Compra de vivienda sin una contingencia para vender una casa existente

Comprar una casa con una contingencia para vender no siempre es tan fácil como parece. Generalmente, no es la venta de su vivienda actual el problema, es la renuencia de algunos vendedores a aceptar su oferta de compra como una venta contingente. Si desea realmente lastimar su cabeza, piense en lo que sucede cuando compra una casa que depende de la venta de su casa, y el comprador de su casa está comprando con una contingencia para vender la casa de ese comprador.

Es el efecto dominó. Usted puede tener al Vendedor A (que es usted), vendiendo al Comprador B. El Comprador B está vendiendo el Comprador B a su casa al Comprador C, lo que hace que el Comprador B dependa del Comprador C. Si el Comprador C no puede cerrar, tampoco el Comprador B ni usted. Pero si el Comprador C vende al Comprador D, podría tener más problemas. Porque si el comprador D se derrumba, toda la cadena se derrumba.

Un vendedor que acepta una oferta en una venta de dominó como este asume un riesgo mayor que aceptar una oferta con una sola contingencia para vender porque hay más formas en que la transacción puede explotar. Hay situaciones y tipos de mercados inmobiliarios que pueden dificultar que un comprador con una casa existente pueda vender para comprar otra en virtud de una contingencia de compra. Porque tiene que vender a un comprador que no tiene contingencia para vender o vender a un comprador con una contingencia para vender, que depende del rendimiento de un tercero, ¿cuál cree que elegirá el vendedor?

¿Qué elegirías?

Además, el contrato de Contingencia de Compra podría permitirle al vendedor mantener el hogar de ese vendedor en el mercado y tratar abiertamente de encontrar un comprador de respaldo. En el norte de California, este tipo de estado se podría llamar Activo con una Cláusula de Liberación. Básicamente es una cláusula de expulsión que dice que si el vendedor recibe una oferta de respaldo aceptable, el vendedor tiene el derecho de dar al comprador existente un mínimo de notificación de 72 horas para liberar la contingencia para vender o cancelar el contrato.

¿Qué significa liberar la contingencia para vender? Depende de la verborrea y la obligación contractual. Podría significar calificar financieramente para comprar la nueva casa sin vender la casa existente del comprador. También podría significar avanzar en la creencia de que la vivienda existente se cerrará y, si no se cierra por alguna razón, el dinero en efectivo del comprador podría estar en riesgo de incumplimiento.

Los contratos generalmente contienen algún tipo de trato y divulgación de buena fe. Esto significa que no puede retener información pertinente de un vendedor. Si un comprador necesita vender una casa para obtener el efectivo para cerrar la plica, este importante hecho debe ser revelado. Es muy probable que un comprador tenga el deber de revelar este hecho. Sin embargo, después de la divulgación, el comprador podría hacer una oferta sin una contingencia para vender si el comprador está dispuesto a correr un riesgo.

¿Cuál es el riesgo habitual?

El riesgo es que el comprador podría ser legalmente responsable por no cerrar la transacción como se prometió si el hogar del comprador no se cierra. Sin una contingencia para vender, no hay una "cláusula de salida" para el comprador, aparte de los períodos normales de contingencia para cosas tales como tasación, inspecciones de viviendas o una contingencia de préstamos. Los compradores que consideren esta maniobra también deben obtener asesoramiento legal, y no deben confiar en este artículo ni en su agente de bienes raíces como base para comprar una casa al vender sin una contingencia para esa venta.

El riesgo financiero podría ser el depósito del dinero en garantía del comprador o los daños liquidados o alguna otra forma de compensación para el vendedor. En mi experiencia, la pregunta a menudo se reduce al depósito de devengo: ¿tendrá derecho el comprador a recibir un reembolso del depósito de depósito al momento de la cancelación?

Ese es otro artículo largo. Básicamente, la conclusión es ¿los vendedores quieren ser libres de vender a otro comprador o quieren pelear por el depósito de dinero? Si el comprador desea el depósito y el vendedor no desea liberarlo, la mayoría de las compañías de custodia en California, por ejemplo, permitirán a las partes cancelar la transacción, dejando el depósito en disputa. Sin embargo, ambas partes deben firmar la cancelación.

Si una de las partes se niega a firmar la cancelación, y digamos que la parte obstinada es el comprador, el vendedor puede encontrar sus manos atadas.

No puede estar bajo contrato con dos compradores al mismo tiempo, por lo que el vendedor podría tener que emprender acciones legales para obtener una liberación del contrato. En estos casos, la forma en que se resuelve esta disputa, bueno, el vendedor normalmente libera el depósito de devengo. Lo que nos lleva de vuelta a la pregunta: ¿está en riesgo el depósito del comprador? Esa es una pregunta que el abogado del comprador debe responder.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.