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Definición: Una lista de agencia exclusiva es similar a una lista abierta, excepto que la principal diferencia es que el corredor representará al vendedor. El vendedor todavía se reserva el derecho de vender la propiedad ella misma y no pagar una comisión. El corredor es libre de cooperar con otra correduría, lo que significa que la segunda correduría podría traer un comprador capaz cuya oferta acepte el vendedor. Normalmente, al corredor se le paga una comisión de cotización que se comparte con el corredor vendedor, por lo que el vendedor paga ambos lados de la comisión (listado y venta).
¿Por qué un propietario estaría de acuerdo con una lista de agencias exclusivas?
La lista de agencias exclusivas se usa a veces como un compromiso. Esto es para el potencial vendedor de Venta por el Propietario (FSBO) que dice que quiere vender su casa ella misma, pero que si contratara a un agente de bienes raíces, por qué, contrataría, digamos, a Super Duper Realty Brokerage. La razón por la cual Super Duper Realty Brokerage entretendría tal listado es porque podría ser mejor que no incluir ningún listado, además, existe la gran posibilidad de que el vendedor no venda la casa ella misma como una Venta por Dueño. Muchos FSBO eventualmente se dan por vencidos cuando la casa no se vende y contratan a un agente de bienes raíces.
Da a las dos partes un poco de lo que ambos quieren. Quizás el vendedor espera vender la casa ella misma. Tal vez Super Duper Realty Brokerage espere totalmente un derecho exclusivo a vender el acuerdo de cotización y desea que se le pague por sus esfuerzos.
No es inusual que una correduría de bienes raíces desee un acuerdo de cotización exclusivo, un contrato que pagará solo a Super Duper Realty Brokerage y no a un corredor competidor. Si un corredor de la competencia lleva al comprador, Super Duper Realty Brokerage le pagará a ese corredor.
El funcionamiento interno de un listado exclusivo de agencias
Una lista exclusiva de agencias significa que solo Super Duper Realty Brokerage puede representar al vendedor.
Eso, en sí mismo, es una victoria parcial para Super Duper Realty Brokerage. Sin embargo, al darle al vendedor el derecho de vender la casa ella misma, le da al vendedor la posibilidad de evitar pagar una comisión si ella encuentra su propio comprador. En ese caso, el vendedor no recibiría representación de la correduría, y el comprador probablemente tampoco estaría representado. Ambas partes reciben un beneficio parcial.
Desde el punto de vista práctico, una lista exclusiva de agencias implica una supervisión detallada. En virtud de una lista exclusiva de agencias, lo más probable es que la corredora gestione todos los contactos con otros corredores y compradores de vivienda, para demostrar que el eventual comprador se originó a través de los esfuerzos de Super Duper Realty Brokerage. Este es el inconveniente desde el punto de vista de una correduría, ya que un derecho exclusivo de venta paga al corredor de la lista independientemente de cómo el comprador descubrió la propiedad, y esa es una protección que demandan muchas casas de bolsa principales.
¿Por qué no más agentes utilizan listados exclusivos de agencias?
El monitoreo excesivo es una de las razones por las que actualmente no vemos muchas listas exclusivas de agencias. De hecho, si le pidió a un agente de bienes raíces que le explicara una agencia exclusiva, la mayoría de los agentes no pudieron.
No porque no lo entiendan, aunque eso podría ser parte de la razón, pero porque muy pocos lo usan. Una lista de agencia exclusiva presenta la posibilidad de que un agente pueda gastar mucho esfuerzo para lo cual no hay recompensa financiera.
Otro compromiso que algunos agentes han usado es establecer un período de tiempo en la lista de agencias exclusivas y si el vendedor no puede producir un comprador a través de sus propios esfuerzos dentro de, digamos, 30 días, por ejemplo, entonces las partes podrían hacer una Acuerdo por separado para convertir automáticamente el listado a un derecho exclusivo de vender listado en ese momento.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
Errores ortográficos comunes: Agencia inclusiva
Ejemplos: El propietario otorgó a Smith Brokerage un contrato de agencia exclusivo.
Desde que Smith encontró al comprador, Smith obtuvo los dos extremos de la comisión y actuó como agente dual.
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