Video: ÉSTE ES EL DÍA QUE EL BARÇA PAGARÁ LA CLÁUSULA DE GRIEZMANN 2025
Definición: Idioma de una hipoteca o escritura fiduciaria que le permite al prestamista llamar al préstamo inmediatamente vencido y pagadero en caso de que el propietario venda la propiedad o transfiera el título de propiedad. Casi todos los préstamos actuales contienen una cláusula de alienación, lo que significa que el título no se puede transferir y un comprador no puede comprar sujeto a un préstamo existente sin activar una cláusula de vencimiento.
Una cláusula de vencimiento es lo mismo que una cláusula de alienación.
Un tipo común de cláusula de alienación encontrada en muchas escrituras de fideicomiso es la siguiente, de la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU .:
"En caso de que la Propiedad o cualquier parte de ella o cualquier interés en ella sea vendida, transmitida o enajenada por el Fideicomitente, ya sea voluntaria o involuntariamente, salvo que lo prohíba la ley, todas las obligaciones garantizadas por este instrumento
, independientemente de las fechas de vencimiento expresadas en el mismo, a elección del tenedor del presente y sin demanda o aviso, serán inmediatamente exigibles y a pagar. "
Es prácticamente imposible encontrar hipotecas existentes hoy que no contengan tal cláusula. Si bien no se puede decir al pie de la letra, la cláusula de alienación prohíbe la transferencia de bienes inmuebles sin pagar la hipoteca existente.
Hace mucho tiempo cuando el financiamiento creativo era extremadamente popular a fines de la década de 1970 y principios de la década de 1980 en los Estados Unidos, especialmente en California, donde tengo licencia, los agentes inmobiliarios a menudo hablaban del caso judicial de 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Este fue un caso judicial histórico que involucró un contrato de venta de tierras a plazos. Básicamente, dijo que el prestamista no tenía derecho a solicitar el préstamo vencido y pagadero porque no podía probar que su seguridad se había dañado tras la transferencia de la venta en un contrato de tierras.
Muchos agentes inmobiliarios durante ese período armaron transacciones de financiación creativas en las que el comprador adquirió un título equitativo a través de un contrato de tierra y pagó la hipoteca subyacente, además de realizar pagos al vendedor por el capital del vendedor.
Fueron las altas tasas de interés las que empujaron a los compradores a confiar en el financiamiento creativo.
Avance rápido al caso judicial de 1978 de Wellenkamp v. Bank of America. Esta segunda decisión histórica del tribunal de California solidificó lo que la Sección 711 del Código Civil de California ya establecía, que un prestamista no podía hacer cumplir una cláusula de enajenación llamando al préstamo vencido y pagadero si la garantía del préstamo no estaba deteriorada o en peligro de ser deteriorada. Después de eso, muchas casas vendían sujetas a una hipoteca a la izquierda y a la derecha, como si no hubiera un mañana, dejando de lado las tasas de interés del 18% que eran tan prevalecientes.
Era muy común cerrar una transacción en 7 días.Los compradores estaban reduciendo entre un 7% y un 10% del precio de venta, lo suficiente para pagar comisiones y costos de cierre, llevar el título sujeto a hipotecas y ejecutar el financiamiento retroactivo al vendedor en forma de una segunda o tercera escritura de fideicomiso. De alguna manera, era como el Salvaje Oeste. Los agentes que entendieron la financiación creativa movieron mucho inventario, y nació el negocio de seminarios Get Rich Quick.
De repente, los seminarios de financiación creativa fueron omnipresentes. Este era un nuevo territorio para muchos agentes inmobiliarios y sus clientes. También era un clima propicio para el abuso y el fraude.
Después de 1982 Garn-St. Ley alemana, muchos de los esquemas de financiación creativa se detuvieron lentamente. Incluso las ventas de opciones de arrendamiento, creadas y estructuradas como una escapatoria a las cláusulas de alienación, fueron criticadas.
En los años siguientes, las tasas de interés comenzaron a disminuir, por lo que la obtención de una nueva hipoteca es una opción atractiva para los compradores de vivienda por primera vez. Esto pone en práctica los préstamos convencionales y los préstamos de la FHA. Todavía existían algunos antiguos préstamos de la FHA que podían ser asumidos sin una suposición formal, pero a medida que pasaban los años, había cada vez menos de estos préstamos disponibles. Hoy, no hay ninguno.
Por supuesto, parte de esto dio como resultado los préstamos combinados 80/20 que contribuyeron parcialmente al colapso del mercado de Subprime en 2007. Los compradores que podían empañar un espejo, sin la capacidad de pagar una hipoteca, podían sacar el 100% financiación.
Todos sabemos lo que sucedió cuando el mercado colapsó en 2008. Los requisitos de las hipotecas actuales son mucho más estrictos, y ahora es mucho más difícil obtener una hipoteca.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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