Cuando un agente dice tener un comprador para su casa

Si es dueño de su casa, es probable que haya recibido cartas en el correo de agentes inmobiliarios que dicen: "Tengo un comprador para su casa". No se equivoquen: estas cartas son cartas de solicitud encubiertamente disimuladas de aspirantes a agentes de listas. Incluso si uno de estos agentes representa a un comprador en el mercado de un hogar, existe casi cero posibilidades de que el comprador realmente desee su hogar específico. Esta es una de las razones por las cuales el público a menudo desconfía de los agentes de bienes raíces, porque algunos agentes desvían abiertamente la verdad.

Mientras el agente pueda racionalizar la mentira, el agente podría no ver el daño al inventar hechos que no son ciertos.

Los vendedores que ofrecen sus casas en venta por sí mismos, conocidos como FSBO (For Sale by Owners), también reciben noticias de agentes que dicen tener compradores. Y tal vez lo hagan, tal vez no, pero en realidad, esos agentes saben que muchas casas FSBO tienen problemas para vender, y quieren estar allí cuando los propietarios se den cuenta de que necesitan enlistarse con un agente.

¿Por qué la Mentira?

¿Cómo pueden los agentes decir que tengo un comprador para su casa cuando no lo hacen? Porque nadie lo cuestiona Porque los agentes dirán, Hola, estoy trabajando con unos pocos compradores y aunque su casa no se ajusta a sus parámetros, ¿quién puede decir que no cambiarán de opinión al respecto? O bien, podría encontrar un comprador mañana que quiera comprar su casa, nunca se sabe. Sin embargo, esto no cambia el hecho de que el agente no tiene, en este momento, un comprador para su hogar.

Los agentes también tiran, por ejemplo, invierten , una gran cantidad de dinero en tomar cursos de capacitación en ventas. Los entrenadores de ventas les dicen que está bien decir la verdad para tener la oportunidad de hablar con un vendedor. Lo que un agente podría estar buscando es una oportunidad para sentarse con el vendedor y aplicar tácticas de venta para obtener el listado. Pero así es como los agentes de listados no encuentran compradores en su hogar.

Cómo los agentes encuentran a los compradores de viviendas

Un agente de listas no está dispuesto a gastar dinero e invertir tiempo tratando de encontrar un comprador para un hogar que no sea el listado del agente. Ese agente quiere hacer una lista de su casa, generalmente a través de una lista exclusiva de derecho de venta. Este tipo de contrato de listado dice que el agente gana una comisión cuando la casa se vende, independientemente de quién haya encontrado al comprador. Antes de decir: "Espera un momento, ¿y si encuentro al comprador? "Debe darse cuenta de que este tipo de acuerdo de listado preferido también induce al agente de cotización a gastar libremente y comercializar ampliamente para exponer su hogar al mayor grupo de compradores posible.

Después de que el agente del listado firme un acuerdo de listado con el vendedor, el agente usará una combinación de varias técnicas de mercadotecnia:

• Poner un cartel de venta en el patio, a menos que las regulaciones de HOA no permitan la señalización o el vendedor se oponga .Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, alrededor del 10% de los compradores provienen de un cartel.
• Celebración de casas abiertas. Quizás otro 5% de los compradores provengan de puertas abiertas.
• Listado de la casa en el Servicio de listado múltiple (MLS). La mayoría de los compradores provienen de la comercialización del agente de venta, y MLS es una parte clave de eso. Un buen agente presentará fotografías de calidad profesional, descargará el listado a todos los principales sitios web de propiedad y utilizará los correos impresos y directos en consecuencia. Algunos agentes también tienen bases de datos separadas para contactar a los agentes del comprador en las ciudades cercanas.
• Establezca contactos con otros agentes y promueva el listado en las reuniones de la oficina y la junta.
• Diseñando e-flyers y blast emails para cada agente que pertenece a su junta directiva.

Pero el hecho es que el agente encuentra que el comprador solo después de el agente firma el acuerdo de listado con usted.

Listados de bolsillo para encontrar compradores

Los listados de bolsillo son hogares que no están en el mercado abierto y son conocidos únicamente por el agente de cotización y el agente del agente. No soy un gran admirador de los listados de bolsillo porque esa práctica tiende a reducir drásticamente la cantidad de compradores que tendrán la oportunidad de ver esos hogares. En ciertos casos, los vendedores de casas de lujo a veces no quieren que sus hogares estén expuestos al público porque valoran la privacidad sobre el dinero. O bien, su casa es tan extraña que pocos compradores, excepto aquellos con una tonelada de efectivo que pueden permitirse remodelar, la querrán.

Algunos propietarios ricos gastan una gran cantidad de dinero en satisfacer gustos peculiares, solo porque pueden hacerlo.

Algunos vendedores también esperan que un listado de bolsillos atraiga a ese paciente comprador que está esperando en las sombras. Cada agente tiene un comprador o dos que quieren que el agente les avise si una casa en un vecindario en particular está disponible, pero eso no significa que el comprador pagará el valor de mercado de esa casa o que el comprador sabrá que es para venta.

Los listados de bolsillo generalmente son preferidos por muchos agentes de bienes raíces porque significa que el agente de listado probablemente también represente al comprador, una práctica conocida como agencia de doble finalización y doble. Podría significar una doble comisión para ese agente porque el agente probablemente se embolsará tanto la lista como las tarifas del agente de ventas. Le da a la lista de bolsillo un significado completamente nuevo.

De manera realista, sin embargo, generalmente tiene más sentido mostrarle a su hogar un millón de compradores potenciales que un solo comprador.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.