Cómo calcular y utilizar el multiplicador de alquiler bruto

Como agente de bienes raíces que trabaja con inversionistas de bienes raíces, es probable que realice varios cálculos de análisis de valor de mercado para cada propiedad finalmente comprada. El Multiplicador de alquiler bruto (GRM) es fácil de calcular, pero no es una herramienta muy precisa para obtener un valor real. Sin embargo, es una excelente herramienta de evaluación de valor rápido para ver si vale la pena realizar análisis más detallados. En otras palabras, si el GRM es demasiado alto o demasiado bajo en comparación con las propiedades vendidas recientemente comparables, probablemente indique un problema con la propiedad o una sobreprecio excesivo.

Los inversores inmobiliarios que buscan activamente propiedades a menudo tienen varias, o incluso docenas en su radar. Deben encontrar una manera de clasificar rápidamente las oportunidades para que puedan dedicar su tiempo primero a un análisis más profundo de las mejores oportunidades. El uso del Multiplicador de alquiler bruto les permite profundizar en la investigación sobre las mejores propiedades en consideración … tal vez.

Como ya se dijo, no es un número realmente preciso, por lo que no debe confiar tanto en él que no verifique otras propiedades con mejores GRM.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 5 minutos

Así es como:

1. Obteniendo el GRM para las propiedades vendidas recientemente:

   Valor de mercado / Ingreso bruto anual = Multiplicador de alquiler bruto (GRM)

   Propiedad vendida por $ 750, 000 / $ 110, 000 Ingreso anual = GRM de 6. 82

2. Estimando el valor de la propiedad basado en GRM:

   Digamos que usted hizo un análisis de propiedades vendidas comparables recientes y descubrió que, como la anterior, su GRM promedió alrededor de 6. 75. Ahora desea aproximar el valor de la propiedad que se considera para la compra. Usted sabe que su ingreso bruto de alquiler es de $ 68,000 al año.

   GRM X Ingreso anual = Valor de mercado

   6. 75 X $ 68, 000 = $ 459, 000

   Si está en venta a $ 695, 000, es posible que no desee perder más tiempo en comprarlo.

Las propiedades de rentas de alquiler comerciales se evalúan en función de una serie de ratios y criterios de prestamista. Esto se debe a que consideran el ingreso y la rentabilidad de la propiedad como uno de los criterios de calificación crediticia, si no el más importante. Raramente miran o se preocupan por los historiales crediticios personales de los propietarios.

Pueden preocuparse por sus activos si no están calificados por otros factores. Podrían usar otros activos para garantizar el préstamo por encima de la propiedad en sí.

Los préstamos comerciales tienen sus propios criterios de calificación muy diferentes, pero el objetivo general es el mismo. El prestamista quiere el negocio. Quieren prestar dinero, ya que es su negocio. Las hipotecas para propiedades comerciales tienen diferentes criterios de calificación y proceso, pero son desde la perspectiva general, al igual que cualquier hipoteca residencial o de otro tipo.

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