Cómo calcular la tasa de capitalización de bienes inmuebles

Aquellos que invierten en bienes inmuebles a través de propiedades generadoras de ingresos necesitan tener un método para determinar el valor de una propiedad que ellos ' Se está considerando comprar y usar el ingreso operativo neto de otras propiedades y propiedades comparables precios vendidos recientemente. La tasa de capitalización se determina y luego se aplica a la propiedad en cuestión para determinar el valor de mercado actual en función del ingreso.

Esta es una excelente manera de Haga comparaciones de propiedades similares, ya que todos los gastos se tienen en cuenta.

Cuando dos propiedades parecen iguales y una cuesta más, podría ser porque está generando más ingresos o tiene menores gastos.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 5 minutos Así es como:

Obtenga el precio de venta reciente de una propiedad con ingresos, como un complejo de apartamentos.

1. Ejemplo: Se vende un proyecto de seis apartamentos por $ 300, 000.
   Para ese mismo proyecto de apartamento, determine el ingreso operativo neto o los alquileres netos realizados por los propietarios. Todos los gastos operativos se restan, pero no la hipoteca. Entonces, este cálculo valora la propiedad como si pagara en efectivo por ella.
2. Ejemplo: El ingreso por alquiler después de los gastos (neto) es de $ 24, 000

   Divida el ingreso operativo neto entre el precio de venta para obtener la tasa de capitalización.

3. Ejemplo: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 u 8% (La tasa de capitalización)
   Lo que necesita:

Calculadora

• Propiedades comparables precios de venta e ingresos netos.
• Hay dos formas en que los inversores usan la tasa de capitalización. Una de ellas es valorar una propiedad que desean vender en función de las tasas actuales de capitalización de las propiedades comparables vendidas recientemente.

El otro es determinar si el precio de venta de una propiedad es razonable cuando se considera una compra.

Venta: necesita saber cómo realizar el precio

Usted es propietario de un proyecto de apartamento pequeño y desea venderlo. Reúne propiedades recientemente vendidas en el área que son similares a las suyas. Podrían tener más o menos unidades, pero intenta encontrar propiedades lo más similares posible a la que desea vender.

Encontrará tres propiedades que se vendieron en los últimos tres o cuatro meses. La parte difícil es poder encontrar su NOI, Ingreso Neto de Operación. A veces se publica en el listado y otras veces no. Sin embargo, puede obtener este tipo de información de un agente de bienes raíces comercial, especialmente cuando va a publicar para la venta con uno.

Obtiene tres tasas de límite de propiedad, y promedian 9. 2%. El NOI de su propiedad, el ingreso neto de explotación, es de $ 31,000. Ahora todo lo que se hace es dividir el NOI entre la tasa de capitalización:

$ 31,000 /. 092 = $ 336, 957 Valor de su propiedad.

Ahora puede tomar una decisión sobre el precio que desea solicitar para la propiedad y ponerla en el mercado.

Consideración de comprar una propiedad o comparar propiedades para una compra

Al comparar propiedades para una decisión de compra, está trabajando con propiedades listadas, de modo que puede obtener el NOI y calcular la tasa máxima para cada una. A continuación, puede compararlos para ver cuál sería la mejor compra. Sin embargo, controlar sus gastos y alquileres es inteligente, ya que uno puede ascender a la cima si ve oportunidades para reducir gastos o aumentar los alquileres.

Sobre ese tema, algunos gerentes son realmente descuidados o flojos, aunque no a menudo. Sin embargo, si está pagando una propiedad con una tasa de capitalización comparable, puede encontrar que los gastos son anormalmente altos para el tipo de propiedad y el tamaño.

O bien, puede encontrar que los alquileres que se cobran están por debajo de las tasas del mercado para propiedades comparables. Cualquiera de esas situaciones, si se corrige, aumentaría la tasa de límite, convirtiéndola en una mejor propiedad.

Comprar: necesita saber lo que vale una propiedad

Ahora estamos al otro lado de la transacción. Estamos atentos a un proyecto de apartamento pequeño específico, y está a la venta por $ 495, 000. La pregunta es, ¿vale la pena en el mercado actual o es demasiado caro?

Nuevamente obtenemos algunas propiedades comparables y una tasa promedio de capitalización vendida. Vamos a usar nuestro 9, 2% de nuevo. Si el NOI de esta propiedad es de $ 39, 500, ¿vale la pena el precio inicial?

NO, al hacer nuestro cálculo de dividir ese ingreso entre la tasa máxima, obtenemos $ 429, 348 por un valor. Entonces, $ 495,000 es un poco exagerado.

¿Qué NOI necesitaríamos para obtener ese precio de lista por un valor? Simplemente cambiamos nuestra fórmula y multiplicamos el precio solicitado por la tasa límite.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 requeridos ingresos operativos netos. Comprobemos que:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

No pienses que esto está grabado en piedra. Puede haber buenas razones para que una propiedad justifique una mejor tasa de capitalización. Tal vez es la ubicación, o tal vez es las características y la calidad de los edificios y sus alrededores. Todo se debe evaluar para las decisiones, pero la tasa de límite ayuda.