Calcular Arrendamientos Comerciales con Fórmulas de Pies Cuadrados

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Los arrendamientos comerciales no se calculan como los arrendamientos residenciales

Los arrendamientos residenciales pueden incluir el total de pies cuadrados de una casa pero el alquiler no se basa en pies cuadrados Los alquileres mensuales para propiedades residenciales se determinan en gran medida al buscar alquileres comparables en el área. En bienes raíces comerciales, el alquiler mensual se calcula en una variedad de formas complejas utilizando varios tipos de medidas de pies cuadrados.

Las mediciones utilizadas para determinar las rentas de espacios comerciales se basan en las pautas establecidas por la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) International y se consideran estándares de la industria en todos los Estados Unidos.

Muchos arrendamientos comerciales usan los Estándares BOMA y cobran un alquiler mensual basado en "Pies Cuadrados Rentables", no en Pies Cuadrados Usables. "Esto es importante de entender porque si le cotizan un precio de $ 1. 25 por pie cuadrado utilizable, que puede ser lo que terminas pagando en realidad por cada mes.

¿Qué son los pies cuadrados rentables?

Pies cuadrados usables es la cantidad de pies cuadrados que ocupa un inquilino. Pero hay otras partes del edificio que todos los inquilinos usan o se benefician. Estas partes se conocen como áreas comunes e incluyen pasillos, escaleras, ascensores y vestíbulos.

La cantidad de pies cuadrados para espacios comunes se divide entre todos los inquilinos de forma prorrateada. Cada inquilino paga una parte de los gastos del propietario de estas áreas comunes.

Cuando estas tarifas se agregan a los pies cuadrados utilizables, el resultado final se denomina "pies cuadrados alquilables".

Para hacer las cosas aún más confusas, esta práctica de agregar los gastos del área común al cuadrado utilizable pies se llama el "Factor de carga". Los gastos del factor de carga generalmente aumentan cada año a una tasa separada de los aumentos de alquiler para pies cuadrados utilizables.

Esto significa que es posible que necesite negociar dos aumentos de alquiler cada año: uno para el factor de carga y el otro para el alquiler cuadrado utilizable.

Un ejemplo de cálculo de pies cuadrados rentables

Digamos que el espacio de oficina que está alquilando es físicamente de 500 pies cuadrados (los pies cuadrados utilizables) tienen un precio de $ 1. 25 por pie cuadrado. Su alquiler utilizable de pies cuadrados sería de $ 625 por mes (500 SF x $ 1 .25). Sin embargo, su porción del área común agrega otros 100 pies cuadrados. En realidad, su alquiler se calculará en función de 600 pies cuadrados, no de los 500 que realmente ocupará.

Algunos propietarios agrupan la tarifa de pies cuadrados utilizables y su porción del área común en un número (esto generalmente es injusto para el inquilino), pero la mayoría carga una tarifa diferente por pie cuadrado para pies cuadrados usables y para área común contribuciones de alquiler.

Solicite un desglose de los pies cuadrados utilizables y rentables

Antes de siquiera ver un espacio, asegúrese de preguntar por teléfono qué tarifa se está cobrando por pies cuadrados utilizables y para alquiler pies cuadrados porque esto hace una gran diferencia en su renta mensual total. Y, recuerde, si alguien le dice que un espacio es "1, 500 pies cuadrados alquilables", el tamaño real (utilizable) del espacio será más pequeño.

Para que vengas a ver una propiedad, algunos propietarios simplemente te dirán el precio útil del pie cuadrado pero citarán los pies cuadrados rentables. Esta práctica engañosa hace que un espacio parezca más grande y más barato de lo que es. Luego, cuando apareces, encuentras que el espacio que sonaba genial en el teléfono está fuera de tu rango de precios y es más pequeño de lo que creías.

Si bien la mayoría de los agentes de bienes raíces son honestos acerca de revelar los verdaderos costos de renta total por teléfono, aún tienden a indicar el tamaño del espacio como pies rentables, no como pies usables. ¡Pero ahora eres lo suficientemente inteligente como para saber exactamente qué preguntarle al agente de bienes raíces!

La siguiente tabla compara los tres tipos de cálculos de pies cuadrados utilizados en los arrendamientos comerciales. Algunos arrendamientos simplemente cobran por pies cuadrados usables, mientras que otros agregan un porcentaje del área común a los pies cuadrados utilizables para cargar lo que se llama pies cuadrados rentables.

Cálculos de pies cuadrados

Definiciones de pies cuadrados (SF)
Término	Definición
Pies cuadrados utilizables	SF del espacio realmente ocupado por el inquilino.
Pies cuadrados rentables	SF utilizable + un% de SF de las áreas comunes.
Pies cuadrados brutos	Total SF de todo el edificio.

Resumen

Pies cuadrados utilizables es el tamaño real del espacio que ocupará. Los pies cuadrados rentables siempre son más grandes porque incluyen pies cuadrados utilizables más un número adicional de pies cuadrados de las áreas comunes compartidas que no ocupará físicamente.

El espacio rentable con el factor de carga es el precio que desea saber porque eso es lo que pagará. El "precio por pie cuadrado" para pies cuadrados utilizables es solo una parte de lo que pagará cada mes.