Puede comprar sin dinero, pero ¿debería hacerlo?

Comprar una casa sin pago inicial se ocupa de una de las partes más difíciles de la compra de una vivienda: el pago inicial. Es difícil ahorrar tanto dinero, y da miedo ponerlo todo en un hogar cuando hay otras necesidades y usos para ese dinero. Sin duda, puede encontrar prestamistas que no ofrecen préstamos a cambio de dinero, pero es importante comprender los pros y los contras de esos préstamos.

Cómo comprar sin dinero en efectivo

Los programas de préstamos gubernamentales son su mejor opción.

Cuando el gobierno de EE. UU. Garantiza a los prestamistas contra pérdidas, es más probable que aprueben préstamos sin pago inicial. Pero aún necesita calificar para esos préstamos. Si no tiene préstamos convencionales puede ser una opción, o puede que tenga que hacer al menos un pequeño anticipo en su casa.

Los préstamos VA están disponibles a través del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los EE. UU. Los miembros del servicio, los veteranos y los cónyuges elegibles pueden comprar una casa con un cero por ciento de descuento. Esos préstamos no tienen primas mensuales de seguro hipotecario, por lo que los pagos mensuales pueden mantenerse relativamente bajos (pero cada vez que compre con cero, sus pagos serán altos). Numerosos prestamistas en los Estados Unidos pueden otorgar estos préstamos, así que hable con un corredor de hipotecas o una institución financiera para presentar su solicitud. Los prestamistas compiten por su negocio, así que compare ofertas de varias fuentes diferentes. Todos tendrán diferentes tasas de interés y costos de cierre.

Los préstamos del USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) y están diseñados para promover la propiedad de viviendas en áreas rurales.

Esos préstamos tienen límites de ingresos, aunque normalmente puede ganar hasta el 115 por ciento del ingreso familiar mediano de los Estados Unidos (o usar una medida estatal) para calificar para el préstamo. Al igual que con los préstamos de VA, los prestamistas deben participar en el programa de USDA, pero hay muchos corredores de hipotecas y bancos para elegir.

Obtenga ofertas de múltiples prestamistas y compare los costos antes de decidirse.

Otras fuentes

Si no califica para un préstamo de VA o USDA, es posible que pueda comprar sin dinero utilizando otras fuentes (o puede necesitar hacer un pequeño anticipo). En años pasados, era más fácil comprar sin pago inicial. Después de la crisis hipotecaria, no es tan fácil.

Las subvenciones para el pago inicial y la asistencia pueden ayudarlo a comprar efectivamente con un pago inicial del cero por ciento. Técnicamente, alguien está haciendo un pago inicial, pero puede que no seas tú. Busque las organizaciones locales para las que puede ser elegible y solicite a un representante local del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) cualquier recurso disponible. Algunos programas para compradores de vivienda por primera vez también pueden ser útiles. Estos programas son difíciles de encontrar y más difíciles de calificar. Sin embargo, si usted es el candidato ideal para una organización, es posible que pueda obtener la ayuda que necesita.Los préstamos

80/20 , también conocidos como préstamos piggyback, le permiten comprar utilizando dos préstamos. Antes de la crisis financiera, esta estrategia era una estrategia popular. En la actualidad, necesitará el perfil de crédito e ingresos adecuado para calificar. Para utilizar este enfoque, obtendría una primera hipoteca por el 80 por ciento del valor de la vivienda (lo que le da un préstamo del 80 por ciento a la relación de valor para esa parte, lo que significa que no tendría que pagar seguro hipotecario privado).

El 20 por ciento restante proviene de una segunda hipoteca que obtiene al mismo tiempo que su primera hipoteca. El segundo préstamo tendrá una tasa de interés más alta, pero los prestatarios suelen tratar de pagar ese préstamo rápidamente. Consulte con los bancos locales y las cooperativas de crédito para ver si ofrecen préstamos 80/20 y para averiguar cuáles son los requisitos.

Los prestamistas privados pueden estar dispuestos a prestarle el 100 por ciento del precio de compra de una vivienda. Estos pueden o no ser prestamistas profesionales. En muchos casos, esos préstamos provienen de miembros de la familia que solo quieren ayudar (no están en el negocio de los préstamos). Si va por esa ruta, use un acuerdo por escrito para que todos entiendan (y hayan documentado) los detalles de su arreglo. Consulte con un abogado local, un experto en bienes raíces y un contador antes de firmar el acuerdo, ya que querrá seguir todas las leyes aplicables (y puede obtener impuestos u otros beneficios si configura las cosas correctamente).

Si tiene la suerte de tener esa opción, puede ser una situación de ganar-ganar, pero todos deben saber en qué se están metiendo.

Puede ser mejor realizar un pago inicial

El atractivo de comprar sin dinero es obvio: no necesita una gran cantidad de dinero, puede usar sus ahorros para amueblar y reparar el hogar, y usted Probablemente pueda comprar más temprano que tarde. Pero hay varios inconvenientes al tomar prestado el monto total de la compra.

Mayores pagos mensuales: Cuanto mayor sea su préstamo, mayores serán sus pagos, y se quedará atrapado con ese pago durante la vigencia de su préstamo. Para ver cómo funcionan los números, calcule los pagos de cualquier préstamo que esté considerando. Intente utilizar cantidades de préstamos más grandes y más pequeñas (un pago inicial reduce el monto del préstamo) para ver cuánto importa. Cuando tiene un pago grande, tiene menos opciones en el futuro. Cualquier lesión, cambio de trabajo u otras sorpresas será más difícil de evitar.

Costos de interés más altos: Pedir prestado 100 por ciento del valor de una casa aumentará el costo total de su hogar. Puede que no sea necesario que presente un cheque hoy, pero pagará más intereses de lo que hubiera pagado con un pago inicial saludable. Esa diferencia de interés puede ascender a decenas de miles de dólares durante la vigencia de su préstamo. Para ver algunos de esos números, mire las tablas de amortización de préstamos para cualquier préstamo que esté considerando.

Seguro hipotecario privado (PMI): Cuando preste más del 80 por ciento del valor de su vivienda, tendrá que pagar PMI, que protege a su prestamista. El único beneficio que obtiene de ese pago es la oportunidad de comprar sin ningún dinero reducido (incluidos los pros y los contras que se tratan aquí).Ese gasto puede agregar miles o más a su costo total de por vida, y aumenta aún más su pago mensual.

Disminución del precio de la vivienda: Idealmente, su hogar ganará valor con el tiempo. Pero eso no siempre sucede: las casas pierden valor y es posible que se vea forzado a vender con pérdidas. Si eso sucede, puede deber más en la casa de lo que vale. Para salir de su préstamo, tendrá que hacer un pago sustancial a su prestamista, y ese nunca es un evento bienvenido.

Esencialmente, está asumiendo un riesgo significativo cuando compra sin dinero. Su ingreso debe seguir igual o aumentar, y su hogar necesita aumentar su valor más rápidamente de lo que usted gasta en efectivo. Todos creemos que esas cosas sucederán, pero muchas antes de que se haya demostrado que están equivocadas.