Incentivos para comprar un nuevo hogar

Cuando se trata de incentivos y mejoras para el generador de viviendas al comprar un nuevo hogar, se trata de cada persona por sí misma. También conocido como tiempos desesperados requieren medidas desesperadas. Lo primero que debe hacer cuando está pensando en comprar una casa nueva es contratar a su propio agente. No piense en poner un pie en una nueva subdivisión sin su agente o no puede usarlo. El constructor te registrará como el comprador del constructor y eso será todo lo que ella escribió.

Ni siquiera sabrás que sucedió.

Puede sentirse atraído fácilmente por los incentivos. En los mercados inmobiliarios, algunos constructores de casas nuevas ofrecen vacaciones de fantasía en resorts de lujo en Hawai. Otros tientan a los compradores con un automóvil nuevo o un televisor de pantalla grande de alta definición, o prometen actualizaciones gratuitas como contadores de granito Black Galaxy instalados sin cargo en toda la cocina y los baños. Si clava los dedos de los pies en la tierra, es posible que incluso arrojen una piscina en el suelo.

Quizás te preguntes si vale la pena saltar sobre estas tentaciones. ¿Qué pasa con las concesiones que los vendedores de viviendas ofrecen para reventas? Muchos descuentos de trompeta, costos prepagos de cierre, cuotas de asociación de propietarios libres por un año u ofrecen prepago de los impuestos a la propiedad. Hacen todo menos parado en sus cabezas para persuadir a los compradores a presionar mucho porque la tercera copia es suya.

Incentivos de actualización del generador

Independientemente del tipo de mercado, ya sea que se trate de un mercado de vendedores o de un mercado de compradores, los constructores suelen ofrecer incentivos de actualización.

Las actualizaciones gratuitas, sin embargo, casi siempre vienen con una trampa. El constructor puede aceptar la actualización a cambio de que realice una o más de las siguientes acciones:

• Comprar de inmediato.

  Si no está listo para hacer una oferta, no se sienta presionado a tomar una decisión que luego puede lamentar. Podrían decirte un trato tan bueno que no puede esperar, pero puede hacerlo. A menos que sea la última casa disponible.

• Haga un depósito considerable de Earnest Money.

  Lee tu contrato. El depósito de su depósito de garantía puede no ser reembolsable por cualquier motivo en cualquier momento. Pregúntele a su agente sobre la posibilidad de un reembolso.

• Contrata al agente del constructor para vender tu casa actual.

  Tal vez sea mejor que contrate a un especialista del vecindario para vender su casa que contratar a un agente de ventas que no venda en su área. Su agente local tendrá conocimiento que el agente del constructor no posee y probablemente pelee más para maximizar sus ganancias.

• Use la Institución de préstamos del constructor.

  El gobierno puede poner fin a esta práctica, ya que podría violar las leyes RESPA y antimonopolio. Además, puede pagar más en la tarifa y obtener términos menos favorables. A los constructores les gusta insistir en que los compradores se precalifiquen a través de su propio prestamista para asegurarse de que pueda obtener un préstamo.No suelen confiar en agentes hipotecarios que también son, por ejemplo, agentes inmobiliarios.

• Precio de lista de pago.

  Si paga $ 50, 000 más por el hogar y recibe $ 10, 000 en actualizaciones gratuitas, todavía le faltan $ 40, 000; si está hipotecado, le paga intereses.

Las actualizaciones que el constructor le ofrece le pueden costar más a largo plazo. Los constructores no están en el negocio de la caridad. Quieren obtener un beneficio. Tenga en cuenta que gran parte del margen de ganancia del desarrollador se encuentra en las actualizaciones, ya que el constructor compra materiales y electrodomésticos a granel o al por mayor.

Por lo tanto, obtiene una venta minorista, y el constructor aún obtiene ganancias de usted.

Freebies and Enticements de lujo

Puede apostar su último dólar a que el constructor tiene acceso a precios al por mayor para esos regalos de lujo. Es posible que pueda obtener un descuento si compró esos artículos usted mismo.

• Vacaciones gratis.

  El constructor puede anunciar, "Crucero gratis a Tahití por valor de $ 10, 000". Verificar el costo de ese crucero a través de otras agencias de viajes. Además, pregúntate si de lo contrario comprarías un crucero de Tahití. Si la respuesta es no, no desembolsaría efectivo duro y frío para ese viaje, y luego lo pasaría.

• Autos gratis.

  La mayoría de los obsequios gratuitos que anuncian los constructores no son un obsequio absoluto de un auto nuevo. Son arrendamientos. Un vehículo arrendado debe devolverse al concesionario al final del arrendamiento, que generalmente es de dos a tres años. Usted está recibiendo el derecho a conducir un vehículo, no a un vehículo , además de que podría pagar primas de seguro más altas por el privilegio. También es posible que se enfrente a tarifas al finalizar el alquiler, especialmente si ha excedido las limitaciones de millaje o dañado el vehículo.

• Centros de entretenimiento gratuitos

  Ya sea un televisor de pantalla grande o un sistema de sonido envolvente completo con DVR y altavoces incorporados, los componentes electrónicos se deprecian rápidamente y sus valores son muy variados. ¿Comprarías el tuyo? Si es así, puede encontrar modelos con descuento por miles de dólares menos que el valor inflado del constructor. ¿Hay algo mal con tu propio televisor?

Concesiones del vendedor

Voy a decir esto y acabar de una vez. Todo lo que el vendedor le da es un artículo que está pagando. El costo se calcula en el precio de venta. Si está financiando la compra al obtener una hipoteca, lo más probable es que la financie entonces. Usted está pagando una tasa de 30 años por el privilegio de la concesión.

Una cosa es si acepta, por ejemplo, pagar $ 200, 000 por una vivienda y, después de los hechos, el vendedor ofrece pagar el 3% de los costos de cierre. Pero eso raramente funciona. Típicamente, primero haces una oferta, y en esa oferta pides una concesión del 3%. Si el vendedor acepta esa oferta, podría haber fácilmente comprado esa casa por un 3% menos. ¿Realmente desea financiar sus propios costos de cierre durante 30 años?

En cambio, compare lo que cuestan esos artículos. Por ejemplo:

• Impuestos prediales prepagos .

  En California, una vivienda de $ 200,000 podría incurrir en una factura de impuestos a la propiedad de $ 2, 500 por año.

• Cuotas de la Asociación prepaga.

  Si sus cuotas son de $ 100 por mes, eso es $ 1, 200 por año. Es un año gratis de cuotas de asociación de propietarios vale la pena en el comercio?

• Downs de compra de tasa de interés

  Si realiza una recompra de hipoteca, esa comisión de reducción se calcula en el saldo de su hipoteca, y la recompra podría estar vigente solo por unos pocos años, no el plazo completo de su préstamo.

• Puntos de descuento

  Cada préstamo es igual al 1% del saldo de su préstamo. En una hipoteca de $ 200, esa cantidad es de $ 2, 000.

• Costos de cierre prepagos

  La mayoría de los prestamistas no permitirán que un comprador reciba más de un 3% de crédito para los costos de cierre. En $ 200, 000, esa suma es de $ 6,000. En general, le conviene pagar los costos de cierre en efectivo, más parte de los cuales es deducible de impuestos.

¿Recuerdas ese juego que los mercachifles juegan con tres tazas y una pelota? Se llama el juego de Shell. Una pequeña bola se coloca debajo de una taza. Luego, el operador mezcla las tres tazas mientras intentas averiguar qué taza tiene la pelota. Es una maniobra ligera de la mano. Nunca ganarás este juego. Por lo tanto, ejecute los números de estos incentivos y concesiones gratuitas antes de comprar. Sea un comprador de casa inteligente.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.