La hoja de cálculo CMA de Fast Real Estate

Repasemos los pasos básicos de un CMA inmobiliario, análisis de mercado comparativo.

• Tiene una propiedad de sujeto con características y características.
• Localiza tres excelentes propiedades comparables y detalles de registro y precios vendidos.
• Los ajustes a los precios vendidos se hacen por diferencias con la propiedad del sujeto.
• Valor de mercado de la propiedad en cuestión calculada a partir de precios comparables vendidos ajustados.

Estás haciendo un CMA por una de dos razones comunes.

Ya sea que esté trabajando para un vendedor o potencial cliente de cotización para determinar el precio de cotización, o está haciendo un CMA para que un comprador verifique el valor de mercado actual de una propiedad que está considerando comprar. De cualquier forma, la exactitud y un valor de mercado actual razonable deberían ser el resultado de sus cálculos.

Si bien no es una ciencia revolucionaria, un CMA confiable requiere que seleccione propiedades comparables cuidadosamente. Deben estar lo más cerca posible, idealmente en el mismo vecindario. Deben ser ventas actuales, mejor en las últimas semanas. Deben exhibir características y características lo más cercanas posible a las de su propiedad. Hacer todo esto bien normalmente dará como resultado un CMA en el que puede confiar.

Hay muchas plantillas CMA que puede descargar, y varios ejemplos de CMA reales de diferentes casas de bolsa en todo el país. Aquí hay algunos consejos: todos tienen 7 elementos comunes; cada uno es distintivo de la correduría; cada uno debe ser diseñado para involucrar y educar a su cliente.

7 elementos comunes en todas las CMA

Veamos esto como una hoja de cálculo.

1. En la primera fila están las direcciones del sujeto y propiedades comparables.
2. Las siguientes cuatro filas son donde ingresamos información sobre las propiedades y sus características, incluidos los precios vendidos de los comparables.
3. Tenemos una fila para ingresar el tamaño de pies cuadrados de cada hogar también.
4. La última columna es donde ingresamos los valores de ajuste para el tamaño del lote, dormitorios, baños y espacios de garaje (más abajo).
5. Todas las filas debajo de la fila "Precio de venta" se calculan por la hoja por usted.
6. Los precios de venta comparables ajustados se encuentran en la próxima fila, y se dividen en dólares por pie cuadrado por debajo de eso.
7. El "Valor del sujeto" es el valor de mercado calculado de la propiedad objeto obtenida al multiplicar el promedio del metraje cuadrado ajustado vendido en dólares por el metraje cuadrado de la propiedad del sujeto.

Determinación del valor del sujeto

La mayor parte de lo que debe completar es información estricta sobre las propiedades. El único lugar donde debes interpretar y ser subjetivo está en la última columna. Ahí estamos asignando el valor de cada uno de los artículos para nuestros ajustes de precio de venta comparables.En otras palabras, ¿qué vale una habitación si nuestra propiedad comp tiene más o menos habitaciones que nuestra propiedad en cuestión?

Si tiene más, debemos restar algunos dólares de su precio de venta para ajustarlo a la baja para que sea más comparable con nuestra propiedad en cuestión. Baños y espacios de garaje funcionan de la misma manera. Los baños pueden indicar medios baños como muestra el ejemplo, con la propiedad del sujeto que tiene 2. 5 baños. Como profesional de bienes raíces puede ubicar valores aproximados en dólares para cada uno de estos artículos, ya sea en sitios en línea sobre remodelación o, de hecho, preguntarle a un tasador local qué valores usan.

Para un ajuste de tamaño de lote, debe tratar de obtener el valor de mercado aproximado de un acre completo de terreno. La hoja usará pies cuadrados, ya que la mayoría de los lotes tienen menos de un acre. Sin embargo, en la última columna use el valor de un acre completo. Para cada propiedad, use los pies cuadrados del tamaño del lote. Si una o más son más grandes que un acre, convierta la superficie a pies cuadrados usando 43, 560 pies cuadrados por acre.

También realice un CMA en las propiedades actualmente enumeradas

. Se trata de un cálculo de CMA rápido y razonablemente preciso, y se le recomienda hacer un segundo con las propiedades actualmente enumeradas y sus precios de lista. De esta forma, puede ver si el mercado ha cambiado y los precios son más altos o más bajos y juzgar cómo ajustar el valor de mercado de su propiedad en cuestión.

Esta hoja solo funciona con tres propiedades, no puede usar uno o dos elementos comparables ya que los cálculos se dispararán.

Si eres bueno con las hojas de cálculo y te gusta usar más composiciones (una buena práctica), puedes agregar una o más columnas justo antes de la última. De hecho, puede crear varias hojas con más o menos propiedades comparables.