Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)

Como profesional de bienes raíces que presta servicios a clientes de inversión, debe estar muy familiarizado con todos los métodos de valoración de propiedades de ingresos. Uno de estos es el cálculo del Ingreso Neto Operativo, ya que se usa con la tasa de capitalización para determinar el valor de una propiedad.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 5 minutos

Así es como:

1. Determine el Ingreso Bruto de Operación (GOI) de la propiedad:

   Ingreso potencial bruto: vacante y Pérdida de crédito = Ingreso bruto de explotación

2. Determine los gastos operativos de la propiedad. Esto incluiría los gastos de administración, legal y contable, seguros, conserjería, mantenimiento, suministros, impuestos, servicios públicos, etc.
3. Reste los gastos operativos del Ingreso Bruto de Operación para llegar al Ingreso Neto de Operación. Usando el ejemplo de una propiedad con un ingreso operativo bruto de $ 52,000 y gastos operativos de $ 37,000, nuestro ingreso operativo neto sería:

   $ 52, 000 - $ 37,000 = $ 15,000 Ingresos de explotación netos

Los prestamistas comerciales usan diferentes criterios de calificación para determinar si una hipoteca está garantizada y cuánto prestarán contra una propiedad. Los propietarios de los inversores generalmente no son evaluados individualmente en cuanto a su historial de crédito, ya que no es tan importante para el prestamista como el potencial de generación de ingresos de la propiedad hipotecada.

El hecho es que un comprador de vivienda va a vivir en la casa que está comprando, por lo que el prestamista evalúa su capacidad para pagar la hipoteca y su historial de pago de obligaciones de deuda.

Es una situación muy diferente a una propiedad comercial, digamos un complejo de oficinas. Los compradores están comprando esta propiedad con un único propósito; generar un flujo de efectivo positivo a partir de los ingresos por alquileres.

Ingresos

La motivación para la compra es el ingreso, por lo que el prestamista quiere evaluar la propiedad basándose principalmente en los ingresos que generará.

Claro, la condición de la propiedad y otros factores entran en la calificación de la hipoteca, pero el ingreso es el factor principal. Si la propiedad puede pagar la deuda (pagar los pagos de la hipoteca) y aún tener un flujo de caja de ingreso mensual aceptable, es probable que se inicie una hipoteca.

Gastos

Por supuesto, los gastos son la mitad de las consideraciones principales en el cálculo de NOI. Es crítico capturar todos los gastos operativos de la propiedad. Estos pueden y a menudo incluyen:

• Marketing y publicidad: según el tipo de propiedad, esta categoría de gastos puede variar mucho. Para una propiedad de un departamento, la mayor parte de este gasto sería publicidad para generar solicitantes inquilinos. Para una propiedad de venta minorista u oficina, se aplicaría lo mismo, pero también puede haber gastos de comercialización para presentar la propiedad a los consumidores o clientes de los inquilinos.
• Gestión: la gestión profesional es la norma para propiedades comerciales más grandes. Este gasto es significativo, pero puede ser compensado en gran medida por el ahorro que la gerencia profesional puede generar en la operación y el mantenimiento de la propiedad.
• Utilidades: aquellas que no se pasaron a los inquilinos estarían en esta categoría.
• Reparaciones y mantenimiento: desde paisajismo hasta arreglar unidades de aire acondicionado rotas o pintar unidades se encuentra en este cubo.
• Seguro: este es un gasto importante también.

Esas son las categorías principales, y hay otros gastos que dependen del uso de la propiedad y de los inquilinos.

Si las proporciones deseadas por el prestamista basadas en los ingresos no apuntan a la aprobación, los prestatarios pueden obtener más efectivo para un pago inicial para ajustar las proporciones. El ingreso operativo neto es muy importante en los préstamos comerciales.

Consejos:

1. Tenga mucho cuidado de incluir todos los gastos operativos en el cálculo. Los gastos faltantes aumentarán los ingresos operativos netos y, por lo tanto, harán que su cliente pague en exceso por la propiedad en función de la valoración utilizando la tasa límite.
2. Para los cálculos de los inversores más utilizados y una hoja de cálculo para calcularlos, tome esta línea para los 10 cálculos principales.

Lo que necesita:

• Calculadora
• Detalle detallado de los gastos operativos.

Ninguno de estos cálculos es ciencia de cohetes. Rápidamente se pondrá al día y podrá hacerlas o discutirlas inteligentemente con clientes inversionistas comerciales.