Compra de una vivienda con financiación de propietario

Pedirle a un vendedor que le dé financiamiento a su dueño para comprar una casa puede ser una proposición difícil. En parte, esto se debe a que si le pregunta al agente de venta si el propietario llevará parte o la totalidad del financiamiento, es probable que el agente no lo sepa. ¿Por qué? El agente nunca preguntó. Probablemente tampoco le importe lo suficiente como para preguntar.

Si le pregunta directamente al vendedor, es probable que el vendedor diga que no. Los vendedores a menudo rechazan la sugerencia de financiamiento del propietario porque nadie ha explicado los beneficios o propuso el financiamiento del dueño como una forma de vender la casa.

La mayoría de los vendedores no venden una casa todos los días. Su conocimiento se limita a las prácticas convencionales en las que el comprador acude al banco para obtener una hipoteca.

Sin embargo, para un vendedor cuya casa no se está vendiendo o cuando se endurecen las pautas tradicionales del prestamista, el financiamiento del propietario de repente se vuelve muy popular. El financiamiento del propietario es definitivamente una opción viable para algunos en los mercados de compradores. Simplemente no tanto en los mercados de vendedores.

¿Qué es la financiación del propietario?

Cuando una parte o la totalidad del precio de compra, menos el pago inicial del comprador, es llevado por (financiado por) el vendedor, el vendedor proporciona financiamiento al propietario. No importa si la propiedad tiene un préstamo existente, excepto en la medida en que el prestamista existente pueda acelerar el préstamo en venta debido a una cláusula de alienación. En lugar de ir al banco, el comprador le da un instrumento de financiación al vendedor como evidencia del préstamo y realiza los pagos al vendedor.

Si la propiedad es libre y clara, lo que significa que el vendedor tiene un título claro sin ningún préstamo, el vendedor puede aceptar llevar todo el financiamiento.

En ese caso, el comprador y el vendedor acuerdan una tasa de interés, el monto de pago mensual y el plazo del préstamo, y el comprador paga al vendedor por el capital del vendedor en una base de pago.

El instrumento de seguridad generalmente se registra en los registros públicos, lo que protege a ambas partes. Tenga en cuenta que algunas leyes estatales prohíben los pagos globales.

Algunas leyes del gobierno federal también pueden gobernar el financiamiento del propietario. Es posible que desee obtener asesoramiento legal para asegurarse de cumplir con la ley.

Tipos de financiación de propietarios

La mayoría de las transacciones de dinero de compra son negociables. Los vendedores y compradores son libres de negociar los términos del financiamiento del propietario, sujeto a las leyes de usura y otras regulaciones específicas del estado. De nuevo, es posible que desee buscar asesoramiento legal.

Si bien no se requiere un pago inicial estándar, muchos vendedores desean un pago inicial suficiente para proteger su capital. Los pagos iniciales pueden variar de muy poco a 30 por ciento o más. Los vendedores sienten que su capital está salvaguardado por el pago inicial del comprador porque los compradores tienen menos probabilidades de entrar en ejecución hipotecaria si han invertido una gran cantidad de dinero por adelantado.

Algunas variaciones del financiamiento del propietario incluyen:

• Contratos de tierras.

  Los contratos de tierra no pasan el título legal al comprador, sino que otorgan al comprador un título equitativo. El comprador realiza pagos al vendedor durante un cierto período. Luego del pago final o refinanciamiento, el comprador recibe la escritura.

• Pagarés e hipotecas.

  Los vendedores pueden llevar la hipoteca por el saldo total del precio de compra (menos el pago inicial), que puede incluir un préstamo subyacente. Este tipo de financiamiento se denomina "hipoteca con todo incluido" o "escritura de fideicomiso con todo incluido" (AITD). El vendedor recibe una anulación de intereses sobre el préstamo subyacente.

  Un vendedor también puede tener una hipoteca junior, en cuyo caso, el comprador tomaría el título sujeto al préstamo existente u obtendría una nueva primera hipoteca. El comprador recibe una escritura y le da al vendedor una segunda hipoteca por el saldo del precio de compra, menos el pago inicial y el monto de la primera hipoteca.

• Contratos de compra de arrendamiento.

  Vender en un acuerdo de compra de arrendamiento significa que el vendedor está otorgando al comprador un título equitativo y arrendando la propiedad al comprador. Tras el cumplimiento del contrato de compra de arrendamiento, el comprador recibe el título y normalmente obtiene un préstamo para pagar al vendedor, después de recibir el crédito por la totalidad o parte de los pagos de alquiler hacia el precio de compra.

Beneficios del financiamiento del propietario para compradores de vivienda

• Poco o nada calificado.

  Incluso si el vendedor exige un informe de crédito del comprador, la interpretación del vendedor de las calificaciones del comprador suele ser menos estricta y más flexible que las impuestas por los prestamistas convencionales.

• Financiamiento a medida.

  A diferencia de los préstamos convencionales, los vendedores y compradores pueden elegir entre una variedad de opciones de pago, tales como solo intereses, amortización de tasa fija, menos de interés o un pago global. Los pagos pueden mezclarse y combinarse. Las tasas de interés pueden ajustarse periódicamente o mantenerse a una tasa durante el plazo del préstamo.

• Límite de pago inicial.

  Los anticipos son negociables. Si un vendedor desea un pago inicial mayor de lo que el comprador posee, a veces los vendedores le permiten al comprador hacer pagos periódicos a tanto alzado para un pago inicial.

• Costos de cierre más bajos.

  Sin un prestamista institucional, no hay préstamos ni puntos de descuento para pagar. No hay tarifas de originación, tarifas de procesamiento, comisiones de administración ni ninguna de las otras tarifas variadas que los prestamistas cobran de manera rutinaria, lo que ahorra automáticamente dinero en los costos de cierre del comprador.

• Posesión más rápida.

  Debido a que los compradores y vendedores no esperan que un prestamista procese el financiamiento, los compradores pueden cerrar más rápido y obtener la posesión del comprador antes que una transacción de préstamo convencional.

Beneficios del financiamiento del propietario para los vendedores caseros

• Mayor precio de venta.

  Debido a que el vendedor está ofreciendo financiamiento del propietario, el vendedor puede estar en posición de obtener el precio de lista completo o más.

• Descuentos fiscales.

  El vendedor podría pagar menos impuestos en una venta a plazos, informando solo los ingresos recibidos en cada año calendario.

• Ingresos mensuales.

  Los pagos de un comprador aumentan el flujo de efectivo mensual del vendedor, lo que genera un ingreso gastable.

• Tasa de interés más alta.

  El financiamiento del propietario puede generar una tasa de interés más alta de lo que un vendedor podría recibir en una cuenta del mercado monetario u otros tipos de inversiones de bajo riesgo.

• Plazo de cotización más corto.

  El financiamiento del propietario atrae a un conjunto diferente de compradores. Si una propiedad no se está vendiendo según los métodos convencionales, ofrecer financiamiento al propietario es una forma de destacarse del mar de inventario y mover una propiedad difícil de vender que de otro modo no se podría vender.

Para cerrar, antes de iniciar una transacción con financiamiento del propietario, consulte a un abogado de bienes raíces y obtenga asesoramiento legal competente. No confíe en su agente de bienes raíces para obtener información, a menos que su agente sea un abogado de bienes raíces en ejercicio.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.