Hipoteca de tasa ajustable: Definición, tipos, ventajas, contras

Definición: Una hipoteca de tasa ajustable es un préstamo que basa su tasa de interés en un índice. El índice suele ser la tasa Libor, la tasa de fondos federales o la cuenta del Tesoro a un año. Un ARM también se conoce como préstamo con tasa ajustable, hipoteca de tasa variable o préstamo de tasa variable.

Cada prestamista decide cuántos puntos agregará a la tasa de índice. Por lo general, es varios puntos porcentuales. Por ejemplo, si la tasa Libor es 0. 5 por ciento, la tasa ARM podría estar entre 2. 5 por ciento a 3. 5 por ciento.

La mayoría de los prestamistas mantendrán la tasa a esa tasa anunciada durante un cierto período. Entonces la tasa aumenta a intervalos regulares. Esto se conoce como reinicio. Depende de los términos del préstamo. Puede ocurrir mensualmente, trimestralmente, anualmente, cada tres años o cinco años, dependiendo del tipo de préstamo que obtenga. Debe leer la letra pequeña cuidadosamente para determinar si podrá pagar la tasa de interés más alta.

Después del restablecimiento, la velocidad aumentará a medida que lo haga Libor. Eso significa que su pago de dinero podría dispararse repentinamente después de que termine el período inicial de cinco años. Si Libor subió al 2. 5 por ciento durante ese tiempo, entonces su nueva tasa de interés aumentaría a 4. 5 por ciento o 5. 0 por ciento. Para más información, vea Tasa histórica de Libor.

Eso significa que debe prestar atención a los cambios en la tasa de fondos federales y los rendimientos de la cuenta del Tesoro a corto plazo. Esto se debe a que Libor generalmente cambia al mismo tiempo que él. Cuando cae la demanda de bonos del Tesoro, fuerza el rendimiento.

Vea cómo funcionan los rendimientos del Tesoro de los Estados Unidos.

Ventajas

La ventaja de las hipotecas de tasa ajustable es que la tasa es menor que para las hipotecas de tasa fija. Esas tasas están vinculadas a la nota del Tesoro a 10 años. Eso significa que puedes comprar una casa más grande por menos. Eso es particularmente atractivo para los compradores de vivienda por primera vez y otros con ingresos moderados.

Cons

La gran desventaja es que su pago mensual puede dispararse si aumentan las tasas de interés. Muchas personas se sorprenden cuando se restablece la tasa de interés, a pesar de que está en el contrato. Si sus ingresos no han aumentado, es posible que ya no pueda pagar su vivienda y podría perderla.

Las hipotecas de tasa ajustable se hicieron populares en 2004. Fue entonces cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar la tasa de fondos federales. La demanda de préstamos convencionales cayó a medida que subieron las tasas de interés. Los bancos crearon hipotecas de tasa ajustable para hacer pagos mensuales más bajos.

Tipos

En 2004, los banqueros se volvieron creativos con nuevos tipos de préstamos para atraer a potenciales propietarios. Aquí hay algunos ejemplos de los más populares.

Préstamos de solo interés. Tienen las tasas más bajas. Su pago mensual solo va hacia el interés, y no hacia ninguno de los principios, durante los primeros tres a cinco años.Después de eso, comienzas a hacer pagos más altos para cubrir el principio. O bien, es posible que debas realizar un gran pago global.

Si conoce cómo funcionan, estos préstamos pueden ser muy ventajosos. Si puede pagarlo, cualquier pago adicional va directamente hacia el principio. Si tiene disciplina para realizar estos pagos, en realidad puede pagar más en contra del principio.

De esta forma obtendrás una mayor equidad en el hogar que con una hipoteca convencional. Estos préstamos son peligrosos si no está preparado para el ajuste o el pago global. También tienen todas las mismas desventajas de cualquier hipoteca de tasa ajustable.

ARM de opción. Permiten a los prestatarios elegir cuánto pagar cada mes. Comienzan con tasas de "teaser" de aproximadamente uno o dos por ciento. Estos pueden restablecer a una mayor, incluso después del primer pago. La mayoría (80 por ciento) de los prestatarios ARM de opción solo realizan el pago mínimo cada mes. El resto se agrega al saldo de la hipoteca, al igual que los préstamos de amortización negativa.

Los prestatarios piensan que los pagos se fijan por cinco años. Si el saldo de la hipoteca pendiente de pago aumenta al 110 por ciento o al 125 por ciento del valor original, el préstamo se restablece automáticamente. Puede resultar en un pago que es tres veces el monto original.

Las fuertes multas impiden que los prestatarios refinancien. Como resultado, la mayoría de los prestatarios simplemente se endeudan más profundamente. Una vez que la casa vale menos que la hipoteca, o el prestatario pierde un trabajo, lo ejecutan.

Estos préstamos fueron un gran impulso detrás de la crisis de las hipotecas subprime. Aunque solo el 2 por ciento de todos los préstamos hipotecarios fueron la opción ARMS, valían $ 300 mil millones. La mayoría de ellos incumplieron. Al menos el 60 por ciento estaba en California, donde los precios de las viviendas cayeron entre un 30 y un 40 por ciento. Esto los descalificó para aprovechar los programas de modificación de préstamos hipotecarios, como MakingHomesAffordable. (Fuente: "Hipotecas tóxicas", Centro de préstamos responsables, 5 de noviembre de 2007. "Nightmare Mortgages", Businessweek, 11 de septiembre de 2006.)