea y las matemáticas detrás de las disposiciones parciales, y le daremos un ejemplo para trabajar.

La idea: si tenemos que reemplazarla, podemos desechar la vieja y capitalizar la nueva propiedad

Imagine un techo. (Sí, ese es uno de los ejemplos que el IRS ofrece en sus regulaciones finales, además de que es fácil para nosotros imaginarlo, así que ese es el ejemplo con el que nos vamos a quedar aquí.) FYI para obtener el texto completo de estas regulaciones, ver T. D. 9689, Guía sobre disposiciones de propiedades tangibles depreciables. (Hasta ahora, este es el único lugar en línea para encontrar el texto completo de 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Entonces tenemos un cliente que tiene una propiedad de alquiler. El cliente reemplaza el techo. El techo viejo se desprende y los materiales se reciclan o se descartan. El techo viejo ya no existe, sin embargo, el costo del techo está incluido en el costo de todo el edificio. Cuando el cliente compraba la propiedad, el cliente pagaba un precio, y el precio era por el terreno y la construcción, y el techo era definitivamente parte del edificio. Entonces, el costo del techo viejo está en el costo del edificio, que se está llevando a cabo en la declaración de impuesto del cliente y se depreció en 27. 5 o 39 años (para propiedades de alquiler residenciales o comerciales, respectivamente).

Una disposición parcial significa que extraemos el costo del techo viejo del costo del edificio, desechamos ese techo viejo y capitalizamos y empezamos a depreciar el nuevo techo. ¿Tener sentido?

Habrá muchas matemáticas involucradas

"No tengo tiempo para matemáticas", me dijo un CPA a principios de abril. Comprensible.

Concentrémonos en lo bueno que esto hace a nuestro cliente. ¿Nos estamos deshaciendo del techo viejo? Sí. ¿Y estamos vendiendo eso? No. Entonces, no hay ganancias brutas de la venta. Entonces, la ganancia en la disposición tendrá cero ingresos menos la base del costo restante, lo que significa que tenemos una pérdida. Es un número negativo de ingresos que se lleva al frente del 1040. Y los números de ingresos negativos ¿qué hacen? Disminuyen el ingreso total, reducen el ingreso bruto ajustado, reducen los ingresos imponibles y disminuyen los impuestos.

Pero espera, hay más. Las pérdidas disminuyen los ingresos, y esto significa una disminución de los ingresos para medir las pérdidas de actividad pasiva y medir cosas como el impuesto a las ganancias, el impuesto adicional de Medicare, el impuesto mínimo alternativo y toda una gama de otros cálculos sensibles a los ingresos .Entonces, si no tienes tiempo para hacer los cálculos, extiende y haz los cálculos cuando tengas algo de tiempo mental. Beneficiará al cliente ahora y en el futuro.

¿Beneficiará al cliente en el futuro? Sí, porque mira la depreciación acumulada. Cuando desechamos un activo parcial, eliminamos tanto el costo como la depreciación acumulada del activo original. Obtenemos una pérdida actualmente deducible ahora. Y al reducir la cantidad de depreciación acumulada, tenemos menos depreciación para recapturar si y cuando la propiedad se venda en el futuro.

Nunca deje pasar la oportunidad de ahorrar dinero dos veces.

Los pasos en una cáscara de nuez

1. Mida el costo de la propiedad de reemplazo
2. Utilizando este costo, trabaje hacia atrás para medir el costo histórico de la propiedad original.
3. Necesitamos una tasa de cambio.
4. Utilizando la tasa de cambio, descuenta el costo actual de nuevo a su costo histórico.
5. Segregar base y depreciación.
6. Eliminar el activo parcial: calcule la ganancia o la pérdida.
7. Capitalice y comience a depreciar el nuevo activo.

Ejemplo

Un contribuyente tiene una propiedad de alquiler residencial. Aquí están los hechos pertinentes:

El contribuyente compra la casa y la alquila
Colocada en la fecha de servicio de la casa:	01/09/2011
Costo del edificio (no terreno): > $ 250, 000	Depreciación previa (hasta finales de 2013):
$ 20, 833	El contribuyente reemplaza el techo
El techo se pone en servicio el
11/1/2014	Costo del nuevo techo:
$ 12, 000	Paso 1: Mida el costo de la propiedad de reemplazo

Estos son los $ 12, 000 para el nuevo techo, en el ejemplo anterior. ¿De dónde viene este número? El cliente me dio todos los comprobantes de pago y facturas para los techadores. Hemos sumado los gastos. (Ahora, por supuesto, los gastos rara vez se suman a una cifra redonda, como los doce mil anteriores. Mantengo mi ejemplo fácil de comprender.)

Paso 2: Mida el costo histórico de la propiedad original

Para separar el costo original del techo (o cualquier otro componente del edificio para el cual queremos hacer una disposición parcial), el IRS dice que podemos usar

"cualquier método razonable" para determinar el costo original siempre que el método sea " aplicado sistemáticamente a todas las partes del mismo activo" (Regulaciones del Tesoro 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Entonces, ¿cuáles son los métodos razonables?

Para restauraciones solo

1. , use el método de descuento del índice de precios del productor. Asigne el costo del activo original en función de la relación entre el costo de reposición de la disposición parcial y el costo de reposición de todo el activo.
2. Estudio de segregación de costos.
3. Registros del contribuyente.
4. "Normalmente vemos el método de reversión del índice de precios del productor", dijo

Phil Zaman , un contador público certificado que dirige los programas de aprendizaje en CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC El índice de precios al productor El método de descuento funciona "solo para restauraciones", advirtió Zaman. "No podemos usarlo para mejoras / mejoras o adaptaciones".

"Descontar es como aumentar el interés, pero a la inversa", explicó Zaman.También dijo que el método de descuento es el método "más objetivo de los sancionados oficialmente" que se describe en la sección 1. 168 (i) -8 del Reglamento del Tesoro.

Un segundo método, dijo Zaman, es tomar el costo de reemplazo del componente y dividir por el costo de reposición de todo el activo. Esto resulta en una proporción que luego se multiplica por el costo original de todo el activo.

Un tercer método es contratar profesionales para llevar a cabo un estudio de segregación de costos, que los contribuyentes "pueden hacer en cualquier momento", dijo Zaman.

Finalmente, los contribuyentes que realmente construyeron el activo pueden usar sus propios registros para determinar el costo de cada componente.

Paso 2A: Encontrar la tasa de descuento usando el índice de precios del productor

Primero,

podemos usar el Índice de precios del productor para productos terminados o su sucesor, el Precio del productor Índice de demanda final . Estos índices se pueden encontrar en el sitio web de datos de la Oficina de Estadísticas Laborales.

• // www. Bls. gov / data /
• Luego
• desplácese hacia abajo hasta donde dice Precios - Productor . A continuación, en esa sección, ver dónde dice
• Datos de productos, incluidos los índices FD-ID de "título" . Ahora
• mira hacia la derecha y haz clic en Selecciones principales (el ícono con la estrella). Esto nos da diferentes índices para elegir.
• "Por lo general, utilizas la demanda final o los productos terminados (sin ajuste estacional)", dice Zaman.
• Entonces, o elige la demanda final - WPUFD4.
• O elija Productos terminados - WPUSOP3000.
• El índice de demanda final comienza en noviembre de 2009 y continúa.
• "Productos terminados (WPUSOP3000) se remonta a 1947", dice Zaman.
• "Puede ajustar los años que se muestran en la parte superior de la página", señala Zaman.
• Zaman advierte además que es posible que desee trabajar con solo un conjunto de índices.
• Copie los datos de PPI relevantes y péguelos en una hoja de cálculo.

Como referencia, aquí están los dos conjuntos de datos con los que tenemos que trabajar para nuestro ejemplo.

Tabla 1.

Índice de precios de productores: demanda final de productos básicos (WPUFD4) año
enero	feb	mar	abr	mayo	junio	Jul	ago	sep	oct	nov	dic	2011
103. 4	104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012
106. 6	107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013
108. 3	108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014
109. 7	110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tabla 2.

Índice de precios al productor: productos acabados (WPUSOP3000) año
enero	feb	mar	abr	mayo	Jun	jul	ago	sep	oct	nov	dic	2011
184. 4	186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012
192	192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013
194. 8	196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014
198	198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Notas al pie:

Si ve (R) al lado de un índice, significa que el número ha sido Revisado. (P) significa Preliminar. "Todos los índices están sujetos a revisión cuatro meses después de la publicación original", dice el BLS. Ahora vamos a encontrar la tasa de descuento.

La casa de alquiler se puso originalmente en servicio el 1 de septiembre de 2011. Destacamos en negrita (arriba) los índices para esa fecha.

El techo se puso en servicio el 1 de noviembre de 2014. Asimismo, resaltamos en negrita los índices para esa fecha.

Aquí está la parte matemática. Encontramos el

cambio porcentual entre los dos índices. Comencemos con la PPI-Commodities Final Demand (Tabla 1). La matemática es la siguiente: Índice en la fecha de puesta en servicio de la restauración

110. 9	Nov 2014	Índice en la fecha de puesta en servicio del componente original
106. 6	Sept 2011	Porcentaje de cambio entre los dos índices
0. 040337711	= (110. 9-106. 6) / 106. 6	Exprese esto como un porcentaje.
4. 0338%		Usando la demanda final de PPI-Commodities, tengo una tasa de cambio (R

• FD _{) igual a 4. 03%.} Hagamos lo mismo, esta vez para

PPI-Productos Terminados (Tabla 2). Índice en la fecha de puesta en servicio para la restauración

198. 1	Nov 2014	Índice en la fecha de puesta en servicio del componente original
192. 6	Sept 2011	Porcentaje de cambio entre los dos índices
0. 028556594	= (198. 1-192. 6) / 192. 6	Exprese esto como un porcentaje.
2. 85566%		Utilizando los productos terminados PPI-Commodities, tengo una tasa de cambio (R

• FG _{) igual a 2. 86%.} Ahora hemos encontrado dos tasas de descuento diferentes (R

FD _{y R} FG _{). Dado que el IRS nos permite utilizar cualquier método razonable, debo averiguar qué método será más razonable para mi cliente. (Lo haremos en el paso 4, a continuación). Una vez que decidamos qué índice usar, tomaremos nota de eso en el archivo permanente del cliente, de modo que recordaremos usar este mismo método cuando realicemos otras disposiciones parciales en esta misma propiedad de alquiler.} Ya hemos terminado con el paso 2A.

Paso 2B: Usar la tasa de cambio, descontar el costo actual de nuevo a su costo histórico

Hay dos formas matemáticamente equivalentes de calcular el descuento.

Divida el costo de reemplazo por 1 + R; o

1. Multiplique el costo de reemplazo por el PPI para el mes originalmente puesto en servicio y divida por el PPI para los meses en que fue reemplazado.
2. Ambos deberían dar como resultado la misma respuesta. Para abreviar, solo te mostraré el primer método.

Costo de reemplazo (RC) = $ 12, 000

La tasa de cambio (R) es R

FD _{= 4. 03% o R} FG _{= 2. 86%}

Si R = R	FD = 4. 03% Si R = R	FG = 2. 86% RC / (1 + R )
12, 000 / (1 + 4. 03%)	12, 000 / (1 + 2. 86%)
12, 000 / (104. 03%)	12, 000 / (102. 86%)
11, 535. 1341	11666. 3426	El costo histórico del techo original es
$ 11, 535	$ 11, 666	Entonces, ¿qué estamos diciendo aquí? De todo el costo del edificio (originalmente 250, 000), $ 11, 535 o $ 11, 666 de los cuales se asignan al techo original. Basamos esto en tomar el costo real para reemplazar el techo ($ 12, 000), y descontar este costo utilizando una de dos medidas del Índice de Precios al Productor. ¿Qué método será mejor para nuestro cliente? Lo resolveremos en el paso 4.

Paso 3: Segregar base y depreciación

Los objetivos aquí son separar el activo original y su depreciación en dos activos. De esa manera podemos deshacernos de uno y mantener el otro.

Primero te mostraré los resultados y luego hablaremos de cómo hacerlo.

Base segregante y depreciación si usamos R

FD = 4. 03% Activo
Base no ajustada	Depreciación previa (hasta finales de 2013)	Edificio original > 250, 000
20, 833	Después de la segregación:
	Edificio (menos tejado viejo)	238, 465
19, 872	Tejado antiguo > 11, 535	961
Nuevo techo	12, 000	n / a
	Bases segregantes y depreciación si usamos R > FG	= 2. 86%

Activo

Base no ajustada Depreciación previa (hasta finales de 2013) Edificio original
250, 000	20, 833	Después de la segregación:
		Edificio (menos tejado viejo)
238, 334	19, 861	Techo antiguo
11, 666	972	>
	Nuevo techo	12, 000
n / a	Aviso: las cifras de base y depreciación del edificio (menos tejado viejo) más el techo viejo suman las cifras del original edificio. (Es decir, 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 para la base, y de manera similar 19, 872 + 961 = 20, 833 para la depreciación anterior, en el cuadro que usa R	FD
arriba). No hemos perdido ninguna base o depreciación. Simplemente hemos dividido la cantidad original en dos activos separados.	¿Por qué es la depreciación previa hasta el final de 2013? Debido a que nuestro software de impuestos calculará la depreciación para 2014 una vez que ingresemos los activos correctamente.	¿Cómo obtener estos números? La primera línea, relacionada con el edificio original, que proviene de nuestro software de impuestos o de los esquemas de depreciación del cliente en su declaración del año pasado.

La cifra base para el techo viejo: necesitamos esa matemática arriba. Observe la figura 11, 535 para el techo viejo. Esto es R _FD desde arriba. También podríamos usar R

FG

La cifra base para la construcción menos techo: tomamos la base original y restamos el techo viejo. _{Las cifras de depreciación para el edificio menos el techo viejo y el techo viejo: hay dos métodos para descubrir esto.Existe el método de William. Y está el método de Phil Zaman. El método de William es el siguiente:} Divida el costo histórico del techo viejo por el costo original total para obtener un porcentaje, _{Luego multiplique eso por las cifras de depreciación original para encontrar la depreciación atribuida al componente reemplazado.} ¿Y el método de Zaman? Calcule la depreciación del edificio menos el techo viejo y el techo viejo.

Lo calculé de ambas formas. Usando mi método, obtuve $ 961. 23 de depreciación atribuida al techo viejo. Usando el método de Zaman, obtuve $ 961. 24 de depreciación atribuida al techo viejo. Entonces, después del redondeo, ambos dieron como resultado la misma respuesta: $ 961. Si bien mi método funciona bien porque podemos hacer las matemáticas en una hoja de cálculo, creo que el método de Zaman es técnicamente la forma más precisa de hacerlo.

Aquí hay una práctica

• Calculadora de depreciación
• que encontré en Internet mientras investigaba para este artículo. Marque esto, ya que será útil más de una vez.

// www. calculatorsoup. com / calculators / financial / depreciation-property-realestate. php

Paso 4: Calcular Ganancia o Pérdida en la Disposición Parcial

• Estos son los resultados, y luego profundizaremos en los detalles. Si R = R FD
• = 11, 535

Ingresos brutos

-0- (los materiales se descartaron) Costo base del componente
11, 535			Menos depreciación anterior
(961)			Menos depreciación actual
-0-		Supongamos que cero por ahora	Base ajustada
	10, 574		Ganancia o pérdida
	(10, 574)
		< Si R = R	FG
= 11, 666	Ingresos brutos		-0-
(los materiales se eliminaron) Costo base del componente 11 , 666
		Menos depreciación anterior	(972)
		Menos depreciación actual	-0-
	Supongamos que por ahora es cero < Base ajustada		10, 694
	Ganancia o pérdida		(10, 694)
> Nota: estoy ignorando la depreciación para el año actual. ¿Por qué? Para nuestro propósito inmediato en este momento, debemos determinar qué método de descuento funcionará mejor para nuestro cliente. Y esto lo podemos hacer en un programa de hoja de cálculo. Al hacer el cálculo de la ganancia / pérdida real, nuestro software de impuestos calculará la depreciación del año actual y la colocará en los lugares correctos.	Mira los dos resultados. Dependiendo del método que elijamos para la tasa de descuento (R), tenemos una pérdida de $ 10, 574 (usando el índice de Demanda Final) o de $ 10, 694 (usando el índice de Bienes Terminados). ¿Qué va a ser mejor para este cliente en particular? La pérdida de $ 10, 694.	Anoto en el archivo del cliente que elegimos usar los productos acabados PPI-Commodities para calcular las disposiciones parciales en esta propiedad de alquiler. Y ahora transfiero los cálculos apropiados (usando R	FG
) al software de impuestos.	Ahora, pensemos sobre lo que está pasando.	El Índice de productos terminados resultó en un mejor resultado para este cliente en particular.¿Hay alguna forma en que podría haber acelerado el proceso de toma de decisiones para no tener que hacer tantas matemáticas? Noto que (R	FD

) es 4. 03% y (R

FG

) es 2. 86%, durante el marco de tiempo relevante en este ejemplo. El índice de productos terminados, que tuvo un índice de cambio más bajo, dio como resultado una base histórica más grande y una pérdida mayor. Planteo la hipótesis de que la tasa de cambio que sea menor resultará en una base histórica más amplia y, por lo tanto, en una pérdida mayor. Continuaré ejecutando los cálculos de ambas maneras hasta que descubra si esta es una afirmación verdadera o no. _{Pongamos todo esto en conjunto} Nuestro cliente reemplazó el techo de su propiedad de alquiler. Costó $ 12,000 poner ese techo nuevo. Calculamos que el costo del techo viejo era de $ 11,666, al descontar el costo de reemplazo por el Índice de precios al productor. En este escenario, el PPI para productos terminados resultó ser la tasa de descuento más ventajosa. Usando el costo histórico, separamos la base y la depreciación relacionadas con el techo viejo del edificio. Mantenemos el resto del edificio en los libros y nos depreciamos de forma normal. Nos deshacemos del techo viejo, lo que resulta en una pérdida de $ 10, 694. Agregamos el nuevo techo a la sección de activos fijos de nuestro software de impuestos y comenzamos a depreciarlo.

¿Cómo funcionó esto para nuestro cliente? Nuestro cliente no solo obtuvo una pérdida de $ 10, 694 en la primera página del Formulario 1040, sino que también redujo sus ingresos por las limitaciones de pérdida de actividad pasiva, lo que a su vez aumentó la cantidad de pérdida pasiva que se dedujo este año. Esta mayor pérdida de actividad pasiva redujo aún más sus ingresos. Para un cliente en el tramo impositivo del 28%, podríamos esperar que los ahorros impositivos de una disposición parcial sean 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Pero debido a que reducimos los ingresos lo suficiente como para soportar más pérdidas de actividad pasiva, los ahorros fiscales reales calculaba alrededor de $ 4,000. Entonces, si estás pensando, chico, esto seguro es un montón de matemáticas. Tal vez poner un dinero extra en el bolsillo de su cliente lo motive a encender su hoja de cálculo y reducir algunos números. _{Lectura adicional sobre los temas de deducir reparaciones, disposiciones parciales y los nuevos "Regs de reparación":} Para obtener más detalles sobre disposiciones parciales, consulte el artículo de Steve Nelson, Disposiciones parciales y las Nuevas regulaciones de propiedad tangible en _{Evergreen Small Business} .

Para obtener una descripción general de las "reglas de reparación", consulte mi artículo, Deducción de reparaciones y gastos de mantenimiento.

El Servicio de Impuestos Internos (Internal Revenue Service, IRS) amplía el plazo para realizar elecciones de disposición parcial de activos parciales (Parker Tax Publishing, 29 de septiembre de 2014).

Una mirada profunda: el IRS publica preguntas frecuentes detalladas que explican los reglamentos de reparación (Parker Tax Publishing, 14 de marzo de 2015).

Regulaciones de propiedad tangible - Regs. De reparación y recursos (AICPA.org).

Lo que los contribuyentes deben saber para cumplir con el Reglamento de propiedad tangible final (

• El asesor fiscal, AICPA. Org, 1 de abril de 2015). Conjunto final de Regs de reparación. Emitido (
• The Tax Adviser,
• AICPA. Org, 1 de noviembre de 2014).
• Regs. Disposiciones gubernamentales sobre la propiedad depreciable (Journal of Accountancy, 13 de agosto de 2014).
• Último año tributario para reclamar pérdidas en disposiciones parciales previas a 2014 (Moss Adams, noviembre de 2014).
• T. D. 9689, Guía sobre Disposiciones de Propiedad Depreciable Tangible (IRS. Gov) Publicación 544, Ventas y Otras Disposiciones de Activos (IRS. Gov)