Financiación inmobiliaria creativa

La financiación creativa en el sector inmobiliario fue un tema muy candente en los años setenta. Es difícil para mí creer que muchas de las leyendas pioneras en financiación creativa están muertas ahora, pero qué paseo tan loco durante su apogeo.

Cuando las tasas de interés subieron al 18% a fines de la década de 1970, muchos compradores se vieron obligados a abandonar el mercado inmobiliario y la financiación creativa surgió de esa necesidad. Muchas casas en venta fueron anunciadas con las iniciales OWC, lo que significa que el propietario llevará (la financiación del propietario).

Durante este período de tiempo, todo se hizo bajo la apariencia de una financiación creativa. El ritmo fue tan frenético que muchos agentes no se detuvieron a considerar si los tipos de acuerdos que estaban organizando eran legales y mucho menos éticos. Prácticamente cualquier proceso que podía concebirse, incluso si no era una buena idea, se utilizaba con frecuencia.

Tipos de opciones de financiación creativa

• Fideicomisos extranjeros off-shore. Algunas personas todavía operan bajo un fideicomiso extranjero extraterritorial hoy, pero si el IRS las encuentra, estas personas podrían terminar en la cárcel. El IRS no se ve con buenos ojos en los fideicomisos extranjeros en el extranjero, independientemente de lo que diga un vendedor que habla rápido en una costosa demanda italiana. Un fideicomiso extranjero extraterritorial es una forma de mover dinero secretamente a otro país. Los ahorradores de impuestos luego dejan que el fideicomiso domiciliado en ese país extranjero compre una propiedad.
• Sujeto a transacciones. Muchos préstamos no incluían cláusulas de alienación que exigían aceleración, por lo que los compradores podían hacerse cargo de los pagos de un préstamo existente, dejar el nombre del vendedor en el préstamo y estaba bien. Whoa. A los bancos no les gustaba estar encerrados en una tasa de interés más baja y perder un prestatario potencial cuando los compradores compraban casas con financiamiento sujeto a financiación. Las transacciones sujetas a riesgos hoy son riesgosas porque los prestamistas pueden y llamarán el préstamo adeudado en venta. Sin mencionar que la mayoría de los vendedores no desean la responsabilidad asociada con una transacción sujeta a transacción.

• Préstamos supuestos. Algunos tipos de hipotecas anunciaban abiertamente que un nuevo comprador podría asumir el préstamo del propietario existente. Si el comprador calificó para asumir el préstamo, el banco liberó al vendedor de responsabilidad. Una suposición de préstamo ahorró a un comprador en esos días miles de dólares en honorarios del prestamista, y muchas ventas podrían cerrar rápidamente bajo estos términos. Hoy en día, hay pocos o ningún préstamo asumible disponible.
• Contratos de tierras. Un problema con un contrato de tierra es encontrar una compañía de seguros de título que esté dispuesta a asegurar la transacción. Sin mencionar que un contrato de tierra, que otorga un título equitativo a un comprador, generalmente no contiene una hipoteca subyacente porque la mayoría de los préstamos contienen una cláusula de alienación. Un contrato de tierras se utiliza mejor cuando el vendedor posee una casa libre y clara.
• Escritura hipotecaria o fideicomiso realizada por el vendedor. Si un vendedor posee una propiedad directamente y desea llevar el financiamiento para el prestatario, un instrumento fácil de usar es una hipoteca o escritura fiduciaria. Cada estado tiene sus propias leyes sobre si es habitual registrar una hipoteca o una escritura fiduciaria. En California, por ejemplo, las escrituras de concesión para transmitir títulos y escrituras de fideicomiso para asegurar pagarés se usan comúnmente.

Ley Dodd-Frank y términos de financiación creativa para la compra de vivienda

La Ley Dodd-Frank es un término abreviado para la Ley de Protección y Reforma del Consumidor Dodd-Frank Wall Street, promulgada en julio de 2010. Escrita por ex El congresista Barnett Barney Frank y el entonces senador Christopher John Dodd, la Ley Dodd-Frank provocaron cambios radicales en las regulaciones financieras y enmendaron la Ley de Verdad en los Préstamos. Esta transformación integral creó nuevas agencias y cambió muchas leyes.

No se puede cambiar un gato muerto en el financiamiento sin golpear la Ley Dodd-Frank. Me disculpo con el pobre gato por esta referencia; es que la frase encaja muy bien.

Parte de la Ley Dodd-Frank se refiere a la financiación del vendedor. Regula y desautoriza ciertos tipos de financiación que se permitían fácilmente en el pasado. A diferencia de los días libres de los años setenta, cuando alguien podía arreglar un préstamo y recibir el pago mientras la persona tenía una licencia de bienes raíces, ahora una persona debe tener una licencia como originador de préstamos hipotecarios. Los vendedores están exentos siempre que no extiendan los términos de financiamiento del propietario en más de 3 propiedades por año. Otras reglas son:

• El vendedor puede ofrecer financiamiento al propietario siempre que el vendedor no construya la casa. Esto elimina que los constructores de casas ofrezcan financiamiento al propietario.
• No hay un pago global. Una forma favorita de ofrecer financiación creativa generalmente era un préstamo a corto plazo, digamos 3 o 5 años, con un globo al final, lo que significa que todo el saldo vencería y se pagaría. Los préstamos financiados por el propietario ahora deben ser amortizados.
• El vendedor no puede ofrecer financiamiento del propietario a cualquier comprador que se presente. El vendedor tiene la responsabilidad de determinar si el comprador está calificado para comprar la casa y devolver el préstamo. Esto podría significar que el vendedor necesitaría ejecutar un informe de crédito sobre el comprador, lo que probablemente eliminaría a todos los compradores de viviendas con mal crédito.
• El préstamo debe ser de tasa fija o ajustable después de 5 años sujeto a aumentos anuales razonables y un límite razonable de por vida.
• El préstamo financiado por el propietario debe cumplir con otros criterios establecidos por la Junta de la Reserva Federal. Sin embargo, es el requisito de no-balloon lo que pondrá fin a muchos esfuerzos creativos de financiación. Una solución para algunos vendedores y compradores podría ser una venta de opción de arrendamiento.

Antes de comprar una casa a través de financiación creativa, obtenga asesoramiento legal.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.