Cómo hacer una asunción de préstamo hipotecario

Los supuestos de préstamos hipotecarios fueron una opción de financiación popular en los años 70 y 80, pero cayeron en desgracia a partir de entonces. La apreciación de bienes raíces fue fuerte durante el último período de tiempo. Desafortunadamente, el mercado bajó en 1991 y se estrelló en 2008. Antes de ese momento, los requisitos del prestamista eran más indulgentes y muchos compradores obtuvieron préstamos combo 80/20, lo que contribuyó al colapso del mercado inmobiliario en 2008.

Sin embargo, en el futuro, los supuestos de préstamos hipotecarios están encontrando un lugar en el mercado inmobiliario. No son para cada comprador de casa y no se ajustan a los objetivos de cada vendedor. Pero en algunos casos, una suposición de préstamo podría ser la mejor opción para todas las partes interesadas, siempre que, por supuesto, el prestamista existente permita una asunción del préstamo.

Por qué algunos compradores prefieren un nuevo préstamo sobre un préstamo hipotecario Supuesto

• Demasiada capitalización

  Parte de la razón por la cual los préstamos no se utilizaron a fines de los años ochenta y principios de los noventa fue porque durante en los años del boom, los vendedores tenían demasiada equidad y los compradores no tenían suficiente efectivo para cerrar la brecha entre el precio del préstamo y el precio de venta. Muchos vendedores no estaban dispuestos a financiar el propietario.

• Tasas de interés bajas

  Otra razón por la que las suposiciones de préstamos cayeron en el camino durante décadas fue porque los compradores usualmente podían obtener un interés más bajo al obtener un nuevo préstamo que al asumir el préstamo existente. Tenía poco sentido financiero asumir un préstamo del 7 por ciento cuando el banco de la calle ofrecía un 5 por ciento.

• Cláusulas de enajenación

  La razón principal por la que muy pocos compradores persiguieron los supuestos de préstamos desde 1990 hasta 2009 fue porque casi todas las hipotecas contenían una cláusula de alienación. Una cláusula de alienación en la hipoteca le dio al banco el derecho de acelerar, lo que significa exigir el pago inmediato en su totalidad, en caso de transferencia del título.

Antes de considerar un supuesto de préstamo hipotecario

El clima debe ser el correcto para una hipótesis de préstamo hipotecario. Generalmente hay dos tipos de préstamos que permiten suposiciones: préstamos FHA y préstamos VA. Otros préstamos generalmente requieren el pago completo en caso de que la casa se venda a otro comprador. A veces, los compradores toman el título sujeto y no asumen el préstamo. Comprar una vivienda puede ser riesgoso. Antes de considerar un supuesto de préstamo:

• Compare las tasas de interés

  Cuando las tasas de interés son más altas que la tasa de interés del préstamo existente, podría tener sentido financiero asumir el préstamo existente a una tasa de interés más baja. La diferencia en un pago mensual de $ 200,000 al 5 por ciento frente al 7 por ciento es de $ 257 al mes. En 5 años, ese es un ahorro de $ 15, 420.

• Compare las tarifas del préstamo

  Debido a los requisitos federales de TRID, los prestamistas deben dar a los prestatarios una estimación de los costos de cierre, llamada estimación de préstamo.El cálculo del préstamo detalla todos los costos asociados con la obtención de una hipoteca. En términos generales, los compradores pagan mucho más en concepto de tasas de préstamo para obtener un nuevo préstamo que lo que cuesta asumir un préstamo existente. La diferencia puede ser varios miles de dólares o más. Pídale al banco que le dé una declaración que contenga las tarifas de suposición de préstamo.

• Obtenga una declaración del beneficiario y una copia de la hipoteca

  Antes de tomar la palabra del vendedor y gastar dinero en inspecciones de viviendas, obtenga una copia del estado de cuenta del beneficiario para determinar el saldo impago del préstamo y si el préstamo es realmente asumible. En los mercados de bienes raíces más suaves, la diferencia entre el saldo no pagado y el precio de venta puede ser lo suficientemente baja como para que un pago inicial de 10 o 20 por ciento le permita pagar en efectivo al préstamo.

Es aconsejable consultar a un abogado de bienes raíces para conocer más acerca de sus derechos y responsabilidades antes de comprometerse con cualquier opción de financiamiento creativo. Ya nada es una matanza.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.