Por qué no puede comprar ese banco Repo Inicio

Los compradores que persiguen los repositorios bancarios lamentablemente están descubriendo que algunos prestamistas REO no les venderán un repositorio bancario, y no saben por qué. La verdad es que los bancos pueden nombrar los términos y condiciones bajo los cuales venderán una casa de propiedad del banco. Si los compradores no se ajustan a esas calificaciones, no tienen suerte.

Quizás se pregunte: ¿los bancos no quieren deshacerse de sus ejecuciones hipotecarias? ¿Los bancos no están felices de recibir una oferta, especialmente una oferta de precio completo en una casa propiedad del banco?

La respuesta es tal vez no.

Los bancos no quieren que los compradores envíen múltiples ofertas

Los bancos se han enterado de que no todos los compradores de ejecuciones hipotecarias están comprometidos. Algunos compradores hacen múltiples ofertas sin intención de comprarlas todas. Quieren escoger y elegir el mejor negocio y, al hacerlo, pueden encontrarse ante el tribunal escribiendo ofertas falsas.

El problema surge cuando el comprador no tiene los medios financieros para comprar todas las propiedades. Algunas leyes estatales pueden responsabilizar al comprador por incumplimiento de contrato tras la cancelación porque el comprador puede haber incumplido un contrato contractual implícito de "buena fe".

Además, seamos realistas, los bancos quieren que el comprador se comprometa con la compra y seguir adelante en el cierre. Si el banco tiene motivos para creer que el comprador está jugando juegos, el banco rechazará la oferta de compra. Pero hay otras razones por las cuales los bancos no venderán repositorios bancarios a cualquier viejo Tom, Dick y Harry.

Razones por las que un banco podría no venderle ese banco Repo

Las casas con repositorios bancarios rara vez están en condiciones llave en mano.

Muchos han sido despojados o vandalizados, y algunos son víctimas de mantenimiento diferido.

• Algunos hogares de propiedad del banco no califican para el financiamiento convencional.

  Los suscriptores hipotecarios pueden rechazar un préstamo de un comprador calificado si la propiedad requiere demasiado trabajo para cumplir con los códigos de salud y seguridad. Sin embargo, la oferta de un comprador convencional con un descuento del 20% normalmente superará una oferta de un comprador que obtenga un préstamo de la FHA.

• Condiciones de evaluación de la FHA.

  Los compradores de la FHA pueden dejar de comprar el repositorio del banco si la evaluación exige condiciones. Si bien es cierto que las pautas de tasadores de la FHA se han relajado desde 2006, las viviendas ejecutadas que son más antiguas pueden requerir demasiadas reparaciones. Los tasadores notarán los inodoros y lavabos que faltan en el baño, la pintura descascarada en las casas anteriores a 1978, los aparatos de cocina que faltan o que no funcionan, como una estufa.

  FHA requiere la satisfacción de las condiciones de evaluación antes del cierre. Sin embargo, los bancos REO generalmente no autorizarán reparaciones antes del cierre. Luego, mezcle con la mezcla que los compradores de reportes bancarios rara vez quieren pagar por las reparaciones antes de que sean dueños de la casa.

  Los préstamos de Streamline K complican el proceso y tardan más en cerrarse, pero son una alternativa viable cuando se compra un fijador superior.

• Los bancos prefieren los compradores en efectivo para los depósitos bancarios.

  Los compradores con todo el efectivo son los compradores preferidos de los prestamistas de REO. Una oferta en efectivo con precio de lista vencerá a una oferta convencional, incluso si la oferta convencional está por encima del precio de lista. Si las condiciones de la lista indican "solo compradores en efectivo", es poco probable que el banco considere una oferta de cualquier comprador que confíe en el financiamiento.

  Los bancos pueden requerir que un comprador en efectivo muestre un comprobante de fondos. Esto excluye la obtención de un refinanciamiento en una residencia a menos que el dinero ya esté en el banco.

Por qué los prestamistas de REO desean que todos los compradores de efectivo compren devoluciones bancarias

• Sin contingencia de avalúo.

  Si el repositorio del banco no evalúa el precio de compra y el comprador obtiene un préstamo que requiere un pago inicial del 20% o menos, el prestamista del comprador no financiará a menos que el comprador arroje más efectivo o el prestamista REO descuente el precio. Los compradores en efectivo no hacen ofertas supeditadas a una tasación.

• Sin contingencia de financiamiento de préstamos.

  Los prestamistas REO con compradores en efectivo no tienen que preocuparse por el cierre de la transacción. Los prestamistas a menudo niegan los préstamos para los compradores precalificados porque las calificaciones de los compradores a veces cambian luego de un escrutinio adicional. Tal vez el comprador no estuvo completamente empleado en la misma ocupación en los últimos dos años, tal vez las situaciones financieras se alteraron antes del cierre, como que el comprador compre un auto nuevo o, peor aún, tal vez el comprador fue involuntariamente víctima de robo de identidad.

• Cierre más rápido.

  Un comprador no necesita 30 o 45 días para cerrar si el comprador no está obteniendo un préstamo. Una vez que la inspección de la vivienda y otras contingencias han sido satisfechas o liberadas, el cierre puede llevarse a cabo en tan poco tiempo como de 3 a 7 días, siempre que el comprador esté dispuesto a firmar una exención de pintura a base de plomo.

  Un cierre más rápido coloca el dinero en el bolsillo del prestamista de REO antes. También hay menos cosas que pueden salir mal en un breve período de escrow.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}