Infórmese sobre los corredores y agentes de bienes raíces de servicios integrales

Los consumidores siempre están buscando formas de ahorrar dinero, y el pago de comisiones inmobiliarias puede ascender a decenas de miles en estos días. No es una suma insignificante para la mayoría de las personas. ¿Vale la pena contratar una agencia inmobiliaria de servicio completo sobre un servicio de descuento? Pregunta razonable. La respuesta es, depende.

Tipo de mercado

• Si se encuentra en el mercado de un vendedor en este momento, es probable que las viviendas se vendan en el momento en que acceden al servicio de listas múltiples. Una oveja de un solo ojo con dos patas atadas a la espalda podría meter una casa en la MLS y recibir una oferta. ¿Será el precio más alto que podrías obtener?

• Existen mercados de compradores cuando el inventario excede la oferta de compradores. En estos mercados, algunas casas no se venden en absoluto. Aquí es donde la experiencia y el trabajo extra dan sus frutos. Los listados que se venden al precio más alto suelen ser los que están expuestos a la mayoría de los compradores, que tienen un buen precio, se comercializan bien y se muestran bien.

MLS e Internet

Me estremezco cuando veo anuncios nuevos que llegan a la MLS sin una fotografía porque sé que los agentes y compradores se los están pasando sin pensarlo dos veces. Muchos servicios de listados múltiples aceptan de 8 a 12 fotografías hoy en día. Por esa razón, muchos agentes de servicio completo contratan fotógrafos profesionales y toman el doble de fotos requeridas.

• Los profesionales dedican un tiempo considerable a clasificar las fotos para seleccionar aquellas con la mayor cantidad de luz, los mejores ángulos, el contraste y el color más nítidos.
• Las fotos se recortan y cambian de tamaño para acentuar los atributos positivos.
• Cada fotografía se ingresa en MLS con una descripción atractiva y completa.

Cuando veo una fotografía tomada por el servicio de listados múltiples en lugar de un profesional o el agente, también veo a un agente inmobiliario perezoso a quien no le importa lo suficiente o no recibe suficiente pago por comercializar adecuadamente la propiedad de su cliente.

Señalización

Muchas de las operaciones de mamá y nómina y las agencias de corretaje de descuento no gastan dinero en carteles profesionales porque no creen en él o no pueden pagarlo.

La buena señalización es publicidad gratuita. Muchas empresas de servicio completo anunciarán:

• Número de teléfono de la oficina principal
• Teléfono celular personal del agente o número de correo de voz
• Sitio web para más información
• Enlaces de visitas virtuales
• Información específica que hace que esta casa sea diferente de otros en el área

Materiales de mercadotecnia

Las empresas de servicios completos tienden a proyectar calidad, y eso significa volantes de cuatro colores y piezas de correo directo de cuatro colores. Los días de contratar a niños del vecindario para que arrojen fotocopias en los escalones de la entrada de los vecinos ya no están. El marketing de servicio completo es de primera clase.

Casas abiertas

No todas las casas son adecuadas para una casa abierta, pero aquellas que requieren delicadeza. Esto significa trabajar con los compradores que aparecen señalando características impresionantes del hogar sin hacer que el comprador se sienta oprimido u hostigado, y eso en sí mismo es un arte.Requiere el servicio de una persona de ventas con experiencia. Muchos corredores de descuento se niegan a mantener las casas abiertas.

Los agentes de servicio completo asesoran a los vendedores. Descubren qué hizo que el vendedor decidiera comprar la casa y cómo sucedió ese momento. Luego, emplean ese conocimiento en las casas abiertas. Por ejemplo, supongamos que un vendedor dijo que llegó el momento en que se quedó mirando la piscina por primera vez. Cuando se volvió hacia su esposo y se quedó sin aliento, "No puedo creer que podamos permitirnos comprar esta casa". Los buenos vendedores de un Open pedirían a los compradores que se pararan en el mismo lugar junto a la piscina.

Luego, compartirían textualmente la primera experiencia del vendedor.

Negociación

Los bienes raíces son un negocio extremadamente competitivo, y hay muchos agentes que luchan por los mismos listados. Un agente de servicio completo que gane la lista es probablemente un buen negociador, una persona que quiera de su lado durante las negociaciones de la oferta. Piénsalo. Los agentes que pueden convencerlo de que pague lo que considera razonable probablemente convenzan a un comprador para que pague el precio. En definitiva, eso significa más dinero para ti.

Precio de venta final

A veces, los agentes de servicio completo pierden listados porque se le prometió al vendedor un precio más alto basado en aire caliente y una comisión más baja. Son estos listados que a menudo aparecen en la MLS un mes después con precios reducidos. El monto de las reducciones de precio, como es lógico, tiende a exceder la diferencia en las comisiones entre las agencias de duelo.

En estos escenarios, los vendedores recibieron menos servicios y terminaron perdiendo dinero en la venta también.

Si no puede decidir entre un agente que cobra 1 o 2 por ciento menos que otro, piense cómo se sentiría si tuviera que reducir el precio de venta, por ejemplo, el cinco por ciento, para vender la casa. Pídales a los agentes que le muestren sus últimos 24 meses de reducciones de precio y compárelos.

¿Cuánto ganan los agentes?

Los agentes son pagados por los corredores. Los corredores retienen una parte, a veces el 50%, y pagan el saldo al agente. A partir de eso, el agente le paga los gastos indirectos y los impuestos, que pueden ascender fácilmente al 50% de la red. El verdadero salario de un agente de listado oscila entre 20% y 30% de la mitad de la comisión. Los agentes de servicio completo suelen gastar más en gastos generales que sus competidores; al negarse a comprometer el servicio, tienden a cobrar más.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}