Conocer acerca de los contratos de espacio industrial

Si bien las restricciones y condiciones de arrendamiento son consideraciones importantes a tener en cuenta cuando se busca espacio industrial comercial, para la mayoría de las empresas nuevas, a menudo el factor decisivo es cuánto costará la renta mensual. Los arrendamientos comerciales pueden tener tarifas adicionales además del alquiler. Asegúrese de entender qué costos adicionales son al hacer preguntas, que incluyen:

• ¿Cuál es el alquiler base en pies cuadrados utilizables ? Muchos arrendamientos comerciales tienen un alquiler base, es decir, lo que usted paga por los pies cuadrados reales del espacio. Pero las tarifas de "cargas" y "CAM" pueden agregarse a esta tarifa, aumentando su renta mensual.

• ¿Son negociables los términos del alquiler? Los términos negociables incluyen el alquiler base, el alquiler gratuito, los depósitos de seguridad, la duración del contrato de arrendamiento, cuánto se pueden aumentar sus alquileres y tarifas cada año, y las opciones de renovación del contrato, etc.
• ¿Hay costos adicionales al alquiler? ? ¿Existen impuestos especiales, tarifas de propiedad, tarifas de carga, CAM u otras tarifas? Si es así, obténgalos por escrito. Asegúrese de que cada tarifa se identifique individualmente, cuánto le costará cada tarifa y con qué frecuencia tendrá que pagar la tarifa.

• ¿Cuánto te costará en el futuro? ¿Cuánto puede recaudar su renta (y otras tarifas) cada año? ¿Cuál es el porcentaje máximo o el monto en dólares que su renta y otras tarifas pueden recaudarse cada año? Si hay un límite del 1% cada año en las tarifas de carga, eso puede sonar razonable, pero esto no significa que su alquiler base tendrá un tope del 1%. Para compensar los topes bajos en otras tarifas, el propietario puede intentar aumentar el alquiler en un 15%.

• ¿Qué está incluido en el alquiler? ¿Qué impuestos, servicios públicos y servicios (paisajismo, seguridad, etc.) están cubiertos en su contrato de alquiler o que debe pagar usted mismo?

¿El espacio industrial de leasing tiene sentido para su negocio?

Los espacios industriales comerciales pueden ofrecer muchas opciones que los espacios de oficinas tradicionales no pueden ofrecer.

Pero los espacios industriales también pueden tener ciertas limitaciones que los negocios tradicionales y los parques comerciales no tienen. Asegúrese de hacer preguntas sobre las restricciones que podrían imponerse a su empresa en un parque industrial antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Las preguntas que debe formular sobre la propiedad que posiblemente desee abordar en su contrato de arrendamiento incluyen:

• Limitaciones del contratista y del servicio: ¿El parque industrial requiere que utilice proveedores o contratistas específicos para letreros, alumbrado? , renovaciones, construcciones, o cualquier otro servicio como alarma, teléfono, cable, etc.
• Limitaciones de publicidad y apariencia: ¿Hay alguna restricción que pueda afectar su negocio, como que todas las señales deben estar en blanco y negro, no mayores de 2 pies o exactamente a 5 pies del suelo?(Todas estas cosas harían difícil distinguir su negocio de los demás, o ser visto desde la distancia).
• ¿Están listos el cable de la unidad y el teléfono? En caso negativo, ¿se encuentra en un área donde puede obtener estos servicios y quiénes son proveedores locales?
• Utilidades: ¿Qué servicios públicos y privados puede usar o acceder desde su unidad? ¿Configurará sus propias cuentas de servicios públicos? Algunos propietarios pueden pagar sus servicios públicos y luego cobrarle por ellos. ¿Se le exigirá al propietario que presente una prueba de lo que realmente debe si no se le factura directamente a las compañías de servicios públicos?
• Limitaciones de estacionamiento y tráfico: ¿Existe alguna limitación en el número de espacios de estacionamiento que usted y sus clientes pueden usar? De lo contrario, es probable que no haya restricciones en otros inquilinos también. ¿Tiene o puede tener estacionamiento asignado?
• Horario comercial: ¿Habrá restricciones en el horario comercial o los días de la semana en los que puede operar su negocio o recibir clientes y clientes?
• Protección y restricciones para la naturaleza de la empresa: ¿Habrá alguna restricción sobre la naturaleza de la empresa que opera? Por ejemplo, si planea abrir una tienda de antigüedades, ¿hay alguna restricción sobre lo que puede vender, o, si vende un artículo, permitirá el propietario que otras empresas similares y competidoras abran mientras usted es inquilino?

  Un ejemplo de por qué es tan importante preguntar y obtenerlo por escrito es si un inquilino existente tiene una tienda de muñecas con protección para los privilegios de venta minorista en el contrato, una tienda de antigüedades puede tener prohibido vender muñecas antiguas porque vende las muñecas competirían con el negocio de un inquilino existente. Desea asegurarse de que su empresa tenga protecciones similares dentro del complejo industrial.

Abordar construcciones y renovaciones de espacios industriales en arrendamientos

Los arrendamientos pueden ser complicados, y si planea tomar un espacio "tal como está" y hacer cambios en él, asegúrese de abordar los planes de cambios planificados en el alquiler. Las preguntas a realizar sobre renovaciones y construcción de espacios incluyen:

• ¿Se puede construir o renovar el espacio existente? Si no, busca otro espacio. Puede que no necesite construir espacio ahora, pero nunca limite el potencial de crecimiento futuro de su empresa y las necesidades imprevistas.
• Ordenanzas de zonificación : ¿Hay alguna ordenanza de zonificación que afecte la forma en que puede construir el espacio?
• Preocupaciones por conflicto de interés: ¿Está obligado a usar los contratistas del propietario? Si es así, considera esto un fuerte negativo.
• Aprobaciones necesarias: ¿Qué permisos especiales o aprobación necesita obtener con anticipación de la ciudad, el condado o el propietario?
• Incentivos de mejora: ¿Ofrecerá el propietario alguna reducción de alquiler, créditos de alquiler u otros incentivos financieros para contribuir al costo de las renovaciones y construcciones?
• Evite "Aumentos de valor" en el alquiler: Si aumenta el valor del espacio construyendo o renovando, ¿le permitirá al propietario aumentar su alquiler proporcionalmente?
• Limitaciones de tiempo: ¿Habrá algún marco de tiempo requerido por su propietario, ciudad o condado para completar las renovaciones y construcciones del almacén?
• Permisos requeridos: ¿Qué permisos especiales necesitará para renovar o construir su espacio, y el propietario lo ayudará a obtener estos permisos?