Evaluar la propiedad de alquiler: 4 cosas que debe considerar

Cuando busca comprar una propiedad de alquiler, existen cuatro consideraciones que pueden ayudarlo a tomar la mejor decisión. Los siguientes cuatro factores pueden ayudarlo a evaluar una inversión:

• Ubicación
• Finanzas
• Reparaciones
• Mercado actual

Evaluar la ubicación de la propiedad

La ubicación es una de las cosas más importantes a considerar al evaluar una posible propiedad de inversión. Puede ayudarlo a adivinar sobre el potencial de la propiedad para apreciar a lo largo de los años.

Por ejemplo, el gurú inmobiliario Robert Kiyosaki habla sobre los beneficios de comprar una propiedad de ingresos cerca de una comunidad universitaria. El razonamiento es que siempre hay una gran cantidad de inquilinos, los padres de los estudiantes generalmente pagan la renta y a menudo pueden cobrar una renta más alta debido a la conveniencia del área y la mayor demanda de apartamentos.

¿Cómo es el vecindario?

• ¿Es suburbano o urbano?
• ¿Está cerca de tiendas minoristas, centros de transporte, hospitales y escuelas?
• ¿Qué tipo de inquilino querrá vivir allí? (familias, personas mayores, solteros, clase media, etc.)
• ¿Hay una amplia oferta de inquilinos en el área?
• ¿Está cerca de su residencia actual?
  : si está muy lejos, deberá tener en cuenta los costos de viaje en términos de costos financieros derivados de los desplazamientos y los costos de oportunidad de la pérdida de productividad.
• ¿El barrio está estable, en expansión o en declive?
  ¿Hay muchas propiedades desocupadas o hay muchas construcciones nuevas?

• ¿Ves una oportunidad de crecimiento en el futuro?
  -Por ejemplo, se está construyendo una nueva línea de ferrocarril que conecta con una ciudad importante, o una nueva compañía se está mudando al área y creando nuevos empleos. Estos pueden aumentar drásticamente la conveniencia de la ubicación.

Evalúe los datos financieros de la propiedad

Conozca su presupuesto

• ¿Cuánto puede invertir en esta inversión?
• ¿Cuánto puede permitirse perder?
• Si necesita fondos adicionales, ¿de dónde los obtendrá?
• ¿Cuál será su pago hipotecario mensual y la tasa de interés?

Mire el valor de la propiedad

• Pida ver las hojas de ingresos y gastos reales de la propiedad. Si no hay ninguno disponible, asegúrese de que pueda predecir razonablemente los costos operativos.
• Calcule el ingreso neto de explotación (NOI) de la propiedad.
  - ¿Cuál es la tasa de vacantes estándar para su área?
  -¿Cuál es el alquiler proyectado para la propiedad?
  -¿Qué costaría el seguro?
  -¿Cuánto son los impuestos?
  -¿Qué costará el mantenimiento de la propiedad?
• ¿Ha determinado la tasa de capitalización de su mercado (tasa de capitalización)? Si no conoce la tasa de capitalización de su mercado, debe consultar con un agente inmobiliario local.
  -Una vez que haya determinado la tasa de límite máximo, ahora puede dividir el NOI entre la tasa límite y obtener el valor actual de la propiedad.
• ¿Has hecho un Análisis Comparativo de Mercado (CMA)?
  -¿Qué son las casas comparables en el área que se venden? Ya sea que esté comprando una propiedad de alquiler o buscando cambiar una casa, querrá asegurarse de que no está pagando en exceso por la propiedad.

Evalúe qué reparaciones son necesarias

¿Con qué reparaciones está cómodo?

• ¿Desea una propiedad que solo necesita una capa de pintura y una alfombra nueva, está bien con una cantidad moderada de trabajo o se siente cómodo con una rehabilitación intestinal (tuberías nuevas, electricidad, pisos, paredes, etc.) < ¿Puede permitirse hacer estas reparaciones?

El costo de las reparaciones variará mucho según si puede hacerlo usted mismo o si necesita contratar a otra persona para que lo haga.

• Su presupuesto de construcción para materiales y mano de obra también variará ampliamente dependiendo de si está renovando una casa de un millón de dólares o una propiedad de alquiler de cincuenta mil dólares.
• Otra regla general es que las reparaciones siempre costarán más de lo que había planeado. Si contrata a un contratista, un trabajo de dos semanas a menudo se convierte en cuatro semanas. Incluso si está haciendo las reparaciones usted mismo, los costos pueden salirse de control.
• Por ejemplo,
  : planea colocar una nueva pared seca en una habitación por $ 800. Cuando abres las paredes, encuentras una infestación de termitas y la necesidad no solo de exterminar sino también de volver a enmarcar las paredes. Los gastos inesperados como estos se acumularán rápidamente. No solo recibirá un presupuesto de construcción más alto, sino que pagará costos de financiamiento adicionales, denominados "costos variables", para pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro de la propiedad vacante mientras se completan estas reparaciones adicionales. Evalúe la inversión comparada con el mercado actual

Intentar cambiar una McMansion durante una recesión no será la empresa más fácil. En una recesión, comprar una propiedad embargada para alquilar a inquilinos podría ser una mejor apuesta para el éxito. Debe analizar las tendencias del mercado de bienes raíces ahora y ajustar su plan en consecuencia. Si compra esa McMansion y tiene el dinero para mantenerla durante siete años hasta que pueda venderla para obtener una ganancia, entonces, sí, puede ser una buena inversión.

Otra cosa a tener en cuenta al comprar una propiedad es su valor de reventa. Los activos altamente deseables son aquellos que pueden comprarse y venderse fácilmente independientemente del mercado. Siempre están en demanda. Piense en ellos como necesidades, como pan y agua.

Las personas no necesitan una casa con una piscina enterrada y una sala de proyección de TV. La gente necesita una casa con un baño limpio y un techo fuerte. Desea que su propiedad atraiga a la mayor cantidad de personas, por lo que tiene la mayor cantidad posible de posibles inquilinos y compradores.

El ABC de la inversión inmobiliaria