Reclamando interés hipotecario como una deducción fiscal

Probablemente hayas escuchado que ser dueño de tu propia casa tiene algunas bonitas ventajas fiscales. Una de ellas es que el interés que paga por su préstamo hipotecario es deducible de impuestos.

Reclamación de interés de hipoteca residencial

Debe detallar sus deducciones en el Formulario 1040, Anexo A, para reclamar intereses hipotecarios. El Anexo A también cubre muchos otros gastos deducibles, incluidos los impuestos a la propiedad inmobiliaria, los gastos médicos y las contribuciones caritativas.

A veces, todos estos factores suman más que la deducción estándar para su estado civil, lo que hace que valga la pena detallar. De lo contrario, ahorrará más dólares de impuestos al renunciar a la deducción de intereses de la hipoteca y reclamar la deducción estándar en su lugar. Complete el Anexo A y compare el total de sus deducciones detalladas con su deducción estándar para averiguar qué método es más ventajoso para usted.

Aquí hay algunas otras cosas sobre esta deducción que querrá tener en cuenta.

Calificando para la Deducción de Intereses Hipotecarios

El interés hipotecario incluye lo que usted paga por préstamos para comprar una vivienda, en líneas de crédito con garantía hipotecaria y en préstamos para la construcción. La deducción se limita al interés pagado en su vivienda principal y / o en una segunda vivienda. El interés pagado en un tercer o cuarto hogar no es deducible.

También debe estar al tanto del préstamo: la deuda no puede ser a nombre de otra persona a menos que sea su cónyuge y presente una declaración conjunta.

Debe ser un préstamo de buena fe ya que tiene la obligación contractual de devolverlo. Finalmente, su hogar debe actuar como garantía del préstamo y los documentos de su hipoteca deben indicarlo claramente.

Su casa puede ser una vivienda unifamiliar, un condominio, una casa móvil, una cooperativa o incluso un barco, prácticamente cualquier propiedad que tenga "instalaciones para dormir, cocinar y aseos", según el Servicio de Rentas Internas.

Determinando cuánto interés pagó

Debe recibir el Formulario 1098, un Estado de interés hipotecario, de su prestamista hipotecario al comienzo del nuevo año fiscal. El formulario informa el interés total que pagó durante el año anterior. No tiene que adjuntar el formulario a su declaración de impuestos porque la institución financiera también debe enviar una copia del Formulario 1098 directamente al IRS.

Asegúrese de que la deducción de intereses hipotecarios que reclama en el Anexo A coincida con el monto informado en el Formulario 1098. El monto que puede deducir puede ser menor que el monto total que aparece en el formulario según ciertas limitaciones. Guarde el Formulario 1098 con una copia de su declaración de impuestos presentada durante al menos cuatro años.

Limitaciones en dólares en la deuda de adquisición de vivienda

Los préstamos hipotecarios y el interés que pague sobre ellos están sujetos a algunas limitaciones generales.Un límite se aplica a los préstamos utilizados para comprar o construir una residencia.

Esto es "deuda de adquisición de vivienda". El término se refiere a cualquier préstamo que usted tome con el propósito de adquirir, construir o mejorar sustancialmente un hogar calificado. No puede deducir intereses sobre más de $ 1 millón de deuda de adquisición de vivienda para su vivienda principal y / o residencia secundaria. El límite se reduce a $ 500,000 si está casado y presenta el archivo por separado.

Por ejemplo, digamos que pidió prestado $ 800,000 contra su residencia principal y $ 400,000 contra su residencia secundaria. Ambos préstamos fueron utilizados únicamente para adquirir las propiedades. Juntos, los préstamos suman $ 1. 2 millones, superando el límite de $ 1 millón para la deuda de adquisición de vivienda.

Ahora digamos que ambos préstamos tienen una tasa de interés fija del 5 por ciento. El interés total que pagó durante el año fue de $ 60,000. Solo podría reclamar una deducción de intereses hipotecarios por $ 50,000 de eso, el interés sobre el primer $ 1 millón de deuda de adquisición de vivienda. Los $ 10 000 restantes son el resultado del valor del préstamo que excede el límite de $ 1 millón, por lo que no puede reclamarlo.

Limitaciones en Deuda de Capital de Vivienda

Una deuda con garantía hipotecaria es un préstamo que usted retira por una razón que no es la de adquirir, construir o mejorar sustancialmente un hogar calificado.

También puede ser un préstamo que toma para mejorar una residencia calificada, pero excede el límite de deuda de adquisición de vivienda.

No puede deducir intereses sobre más de $ 100, 000 de deuda con garantía hipotecaria para su vivienda principal y / o residencia secundaria. Este límite se reduce a $ 50,000 si está casado pero presenta una declaración por separado. Su deducción por intereses de capital puede verse reducida incluso por debajo de este límite de $ 100 000 si su endeudamiento excede el valor justo de mercado de su vivienda.

El interés pagado sobre la deuda con garantía hipotecaria es un ajuste para el impuesto mínimo alternativo, no tan cariñosamente conocido como AMT.

Para este ejemplo, digamos que pidió prestados $ 300,000 en una línea de crédito con garantía hipotecaria. La cantidad que pidió prestada no excedió el valor justo de mercado de su casa, por lo que está bien allí. Usó $ 150,000 del dinero para agregar una nueva habitación familiar a su residencia, y gastó los $ 150, 000 restantes en la matrícula universitaria de su hijo. La mitad del préstamo se trata como deuda de adquisición de vivienda porque se utilizó para mejorar sustancialmente su vivienda. Esta porción estaría sujeta a la limitación de la deuda de adquisición de vivienda. La otra mitad se trata como deuda con garantía hipotecaria porque no se usó para mejorar su hogar. Usted podría deducir intereses solo hasta el límite de $ 100, 000 en esta porción. Suponiendo que pagó un total de $ 21,000 en intereses, se desglosaría así:

• $ 10, 500: Deuda de adquisición de vivienda completamente deducible en la primera mitad del préstamo
• $ 7,000: Deuda de capital de vivienda deducible en dos tercios de la parte del préstamo o $ 100,000 de esa porción de $ 150,000
• $ 3, 500: Deuda de capital no deducible de la vivienda que representa el interés pagado sobre la porción de la deuda de la plusvalía que excedió $ 100, 000

También tendría que informar los $ 7,000 al IRS como un ajuste de AMT en el Formulario 6251.

Hipotecas conjuntas

Si mantiene conjuntamente la hipoteca con otra persona que no sea su cónyuge, tiene derecho a deducir solo el interés que usted personalmente paga independientemente de cuál de ustedes reciba el Formulario 1098 del prestamista. Pero hay una escapatoria aquí. Los coprestatarios que realizan pagos para evitar la ejecución hipotecaria pueden deducir los intereses pagados, incluso si el interés fuera pagado por otra persona. Los editores del "Impuesto a las ganancias" de JK Lasser transmiten este consejo:

"El Tribunal Tributario ha permitido a un deudor conjunto deducir su pago de la participación de otro deudor del interés hipotecario si el pago se hace para evitar la pérdida de la propiedad, y el pago se realiza con sus fondos separados ". (página 328)

Préstamos para la construcción de viviendas

Puede deducir los intereses de las hipotecas utilizadas para pagar los gastos de construcción. Los ingresos deben ser utilizados para adquirir la tierra y para la construcción de la casa. Los gastos incurridos en los 24 meses previos a la construcción cuentan para el límite de $ 1 millón en la deuda de adquisición de vivienda.

Pero hay una trampa. Si deduce el interés de un préstamo de construcción por dos años, luego decide vender la propiedad en lugar de mudarse y usarla como su residencia, puede tener que reexpresar sus declaraciones de los años que dedujo el interés para caracterizarlo como interés de inversión. en lugar. Esto puede limitar su deducibilidad. En otras palabras, el IRS puede querer recuperar algo de dinero.

Puntos pagados

Los puntos pagados por la deuda de adquisición para las viviendas primarias y secundarias son totalmente deducibles en el año en que se pagan, pero los puntos pagados por la refinanciación deben amortizarse durante la vigencia del préstamo. Los puntos no siempre se informan en el Formulario 1098, pero es posible que los encuentre en su resumen de cierre de HUD-1.

Cuándo buscar la ayuda de un profesional de impuestos

Averiguar la deducción de intereses de la hipoteca de la vivienda es sencillo para muchos contribuyentes. Sume los intereses informados en sus Formularios 1098 e ingrese el total en el Anexo A. Puede usar la hoja de trabajo en la Publicación 936 para calcular su deducción permitida, y puede calcular el ajuste AMT para la deuda con garantía hipotecaria usando la Hoja de cálculo de ajuste de intereses hipotecarios para viviendas en las Instrucciones para el Formulario 6251.

Sin embargo, es posible que desee consultar con un profesional de impuestos si compró o vendió una propiedad durante el año fiscal. De hecho, tendría sentido buscar el consejo de un profesional de impuestos, incluso antes de comprar o vender bienes raíces, solo para hacerse cargo de las consecuencias fiscales de su decisión.