Préstamos para viviendas prefabricadas y móviles: Préstamos

El financiamiento es un desafío para cualquier propietario, y eso es especialmente cierto para las casas móviles y algunas casas prefabricadas. Esos préstamos no son tan abundantes como los préstamos hipotecarios estándar, pero están disponibles de varias fuentes, y los programas de préstamos respaldados por el gobierno pueden facilitar la calificación y mantener bajos los costos.

Comprar una casa puede ser la mayor inversión que haga en su vida, y los precios de la vivienda superan los cientos de miles de dólares en muchos mercados.

Pero las casas prefabricadas suelen ser más económicas que las construidas en el sitio, por lo que hacen que la vivienda sea accesible. Especialmente para los consumidores con ingresos más bajos y aquellos que viven en áreas rurales (donde los contratistas y los materiales no están disponibles), las viviendas prefabricadas pueden ser la única opción.

Móvil, fabricado y modular

Cuando se habla de préstamos hipotecarios, los términos que usa con los prestamistas pueden ser importantes. Lo que usted llama una "casa móvil" es muy probablemente una "casa prefabricada" (a pesar de que la casa es, o una vez fue, móvil). Para uso informal, cualquiera de los términos funciona, pero la mayoría de los prestamistas evitan préstamos en propiedades categorizadas como casas móviles.

Las casas móviles son viviendas construidas en fábrica antes del 15 de junio de 1976. Pueden ser casas muy bonitas, pero fueron construidas antes de que los reguladores requirieran ciertos estándares de seguridad, y la mayoría (pero no todos) los prestamistas son reacios a prestar en esas propiedades.
Las casas prefabricadas son viviendas construidas de fábrica después del 15 de junio de 1976. Estas viviendas están sujetas a la Ley de normas nacionales de construcción y seguridad de viviendas manufacturadas de 1974 y deben cumplir con las normas de seguridad establecidas por el Departamento de vivienda de los EE. UU. y Desarrollo Urbano (HUD). Esas reglas a menudo se conocen como el Código de HUD. Las casas prefabricadas están construidas sobre un chasis metálico permanente y se pueden mover después de la instalación (pero mover la casa después de la instalación puede interferir con el financiamiento).

Las casas modulares son viviendas construidas de fábrica que se ensamblan in situ y deben cumplir con los mismos códigos de construcción locales que las viviendas construidas en el sitio (a diferencia del Código de HUD) . Por lo general, se instalan permanentemente sobre una base de concreto. Al igual que las casas construidas en el sitio, las casas modulares tienden a tener valor y apreciar más que las casas móviles o fabricadas, por lo que es más fácil obtener préstamos para casas modulares.

Dónde pedir prestado

Hay varias maneras de obtener financiación para casas móviles y fabricadas. Al igual que con cualquier préstamo, vale la pena comprar entre varios prestamistas diferentes. Compare cuidadosamente la tasa de interés, las características, los costos de cierre y otras tarifas de cada préstamo. Especialmente con los préstamos para casas móviles, el tipo de préstamo (o el prestamista con el que trabaja) es importante.

Minoristas: Los constructores que venden casas prefabricadas normalmente organizan el financiamiento para que sea más fácil para los clientes comprar casas.En algunos casos, las relaciones de su constructor pueden ser su única opción de financiamiento al comprar una casa nueva. Sin embargo, es aconsejable pedirle a su constructor una lista de varios otros prestamistas (no afiliados).

Prestamistas especializados: Varios prestamistas hipotecarios se especializan en préstamos para casas móviles y casas prefabricadas (y terrenos, si es necesario). Aunque cualquier prestamista puede financiar su compra, los prestamistas especializados están más familiarizados con los aspectos de la compra de una casa prefabricada, por lo que están más dispuestos a aceptar solicitudes para esos préstamos. Lo más probable es que necesite trabajar con un prestamista centrado en el mercado de casas prefabricadas en las siguientes situaciones:

No será propietario del terreno.
No conectará permanentemente el hogar a un sistema de cimientos.
Usted está comprando una casa que no es nueva o que ha tenido modificaciones hechas.
Desea refinanciar la deuda de una casa prefabricada existente, y cualquiera de los anteriores se aplica.

Prestamistas hipotecarios estándar: Si está comprando una casa y el terreno en el que se asienta, y la casa está permanentemente instalada en un sistema de cimientos, le resultará más fácil tomar prestado. Muchos bancos locales, uniones de crédito y corredores de hipotecas pueden acomodar esos préstamos.

Obtenga recomendaciones para buenos prestamistas de personas de su confianza. Si no está seguro de a quién preguntar, comience con su agente de bienes raíces, empleados y residentes en los parques de casas móviles, y las personas que conoce que han pedido dinero prestado para comprar viviendas prefabricadas.

Préstamos de Chattel

Los préstamos de Chattel a menudo se usan para casas móviles y casas prefabricadas, especialmente cuando la casa se dirige a un parque o una comunidad de casas prefabricadas. Un préstamo de bienes muebles es un préstamo de vivienda solamente (a diferencia de un préstamo para el hogar y la tierra en conjunto).

Esos préstamos son préstamos de propiedad técnicamente personales, no préstamos inmobiliarios.

Dicho eso, los préstamos muebles también están disponibles cuando usted es propietario de la tierra y pide un hogar por separado.

Al comprar con prestamistas, averigüe si está obteniendo cotizaciones para un préstamo mobiliario o un préstamo inmobiliario. Las tasas de interés sobre los préstamos muebles tienden a ser más altas que las tasas sobre la deuda inmobiliaria, pero existen ventajas y desventajas para cada opción. Un estudio del Buró de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) descubrió que los montos de los préstamos y las tarifas de procesamiento eran un 40 a 50 por ciento más bajos en los préstamos con garantía hipotecaria en comparación con los préstamos hipotecarios, pero la tasa anual porcentual (APR) en los préstamos con garantía .

Las ventajas de los préstamos muebles incluyen:

No necesita ser dueño de la propiedad inmobiliaria, lo que puede hacer que su préstamo sea más pequeño (aunque es probable que pague tarifas mensuales).
Los costos de procesamiento deberían ser más bajos que los costos de cierre de la deuda inmobiliaria.
El proceso de cierre suele ser más rápido y menos complicado que cerrar un préstamo inmobiliario.

Las desventajas de los préstamos muebles incluyen:

Las tasas de interés son más altas, por lo que sus costos de pago e intereses serán más altos que si usa un préstamo de propiedad inmueble equivalente.
Los períodos de amortización pueden ser más cortos (con un plazo de amortización de hasta 15 o 20 años, por ejemplo, aunque algunos prestamistas permiten préstamos más largos).Un plazo más corto da como resultado pagos mensuales requeridos más altos, pero pagar la deuda más rápido mantiene bajos los costos de interés.

Los distribuidores de casas prefabricadas y los prestamistas especializados comúnmente ofrecen préstamos muebles, y la Oficina del Censo de los EE. UU. Encontró que el 80 por ciento de las casas nuevas fabricadas en 2015 se titularon como propiedad personal. Pero algunos prestamistas ofrecen tanto préstamos para bienes personales como préstamos inmobiliarios. Hable con varios prestamistas y pregunte acerca de los pros y los contras de titular una vivienda como propiedad inmobiliaria en lugar de propiedad personal.

Programas de préstamos gubernamentales

Varios programas de préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que los préstamos para una casa prefabricada sean más asequibles. Suponiendo que cumpla con los criterios para calificar para esos programas, puede pedir prestado a los prestamistas hipotecarios que obtienen una garantía de reembolso del gobierno de EE. UU .: si no paga el préstamo, el gobierno intervendrá y pagará al prestamista.

Los programas de préstamos respaldados por el gobierno son probablemente la mejor opción para obtener préstamos, pero algunas casas móviles y casas prefabricadas no calificarán.

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Esos préstamos son especialmente populares porque cuentan con pagos iniciales bajos, tasas de interés fijas y reglas amigables para los consumidores. Para ser elegible para un préstamo de la FHA, se deben cumplir varios criterios:

El hogar debe haber sido construido después del 15 de junio de 1976.
El hogar debe cumplir con el Código de HUD y cumplir con otros requisitos locales. Las modificaciones al hogar pueden hacer que no cumpla.
Cada sección de la casa debe tener la etiqueta roja de certificación (o la etiqueta HUD) adjunta. Por ejemplo, en casas de doble ancho, se requieren dos etiquetas.

Hay dos programas FHA disponibles para propietarios de casas prefabricadas.

Los préstamos de la FHA Título II incluyen el popular préstamo 203 (b), que también se usa para las casas construidas en el sitio, lo que les permite a los compradores hacer un pago inicial tan pequeño como del 3. 5 por ciento. Para cubrir el costo de la garantía del gobierno, pagará una prima de seguro hipotecario por adelantado y un seguro hipotecario en curso con cada pago mensual. Necesita puntajes de crédito decentes para calificar para un préstamo de la FHA, pero su crédito no tiene que ser perfecto. Además, puede usar dinero dotado para financiar su pago inicial y los costos de cierre, e incluso puede hacer que el vendedor ayude con esos costos. Los préstamos de

Título II son préstamos inmobiliarios, por lo que deberá comprar la propiedad y el hogar juntos, y la vivienda debe estar permanentemente instalada en un sistema de cimentación aprobado. Los préstamos pueden durar de 15 a 30 años.

Los préstamos de la FHA Título I están disponibles para préstamos de propiedad personal, útiles cuando no es propietario de la tierra. Sin embargo, si coloca la casa en un sitio de alquiler, su contrato de alquiler debe cumplir con las pautas de la FHA. Por ejemplo, necesitará un plazo de arrendamiento inicial de tres años, y se le debe notificar de cualquier terminación de contrato de arrendamiento con al menos seis meses de preaviso. Los pagos iniciales requeridos pueden ser tan bajos como del cinco al 20 por ciento, pero ese requerimiento varía de prestamista a prestamista y depende de su puntaje crediticio. Los requisitos adicionales para un préstamo de Título I incluyen:

El hogar debe ser la residencia principal del prestatario.
El sitio de instalación debe incluir alcantarillado y servicio de agua.
Las casas prefabricadas nuevas deben incluir una garantía de un año.
Un tasador aprobado por HUD debe inspeccionar el lote.

Los préstamos de Título I pueden ser préstamos solo para el hogar, como préstamos muebles, pero también se pueden usar para comprar un lote y un hogar juntos. Los montos máximos de los préstamos del Título I son más bajos que los máximos en los préstamos del Título II, y los términos del préstamo son más cortos: para un hogar y lote de una sola planta, el plazo máximo de amortización es de 20 años.

Los préstamos VA están disponibles para los miembros del servicio y los veteranos, y se pueden usar para casas modulares y fabricadas. Los préstamos de VA son particularmente atractivos debido a la capacidad de comprar sin dinero en efectivo y sin un seguro hipotecario mensual (suponiendo que el prestamista lo permita, y cumpla con los requisitos de crédito e ingresos). Saltarse el pago inicial significa que tendrá pagos mensuales más altos y pagará más en interés, pero en algunos casos tiene sentido. Para un préstamo VA en una casa prefabricada:

La casa debe estar permanentemente unida a una fundación.
Debe comprar la casa junto con la tierra en la que se encuentra y titular la vivienda como propiedad real.
El hogar debe ser una residencia principal (no una segunda casa o propiedad de inversión).
El hogar debe cumplir con el Código de HUD y tener las etiquetas de HUD adjuntas.

Los préstamos FNMA están cada vez más disponibles para casas prefabricadas, ya que esa agencia planea ampliar los fondos para opciones de vivienda asequible. Pregúntele a su prestamista si hay nuevos programas disponibles para su próxima compra.

Prestamistas diferentes, diferentes reglas

Aunque algunos de los préstamos descritos anteriormente están respaldados por el gobierno de EE. UU., Los prestamistas pueden establecer reglas que son más restrictivas que las directrices del gobierno. Esas "superposiciones" pueden impedirle tomar préstamos, pero otros bancos pueden usar reglas diferentes. Esa es una razón más por la que vale la pena darse una vuelta: necesita encontrar un prestamista con costos competitivos, y necesita encontrar un prestamista que se adapte a sus necesidades.

Especialmente cuando se trata de casas prefabricadas, los prestamistas pueden decirle que no califica para los programas asegurados por el gobierno. Eso puede ser cierto, pero es mejor verificarlo con varios prestamistas de la FHA o VA antes de renunciar a esas opciones.

Algunos ejemplos de áreas donde los diferentes prestamistas establecen diferentes reglas:

Ratio de préstamo a valor: Es posible que pueda pagar tan poco como 3. 5 por ciento, o se le puede pedir que obtenga un 20 por ciento pago inicial.
Puntajes de crédito: Dependiendo de sus puntajes de crédito, algunos prestamistas podrían no estar dispuestos a trabajar con usted, mientras que otros establecen diferentes tasas de interés o requisitos de pago inicial en función de su crédito.
Tipo de hogar: Algunos prestamistas VA y FHA no están dispuestos a prestar en casas prefabricadas, pero pueden estar más abiertos a las casas modulares. Algunos son reacios a financiar single-wides, pero financiarán hogares de doble ancho o más grandes.
Ocupación del inquilino: Si planea vivir en un parque o comunidad, los prestamistas pueden querer saber cuántos residentes alquilan en comparación con cuántos son propietarios de sus casas.
Chattel contra hipoteca: Algunos prestamistas solo ofrecen préstamos muebles, por lo que es el único producto que le ofrecerán. Del mismo modo, algunos prestamistas no hacen préstamos de propiedad personal.