Cómo usar una contingencia de préstamo cuando compra una casa

Una vez fue una práctica bastante común para un comprador de vivienda hacer una oferta sujeta a la capacidad de obtener una hipoteca, que era conocida entonces como ahora como una contingencia de préstamo. Los tiempos cambian y los mercados de bienes raíces suelen dictar el tipo de verborrea y las contingencias contractuales que son aceptables. Una contingencia de préstamo hoy en día a menudo es un poco complicada.

La razón de los desafíos involucra el tipo de contingencias de préstamos más frecuentes.

En el sector inmobiliario de California, por ejemplo, como en muchos otros lugares del país, un comprador de vivienda puede considerar varios tipos de contingencias de préstamos e incorporar una o más de estas contingencias en la oferta de compra.

Solo los compradores de vivienda que obtienen financiamiento tienden a hacer que el contrato de compra sea contingente para obtener un préstamo. Los compradores en efectivo no solicitan una contingencia de préstamo porque no hay un préstamo. El contrato puede depender de que el comprador obtenga:

• préstamo FHA, que tiene su propio conjunto de requisitos, o
• un préstamo VA, que está garantizado por la Administración de Veteranos, o
• un préstamo convencional, que normalmente se vende en el mercado secundario, o
• préstamo de una cooperativa de ahorro y crédito donde el prestatario es miembro, o
• financiamiento privado, que a veces se denomina préstamo de dinero duro

Dependiendo del tipo de préstamo, el prestamista podría requerir cierta condiciones de propiedad o reparaciones para hacer el préstamo. Si los vendedores y compradores no pueden ponerse de acuerdo sobre las reparaciones o las condiciones del prestamista, el comprador no recibirá el préstamo y la transacción podría desmoronarse.

Generalmente, el comprador tiene un cierto período de tiempo en el contrato de compra para obtener el financiamiento. En algunos casos, el contrato puede dar al comprador una opción, elegir entre un cierto número de días antes de que la contingencia del préstamo deba ser eliminada o satisfecha, o mantener la contingencia del préstamo, si todas las partes están de acuerdo, en vigencia hasta el cierre.

Es donde comienza el problema. La mayoría de los vendedores esperan que un comprador necesite obtener financiamiento. Los vendedores son generalmente algo razonables y permitirán un cierto período de tiempo para que el comprador obtenga el financiamiento y elimine la contingencia del préstamo, pero no todos los vendedores querrán esperar hasta el día del cierre para averiguar si el comprador puede efectivamente hacerlo. para cerrar el fideicomiso No es del todo justo para un vendedor que un comprador solicite un período de cierre de 30 días sin un firme compromiso de cierre. Por otro lado, eliminar una contingencia de préstamo antes del cierre puede poner al comprador muy nervioso.

Un comprador podría preguntarse qué pasaría si el prestamista, por alguna razón imprevista o extraña, decidiera rechazar el préstamo. Si el comprador había eliminado la contingencia del préstamo, el comprador podría estar a merced del vendedor, y el depósito de garantía podría estar en riesgo.Pocos compradores están dispuestos a arriesgarse a perder el depósito.

Por supuesto, los compradores obtienen y presentan una carta de preaprobación antes de hacer una oferta. Es la carta de aprobación previa en la que el vendedor confía como prueba de la solvencia del crédito del comprador y su capacidad para calificar para un préstamo. Pero después de que el archivo se empaqueta para suscripción, pueden aparecer otros problemas.

Los juicios desconocidos pueden aparecer en los registros públicos, un comprador puede tener un problema en el informe de crédito que se le escapó, un ex con una venta corta anterior puede poner un obstáculo a la calificación, un comprador podría perder su trabajo, un comprador puede ser empleado justo por debajo del período requerido de 2 años o recibir salarios no reflejados en los talones de nómina. Hay millones de cosas que pueden salir mal. No olvidemos que el segundo tipo de contingencia de préstamos es la evaluación. La contingencia de evaluación a menudo está separada de la contingencia del préstamo. La contingencia de tasación significa que el hogar debe evaluar al precio de compra. Si la tasación es menor que el precio de compra, el comprador puede cancelar siempre que el comprador tenga una contingencia de tasación en el contrato de compra. Si el vendedor acepta bajar el precio para cumplir con la evaluación, se espera que el comprador elimine la contingencia de la evaluación.

¿Pero qué sucede si al cierre el suscriptor decide a la hora 11 para ordenar una segunda tasación y esa segunda opinión de valor resulta ser una evaluación baja? Si el comprador ha liberado la contingencia de tasación, no queda contingencia de tasación. Sin embargo, si la contingencia del préstamo aún no se ha liberado, el contrato de compra puede depender de la capacidad del comprador para obtener el préstamo.

Estas son preocupaciones que deben abordarse con su agente de bienes raíces antes de hacer una oferta para comprar una casa. Algunos compradores se sienten cómodos eliminando una contingencia de préstamo cuando un prestamista le asegura al comprador que el archivo está listo para ser financiado. Sin embargo, si el prestamista tiene inquietudes, podría no ser una buena idea eliminar la contingencia del préstamo. Las contingencias del préstamo también le hablan a un vendedor. El inconveniente es que cuando su oferta se encuentra entre múltiples ofertas, y los otros compradores están dispuestos a eliminar una contingencia de préstamo o acortar el período, e insiste en mantener intacta la contingencia del préstamo hasta el cierre, su oferta podría no ser aceptada. El vendedor puede pensar que tiene un problema que podría causar dificultades al cierre.

En situaciones difíciles como estas, algunos compradores de viviendas piden al prestamista que apruebe el archivo a través de la suscripción antes de que alguna vez hagan una oferta para comprar una casa. La aprobación de suscripción elimina el temor a la incertidumbre y fortalece la oferta.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.