Fundamentos del Préstamo FHA - Pros y Contras

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son opciones populares para los prestatarios porque le permiten comprar una casa con un pago inicial relativamente pequeño. Diseñados para promover la propiedad de vivienda, los préstamos de la FHA hacen que sea más fácil para las personas calificar para una hipoteca. Pero no son para todos, así que vale la pena entender cómo funcionan y cuándo funcionan mejor

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario que está asegurado por la FHA.

En otras palabras, la oferta de una garantía a su banco: si no puede pagar la hipoteca, la FHA se intensificará y reembolsará el banco en su lugar. Debido a esta garantía, los prestamistas están dispuestos a hacer grandes préstamos hipotecarios en casos en que de lo contrario no estarían dispuestos a aprobar las solicitudes de préstamo. La FHA, una agencia del gobierno de los Estados Unidos, tiene mucho dinero para cumplir esa promesa.

¿Por qué son tan geniales?

Los préstamos de la FHA no son perfectos, pero son ideales para algunas situaciones. El principal atractivo es que facilitan la compra de propiedades, pero no olvide que esos beneficios siempre vienen con compensaciones. Estas son algunas de las características más atractivas:

Anticipo: Los préstamos de la FHA le permiten comprar una casa con un anticipo tan pequeño como del 3. 5%. Otros programas de préstamos generalmente requieren un pago inicial mucho más grande. Si tienes más que eso, es mejor que realices un pago inicial más grande (asegúrate de ver el panorama general).

Dinero de otras personas: es más fácil usar regalos para el pago inicial y los costos de cierre. Además, los vendedores pueden pagar hasta un 6% del monto del préstamo para cubrir los costos de cierre del comprador. Lo más probable es que se beneficie de eso en el mercado de compradores, pero eso ocurre de vez en cuando.

Penalización por prepago: no hay ninguna (una gran ventaja para los prestatarios subprime)

Supuesto: un comprador puede "hacerse cargo" de su préstamo FHA si es asumible. Eso significa que continuarán donde lo dejó, beneficiándose de los menores costos de interés (porque ya ha pasado por los años de mayor interés). Dependiendo de si ha cambiado o no en el momento de la venta, el comprador también podría disfrutar de una tasa de interés baja que no está disponible en otros lugares.

Una oportunidad de restablecer: Si recientemente ha salido de la bancarrota o la ejecución hipotecaria, es más fácil obtener un préstamo de la FHA que un préstamo que no cuenta con ninguna garantía gubernamental (dos o tres años después de que haya dificultades financieras). suficiente para calificar para la FHA).

Mejoras para el hogar: ciertos préstamos de la FHA se pueden usar para pagar las mejoras del hogar (a través de los programas FHA 203k)

Calificación: es más fácil calificar para un préstamo de la FHA.

¿Cómo califica para un préstamo de la FHA?

La FHA hace que sea relativamente fácil calificar para un préstamo. Una vez más, el gobierno garantiza el préstamo, por lo que los prestamistas están más dispuestos a aprobar préstamos.Sin embargo, los prestamistas pueden (y lo hacen) establecer estándares que son más estrictos que los requisitos de la FHA. Si tiene problemas con un prestamista aprobado por la FHA, es posible que tenga más suerte con otro.

Nota: nunca se sabe hasta que se postule. Incluso si piensa que no calificará después de leer esta página, hable con un prestamista aprobado por la FHA para averiguarlo con certeza.

Límites de ingresos: no hay ninguno. Necesitará lo suficiente para demostrar que puede devolver el préstamo (ver más abajo), pero estos préstamos están dirigidos a prestatarios de bajos ingresos. Si tiene la suerte de tener un ingreso alto, no está descalificado como podría estarlo con ciertos programas para compradores de vivienda por primera vez.

Proporciones de deuda a ingresos: para calificar para un préstamo de la FHA, deberá tener una relación deuda / ingresos razonable. Eso significa que el monto que gasta en pagos mensuales debe ser "razonable" en comparación con su ingreso mensual. En general, debe ser mejor que 31/43, pero en algunos casos, es posible obtener una aprobación con relaciones D / I más cercanas al 55%.

Ejemplo: supongamos que gana $ 3, 500 por mes. Para cumplir con los requisitos, es mejor mantener sus pagos mensuales de vivienda por debajo de $ 1, 225 (porque $ 1, 225 es 31% de $ 3, 500).

Si tiene otras deudas (como deudas de tarjetas de crédito), todos sus pagos mensuales combinados deben ser inferiores a $ 1, 505.

Para calcular cuánto puede gastar en el pago de una hipoteca, use nuestra calculadora en línea .

Puntaje de crédito: los prestatarios con puntajes de crédito bajos tienen más probabilidades de obtener la aprobación si solicitan un préstamo de la FHA. Los puntajes pueden ir tan bajos como 580 si desea hacer un pago inicial de 3. 5%. Si está dispuesto y es capaz de hacer un pago inicial más grande, su calificación puede ser aún menor.

• Vea cómo funcionan los puntajes de crédito

Monto del préstamo: existen límites sobre cuánto puede pedir prestado. En general, está limitado a montos modestos de préstamos en relación con los precios de las viviendas en su área. Para encontrar los límites en su región, visite el sitio web de HUD.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

La FHA se compromete a pagar a los prestamistas si un prestatario incumple con un préstamo de la FHA. Para financiar esta obligación, la FHA cobra una tarifa a los prestatarios. Los compradores de vivienda que usan préstamos de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado de 1. 75%. También pagan una modesta tarifa en curso con cada pago mensual.

Si un prestatario deja de pagar un préstamo de la FHA, la FHA utiliza esas primas de seguro recogidas para compensar al banco.

¿Por qué no usar un préstamo de la FHA?

Si bien cuentan con características atractivas, es posible que los préstamos de la FHA no sean para usted. Es posible que no proporcionen suficiente dinero si necesita un préstamo grande. Pero el principal inconveniente es que la prima del seguro hipotecario inicial (y las primas en curso) puede costar más de lo que costaría el seguro hipotecario privado.

• Vea los escollos de préstamos de la FHA

En algunos casos, aún puede comprar una casa con una pequeña reducción usando un préstamo estándar (no un préstamo de la FHA). Especialmente si tiene buen crédito, puede encontrar ofertas competitivas que superen los préstamos de la FHA.

Como siempre, debe comparar las ofertas de varios prestamistas diferentes, incluidos los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales, antes de aceptar cualquier cosa.