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Comprar una casa suele ser un hito feliz. Has cruzado un umbral importante. Has logrado un hito en tu vida. Te sientes optimista y seguro del futuro.
No quiero arrojarle agua fría a tu grupo, pero me gustaría extender una nota de precaución.
La realidad es que millones de propietarios terminaron en una ejecución hipotecaria. Muchas de estas personas alguna vez se sintieron tan felices y optimistas sobre su compra como usted.
Después de todo, cuando compra una casa, la idea de que esa casa podría estar un día sujeta a ejecución hipotecaria es quizás lo último en lo que piensa.
¿Cómo puedes evitar este riesgo? Sigue leyendo.
¿Por qué los propietarios pierden sus casas?
La mayoría de las casas caen en ejecución hipotecaria después de que el propietario incumple, o deja de realizar pagos completos, su préstamo hipotecario. ¿Como sucedió esto?
A veces, esto sucede porque el dueño se extralimitó, comprando más casa de la que razonablemente podían pagar. Del mismo modo, el prestamista también ofreció un préstamo a un comprador no calificado; alguien que no debería haber recibido un préstamo hipotecario de ese tamaño. (Antes de la recesión, muchos prestamistas no verificaban los ingresos de una persona antes de otorgar un préstamo. No es sorprendente que muchos solicitantes de préstamos fingieran que ganaban más dinero de lo que realmente ganaban).
En otras ocasiones, el propietario incumple sus planes luego de que se ven afectados por una serie de eventos inesperados, como perder su trabajo o enfrentar facturas médicas importantes, lo que afecta su capacidad para realizar el pago mensual de su hipoteca.
En algunos casos, el propietario sacó una segunda hipoteca y gastó el dinero en pasivos (en lugar de activos generadores de ingresos), lo que disminuyó su patrimonio neto general y perjudicó su capacidad de pago en la segunda nota.
En otros casos, el propietario acepta una hipoteca de tasa ajustable, asumiendo que podrá cumplir con la obligación de pago si la tasa aumenta.
(La ley federal requiere que el prestamista revele la tasa de interés máxima que su propietario podría pagar según los términos de su nota de hipoteca de tasa ajustable). El propietario disfruta de tasas de interés introductorias bajas por un tiempo, pero cuando esas tasas aumentan, el propietario descubre que cumplir esos pagos es más difícil de lo que habían anticipado, y está en mora.
Y en muchos casos, el propietario se da cuenta de que está "bajo el agua" en su hipoteca (un concepto que veremos más adelante) y concluye que irse es la opción más razonable.
Como puede ver, hay muchas razones por las cuales los propietarios se retrasan en sus pagos.
¿Cómo puedes protegerte?
A nadie le gusta pensar en el proceso de una posible ejecución hipotecaria. Pero debemos analizar detenidamente los factores de riesgo que pueden llevarnos a la amenaza de una ejecución hipotecaria si queremos desarrollar un enfoque fuerte y responsable de nuestras finanzas personales.
Además, también debemos entender cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria, de modo que si nuestro futuro empeorara, tengamos alguna idea de lo que podría suceder. Esto nos ayudará a saber de qué otras opciones podemos elegir.
En este artículo, primero cubriremos los principales factores de riesgo que pueden conducir a una ejecución hipotecaria y luego nos sumergiremos en el proceso real.
Riesgos que llevan a una ejecución hipotecaria
Aproximadamente 7 millones de personas perdieron sus hogares durante la Gran Recesión, según CBS News.
Si bien el número de ejecuciones hipotecarias se ha desacelerado desde entonces, muchos propietarios aún tienen problemas. A finales de 2015, aproximadamente 4. 3 millones de propietarios estaban bajo el agua, lo que significa que el propietario posee una casa que vale menos que la cantidad que adeuda en su hipoteca.
Estar bajo el agua en su casa es uno de los mayores factores de riesgo que indican una ejecución hipotecaria. Después de todo, si la casa vale menos que el saldo adeudado, puede concluir que simplemente tiene más sentido alejarse.
Antes de tomar esa decisión, esta es una advertencia: alejarse tiene importantes implicaciones para su crédito. Puede perjudicar su capacidad para comprar otra casa en el futuro, así como su capacidad para rentar casas, abrir tarjetas de crédito, solicitar préstamos de otro tipo e incluso calificar para ciertos trabajos.
¿Qué deberías hacer si tu casa está bajo el agua? Es posible que desee conservar la casa y esperar a que la propiedad recupere su valor. Si necesita mudarse, puede alquilar la casa a un inquilino. Alternativamente, si debe vender la casa, puede pedirle a su prestamista la aprobación de la venta en descubierto (hablaremos de esto a continuación) o llevar efectivo a la mesa de cierre.
¿Qué pasa si no está bajo el agua, pero está luchando por hacer pagos?
Primero, antes de comprar una casa, compre una casa menos costosa que la que califica. No necesita comprar una casa con el precio del monto máximo del préstamo que califica para recibir.
Muchas personas dentro de la industria de bienes raíces dicen que su hipoteca debería engullir hasta un tercio de su salario neto. Esta cifra no incluye reparaciones, mantenimiento, servicios y otros costos auxiliares. Sin embargo, esa cifra podría ser demasiado alta. Pruebe este enfoque: como regla general, apunte a todos los pagos relacionados con su hogar, incluidos los servicios públicos, las reparaciones y el mantenimiento, para obtener entre el 25 y el 30 por ciento de su sueldo neto.
Además de eso, mantenga un fondo de emergencia que cubra al menos seis meses de sus gastos. Mantenga este fondo de emergencia en una cuenta de ahorro basada en efectivo, en lugar de en cualquier tipo de inversión (como acciones). No toque esto por vacaciones, cumpleaños o gastos anuales. Preserva esto solo para verdaderas emergencias.
Si te cuesta hacer tus pagos, comienza a recortar drásticamente los gastos en varias áreas de tu vida. Estás en medio de una crisis financiera; gastar como este. No corte su cable; vender todo el televisor No solo empaques tu almuerzo; cambie a una dieta de arroz y frijoles para estudiantes universitarios hasta que vuelva a estar de pie.Gane dinero extra en cada segundo libre de sus noches y fines de semana con trabajo independiente, que puede manejar en línea desde su casa mientras sus hijos están dormidos. Vea si es elegible para refinanciar en una hipoteca de tasa de interés más baja.
Si se atrasa en sus pagos y no cree que pueda ponerse al día, es hora de vender su casa. Vender su casa es mucho mejor que una ejecución hipotecaria.
Si su casa vale menos que la cantidad que debe, necesitará la aprobación de su prestamista para una venta corta. Una venta corta es una venta de la casa en la que el prestatario recibe menos de lo que actualmente le debe. El prestamista pierde la diferencia.
Si el prestamista se da cuenta de que es más probable que recupere sus pérdidas mediante una venta en descubierto que a través de un proceso de ejecución hipotecaria tradicional, le permitirá al prestatario proceder a registrar su propiedad como una venta en descubierto.
Las ventas en corto son una forma de evitar enfrentar las repercusiones crediticias de una ejecución hipotecaria a gran escala, pero no son ideales. Mantenga esto en su bolsillo trasero como último recurso.
Con todo lo que se dice, hablemos sobre el proceso real de ejecución hipotecaria. Como está a punto de ver, el proceso de ejecución hipotecaria es bastante extenso y existen múltiples oportunidades dentro de este proceso en las que puede intentar liberar su vivienda mediante una venta corta, en lugar de una ejecución hipotecaria.
Echemos un vistazo al proceso, para que pueda comprender lo que está sucediendo a lo largo de cada paso del camino.
El proceso de ejecución hipotecaria
Primero, un descargo de responsabilidad: el proceso varía estado por estado. En algunos estados, el prestamista tiene el poder de venta y puede llevar a cabo una "ejecución hipotecaria no judicial". El siguiente proceso que se detalla a continuación es una descripción muy generalizada del proceso judicial de ejecución hipotecaria en algunos estados. Si se encuentra enfrentando una posible ejecución hipotecaria, hable con un abogado.
Una vez que un prestatario incumple con los pagos de su hipoteca, el prestamista puede entonces presentar un aviso de incumplimiento público, también conocido como Aviso de Incumplimiento o Lis Pendens. Esta Notificación de impago presentada públicamente alerta al prestatario que ha habido una violación de un acuerdo.
Después de que el prestatario ha recibido el Aviso de Incumplimiento, tienen un período de gracia, determinado por la ley estatal, en el que pueden restablecer su préstamo pagando el saldo pendiente pendiente y ponerse al día con los pagos de su hipoteca. Este período de gracia se conoce como pre ejecución hipotecaria.
Pre-ejecución hipotecaria es el período de tiempo entre el Aviso de Incumplimiento y cuando una propiedad puede ser embargada o vendida en una subasta pública. Durante este período de gracia, el prestatario tiene algunas opciones para estar al día con su préstamo:
- El prestatario puede actualizar sus pagos y restablecer su préstamo pagando los saldos vencidos.
- Pueden solicitar una modificación de préstamo para reducir sus pagos de hipoteca.
- Pueden intentar vender la propiedad a un tercero para evitar la ejecución hipotecaria.
- Pueden permitir que la propiedad se venda en una subasta pública previa a la ejecución hipotecaria.
Si el prestatario no puede restablecer su préstamo, el prestamista tiene la capacidad de recuperar la propiedad y tomar posesión con la intención de volver a vender la propiedad.Las propiedades que han sido embargadas por el prestamista (generalmente un banco) se conocen como Real Estate Owned (REO).
The Bottom Line
Siga algunas pautas básicas para reducir el riesgo de enfrentar una crisis hipotecaria personal: compre significativamente menos vivienda de la que puede pagar. Mantenga un fondo de emergencia con al menos seis meses de gastos.
Crea múltiples flujos de ingresos, de modo que si una fuente se agota, tus ingresos no caerán a cero. Evite deudas de consumidores no hipotecarios, como préstamos para automóviles o deudas de tarjetas de crédito. Comprenda cómo funciona el proceso, para que no caiga en sorpresas.
Dicho esto, disfruta de tu hogar. La gran mayoría de los propietarios no experimentan una ejecución hipotecaria. Eres lo suficientemente inteligente como para tomar una mirada proactiva a los principales factores de riesgo que conducen a esta experiencia desafortunada para que puedas salvarte contra eso. Y esas garantías, en general, giran en torno al principio intemporal de las finanzas personales de vivir por debajo de sus posibilidades.
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