Compra de vivienda Consejos de emergencia

Cuando compré mi primera casa que requería financiamiento institucional, me aseguré de que el contrato de compra contuviera una contingencia de préstamo. Tener una contingencia de préstamo en el contrato significaba que si algo pequeño salía mal con la compra de mi nuevo hogar y por alguna razón, sin importar la extraña razón por la cual el prestamista no pudiera hacer un préstamo por mí, entonces sería liberado de mi obligación de comprar el hogar.

Hasta ese momento, todas las casas que había comprado alguna vez fueron compradas a través de la financiación del propietario.

No hubo contingencia de préstamos en una hipoteca o un contrato de tierra llevado por el vendedor. Una vez que firmé el contrato de compra, se me exigió que completara la venta de la casa, con la excepción de una contingencia de inspección. Tampoco hubo contingencia de tasación con financiamiento del propietario.

En épocas de bajas tasas de interés, el financiamiento del propietario cae en desuso y pocas personas, excepto el crédito impugnado, intentan utilizar el financiamiento del propietario para comprar una vivienda. Otra excepción podría ser si el hogar no califica para el financiamiento, entonces un vendedor podría considerar la financiación del propietario. Pero la mayoría de los vendedores en los mercados inmobiliarios normales prefieren que un comprador pague en efectivo u obtenga un préstamo para comprar una casa.

Contratos de compra con una contingencia de préstamo

Los tipos de contratos de compra utilizados en los Estados Unidos varían de un estado a otro, pero la mayoría de ellos permitirá un período de contingencia del préstamo. Además de la contingencia del préstamo, el acuerdo de compra residencial como los utilizados en California, por ejemplo, también podría contener una contingencia de evaluación, que es independiente de la contingencia del préstamo.

Los contratos de compra generalmente brindan un cierto número de días por incumplimiento del contrato para recibir la garantía de que el préstamo es aprobado y el comprador podrá usar el financiamiento. Ese período de tiempo puede variar de 7 a 30 días, con muchos períodos empujados hacia la marca de 3 a 4 semanas. Es por eso que es primordial para un comprador de vivienda entregar todos los documentos de préstamo que un oficial de préstamos solicita lo más rápido posible.

Cualquier retraso en la presentación de los documentos financieros requeridos podría causar un retraso en la aprobación final del préstamo.

Cuando la contingencia del préstamo expira

En algunos estados, una vez que el período de contingencia del préstamo ha expirado, el comprador está fuera de plazo. Si el préstamo del comprador no se aprueba durante ese período de tiempo, es una lástima. El comprador puede solicitar una extensión, pero no siempre se requiere que los vendedores lo permitan. CONSEJO: No cometa el error de pensar que tiene todo el tiempo del mundo para dar a su prestamista copias de sus declaraciones de impuestos y para proporcionar toda su información bancaria porque el tiempo suele ser constante.

En otros estados como California, donde los contratos de compra tienden a favorecer al comprador, si el comprador no elimina la contingencia del préstamo en el último día, el vendedor puede tomar medidas para cancelar el contrato después de emitir un Aviso de cumplimiento.Si el vendedor no toma ninguna medida legal para hacer cumplir el período de contingencia, permanece. No es una buena idea esperar que el vendedor en California renuncie a la contingencia del préstamo porque la mayoría de los vendedores están representados por agentes de listado que les recordarán sus derechos bajo el contrato.

A menudo recibo mucha resistencia de los agentes del comprador cuando, como agente de cotización, solicito una liberación de la contingencia del préstamo por parte del comprador.

Piden más tiempo o, en algunos casos, desaparecen por completo porque, por alguna razón, tal vez no tengan ganas de presionar a sus compradores para que cumplan con el contrato. Sin embargo, si los compradores necesitan más tiempo, no podemos dar nuestra aprobación verbal porque nuestros contratos en California permiten que un comprador presente solo una solicitud formal por escrito para obtener más tiempo. Todos los contratos y acuerdos deben ser por escrito para la protección de todos.

¿Qué sucede si la suscripción denega el préstamo?

La pregunta que a menudo surge es qué le puede pasar a un comprador que no está aprobado para un préstamo pero que ha liberado la contingencia del préstamo o por alguna razón ha perdido la protección de contingencia del préstamo en el contrato de compra. ¿Puede un vendedor demandar al comprador? ¿El comprador perderá su depósito de dinero? ¿Qué está en riesgo?

El factor de riesgo y las consecuencias varían de estado a estado.

Muchas cosas pueden salir mal en la suscripción. Los compradores de viviendas que piensan que están aprobados para un préstamo porque su prestamista les dio una carta de aprobación previa basada en una solicitud de préstamo, pueden descubrir posteriormente que la suscripción no aprobará el préstamo. Realmente no hay cosas tales como préstamos hipotecarios slam-dunk. Existen muchas razones para que la suscripción rechace un préstamo. Aquellos compradores de vivienda que tienen una contingencia de préstamo generalmente pueden cancelar el contrato y recibir un reembolso de su depósito de garantía.

Si los compradores de viviendas no pueden obtener un préstamo debido a la contingencia de la evaluación, debido a que la evaluación fue baja y el vendedor no reducirá el precio de compra, eso también suele ser motivo para cancelar. Pero para estar completamente protegido en estas circunstancias, debe tener una contingencia de préstamo y una contingencia de evaluación en su lugar. Asegúrese de hablar con su agente de bienes raíces antes de firmar un contrato de compra para obtener una comprensión sólida de cómo funciona la contingencia de un préstamo en su estado.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California