Bienes raíces comerciales: definición, impacto, REIT

Definición: Bienes raíces comerciales es cualquier propiedad que se posee con el propósito de generar ingresos. Hay aproximadamente $ 6 billones en bienes inmuebles comerciales en los Estados Unidos. Estas son las cinco categorías más grandes de bienes raíces comerciales.

• Retail incluye centros comerciales de interior, centros comerciales al aire libre y grandes minoristas de cajas. También incluye tiendas de abarrotes y restaurantes. Su valor es de alrededor de $ 2. 1 billón, o 36 por ciento del valor total de bienes raíces comerciales. Consiste en al menos 9. 5 mil millones de pies cuadrados de espacio de centros comerciales. Para más información, consulte ¿Qué es el comercio minorista?

• Los hoteles incluyen moteles, resorts de lujo y hoteles de negocios. Esta categoría no incluye los hogares que alquilan habitaciones a través de Airbnb. Hay aproximadamente 4. 4 millones de habitaciones de hotel valoradas en $ 1. 92 trillones.
• Los edificios de oficinas incluyen todo, desde los rascacielos de Manhattan hasta la oficina de su abogado. Hay aproximadamente 4 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficina, por valor de alrededor de $ 1. 7 billones, o el 29 por ciento del total.
• Los edificios de apartamentos son inmuebles comerciales. Eso es porque las empresas los poseen solo para obtener ganancias. Es por eso que las casas alquiladas por sus dueños son residenciales, no comerciales. Algunos informes incluyen datos de construcción de apartamentos en estadísticas para bienes raíces residenciales en lugar de bienes raíces comerciales. Hay alrededor de 33 millones de pies cuadrados de espacio de alquiler de apartamentos, por valor de aproximadamente $ 1. 44 trillones. La propiedad
• Industrial se utiliza para fabricar, distribuir o almacenar un producto. No siempre se considera comercial, especialmente en los planes de uso de la tierra y en la zonificación. Hay 13 mil millones de pies cuadrados de propiedad industrial por valor de alrededor de $ 240 mil millones.

Otras categorías de bienes raíces comerciales son mucho más pequeñas. Estos incluyen algunas organizaciones sin fines de lucro, como hospitales y escuelas. La tierra desocupada es un inmueble comercial si se alquila, no se vende. (Fuente: "Signos de recuperación", The Wall Street Journal, 5 de octubre de 2010. "Estadísticas sobre la industria inmobiliaria", The Real Estate Roundtable.

"Commercial Real Estate Indices", Standard & Poor's.) >

¿Cómo afectan las propiedades inmobiliarias comerciales a la economía?

Como componente del PIB, la construcción de bienes raíces comerciales contribuye con el 3 por ciento de la producción económica de los Estados Unidos. En 2016, hubo $ 516 mil millones de construcción de bienes raíces comerciales, por debajo de $ 507 mil millones en 2015. El récord fue de $ 586. 3 mil millones en 2008. El mínimo fue de $ 376. 3 mil millones en 2010. Eso representó una disminución de 4. 1 por ciento a 2. 6 por ciento del PIB.

¿Por qué la construcción de bienes raíces comerciales tardó dos años más en alcanzar su punto máximo que la burbuja inmobiliaria? La construcción de inmuebles comerciales simplemente lleva más tiempo que la construcción de inmuebles residenciales.Los constructores primero deben asegurarse de que haya suficientes hogares y compradores para respaldar un nuevo desarrollo. Entonces lleva tiempo recaudar dinero de los inversores. Lleva varios años construir centros comerciales, oficinas y escuelas. Se necesita aún más tiempo para alquilar los nuevos edificios. Cuando el mercado de la vivienda se estrelló en 2006, los proyectos inmobiliarios comerciales ya estaban en marcha.

Por lo general, puede predecir lo que sucederá en el sector inmobiliario comercial siguiendo los altibajos del mercado inmobiliario. Como un indicador rezagado, las estadísticas de bienes raíces comerciales siguen las tendencias residenciales por uno o dos años.

No mostrarán señales de una recesión. Por lo general, alcanzan su bajo bien después de bienes raíces residenciales.

Cómo invertir en bienes raíces comerciales

A Real Estate Investment Trust es una compañía pública que desarrolla y es propietaria de bienes raíces comerciales. Comprar acciones en un REIT es la manera más fácil para que el inversor individual se beneficie de bienes raíces comerciales. Puede comprar y vender acciones de REIT al igual que acciones, bonos o cualquier otro tipo de seguridad. Distribuyen ganancias imponibles a los inversores, de forma similar a los dividendos en acciones. Los REIT limitan su riesgo al permitirle tener una propiedad sin sacar una hipoteca. Dado que los profesionales administran las propiedades, ahorrará tiempo y dinero.

A diferencia de otras compañías públicas, los REIT deben distribuir al menos el 90 por ciento de sus ganancias gravables a los accionistas. Esto les ahorra el costo del impuesto comercial, que es pagado por el accionista a la tasa de impuesto a las ganancias de capital.

REIT poseen el 34 por ciento del capital en el mercado inmobiliario comercial. Esa es la segunda fuente de propiedad más grande. El más grande es el capital privado, que posee el 43. 7 por ciento. (Fuente: "Scaling New Heights", Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, 2015).

Pros y Contras de REIT

Dado que los valores inmobiliarios comerciales son un indicador rezagado, los precios REIT generalmente no aumentan ni disminuyen con el stock mercado. Eso los convierte en una buena adición a una cartera diversificada. Los REIT comparten una ventaja con los bonos y las acciones productoras de dividendos ya que proporcionan un flujo constante de ingresos. Al igual que todos los valores, están regulados y son fáciles de comprar y vender. (Fuente: "¿Qué es un REIT?" REIT. Com)

Tenga en cuenta que el valor de su REIT refleja más que solo el inmueble subyacente. También se ve afectado por la demanda de REIT como inversión. Compiten con acciones y bonos para los inversores. Por lo tanto, incluso si aumenta el valor de los bienes inmuebles propiedad de REIT, el precio de las acciones podría caer en un desplome bursátil.

Cuándo comprar y vender REIT

Al invertir en REIT, asegúrese de conocer el ciclo económico y su impacto en el sector inmobiliario comercial. Durante un boom, los bienes raíces comerciales podrían estar experimentando una burbuja de activos después de que los bienes inmuebles residenciales comiencen a disminuir. Durante una recesión, los bienes raíces comerciales alcanzan su punto más bajo después de los bienes raíces residenciales.

REITS Versus Real Estate ETFs

Los fondos cotizados en la bolsa de valores rastrean los precios de las acciones de REIT.Los inversores se sienten atraídos por los ETF porque tienen tarifas muy bajas. Pero dado que están a un paso más del valor de los inmuebles subyacentes, son más susceptibles a los mercados alcistas y bajistas del mercado de valores. (Fuente: Joanne Cleaver, "Los pros y contras de invertir en ETFs inmobiliarios", US News & World Report, 5 de junio de 2014).

Bienes raíces comerciales durante la crisis financiera

Se recuperaron los préstamos comerciales inmobiliarios. de la crisis financiera de 2008. El 30 de junio de 2014, los 6, 680 bancos asegurados por la FDIC de la nación tenían $ 1. 63 billones en préstamos comerciales. Eso fue un 2 por ciento más alto que el pico de $ 1. 6 billones en marzo de 2007.

Los primeros signos de declive en bienes raíces comerciales se produjeron tres años después de que los precios residenciales comenzaron a caer en 2006. Para diciembre de 2008, los desarrolladores comerciales se enfrentarían entre $ 160,000 y $ 400,000,000 en incumplimientos de préstamos si no pudieron encontrar bancos para refinanciarlos. La mayoría de estos préstamos solo tenían un 20-30 por ciento de capital. Los bancos ahora requieren un capital de 40-50 por ciento.

A diferencia de las hipotecas para viviendas, los préstamos para centros comerciales y edificios de oficinas tienen grandes pagos al final del plazo. En lugar de pagar el préstamo, los desarrolladores suelen refinanciar. Si no hay fondos disponibles, los bancos deben ejecutar la hipoteca.

Se esperaba que las pérdidas de préstamos llegaran a $ 30 mil millones y golpearan a los bancos comunitarios más pequeños. No fueron tan afectados por el desastre de las hipotecas subprime como los grandes bancos, pero habían invertido más en centros comerciales locales, complejos de apartamentos y hoteles. Muchos temían que la crisis en los bancos pequeños podría haber sido tan mala como la Crisis del Ahorro y Préstamo hace 20 años.

Una asociación comercial de Washington para desarrolladores, Real Estate Roundtable, calculó que alrededor de $ 300 mil millones de préstamos inmobiliarios comerciales a corto plazo vencieron en 2008. Muchos de esos préstamos podrían haber salido mal si no hubieran sido refinanciados.

En octubre de 2009, la Reserva Federal informó que los bancos solo habían reservado $. 38 por cada dólar de pérdidas, que podría alcanzar el 45 por ciento de los $ 3. 4 billones de deuda pendiente. Los centros comerciales, edificios de oficinas y hoteles estaban en quiebra debido a las altas vacantes. Incluso el presidente Obama fue informado de la crisis potencial por su equipo económico.

El valor de los bienes raíces comerciales cayó entre un 40 y un 50 por ciento entre 2008 y 2009. Los dueños de propiedades comerciales se apresuraron a encontrar efectivo para realizar los pagos, ya que muchos inquilinos habían cerrado o renegociado los pagos más bajos. Los propietarios trataron de tratar de recaudar efectivo vendiendo acciones de nuevas acciones. Debido a que usaron los fondos para respaldar pagos en propiedades existentes, no pudieron aumentar el valor para los accionistas. Diluyeron el valor tanto para los accionistas existentes como para los nuevos. Los nuevos accionistas probablemente solo estaban "arrojando un buen dinero después de malo". (Fuente: Entrevista con John Cona de TARP Capital.)

Para junio de 2010, la tasa de morosidad de la hipoteca para bienes raíces comerciales continuaba empeorando. De acuerdo con Real Capital Analytics, 4.El 17 por ciento de los préstamos impagos en el primer trimestre de 2010. Eso es $ 45. 5 mil millones en préstamos bancarios. Es más alta que la tasa del 3.83 por ciento en el cuarto trimestre de 2009 y la tasa del 2.25 por ciento hace un año. Es mucho peor que la tasa de incumplimiento de 0.58 por ciento en la primera mitad de 2006, pero no tan mala como la tasa de 4.55 por ciento en 1992.

En octubre de 2010, parecía que las rentas de bienes raíces comerciales habían comenzado a estabilizarse . Durante tres meses, las rentas por 4 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficinas solo cayeron en un centavo en promedio. La tasa de vacantes en la oficina nacional pareció estabilizarse en 17. 5 por ciento, inferior al récord de 1992 de 18. 7 por ciento, según la firma de investigación inmobiliaria REIS, Inc.

La crisis financiera dejó los valores del REIT deprimidos durante años. ¿Por qué? Una razón es que era difícil ver los REIT de propiedades embargadas compradas durante la crisis. Un segundo es que los propietarios de inmuebles comerciales estaban al revés en sus hipotecas. Sus valores de propiedad comercial habían caído 40-50 por ciento desde 2008, bajando el valor de los REIT. (Fuente: Mark Heschmeyer, "Los préstamos de CRE por parte de los bancos superan los niveles previos a la recesión", CoStar News, 3 de septiembre de 2014).

Los préstamos inmobiliarios comerciales casi causaron una segunda recesión. En 2013, los bancos tenían $ 991. 2 mil millones en préstamos comerciales, un 3. 3 por ciento de aumento con respecto a 2012. La mayoría fueron para edificios de departamentos. Alrededor de un tercio venció entre 2015 y 2017. La mayoría se escribieron en 2005-07 cuando los valores de las propiedades eran altos. Estos préstamos podrían haber fallado si los precios de la construcción de departamentos hubieran descendido. En cambio, las personas que habían perdido sus hogares se convirtieron en inquilinos, lo que salvó los préstamos del incumplimiento y la economía de otra recesión.