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Definición: Los prestamistas archivan en los registros públicos donde se encuentra la propiedad un aviso público llamado Aviso de Incumplimiento. Después de que se presente el Aviso de Incumplimiento, ¿qué derechos específicos posee un propietario? La Notificación de Incumplimiento es el primer paso para la ejecución hipotecaria. En algunos estados, el Aviso de Incumplimiento también se adjunta a la casa, generalmente en la ventana frontal, como una carta escarlata vergonzosa. Establece que el prestatario está en mora, retrasado en el pago de los pagos de la hipoteca, y si los pagos no se pagan, el prestamista se apoderará de la casa.
Pasos ampliados para un Aviso de Incumplimiento en California
En California, los prestamistas generalmente no presentan un Aviso de Incumplimiento hasta que el prestatario esté al menos 90 días atrasando el pago de la hipoteca. Cuando un prestatario ha perdido 2 pagos y tiene 60 días de retraso, en ese momento muchos bancos pueden enviar un aviso de intención de 30 días, que la ley debe cumplir antes de presentar un Aviso de Incumplimiento. Solía ser que un prestamista podía presentar un Aviso de Incumplimiento cada vez que lo deseaba, pero las leyes corrigieron que la supervisión al declarar a los prestatarios tiene derecho a recibir al menos un aviso de 30 días antes de la inscripción de un Aviso de Incumplimiento.
En California, los prestamistas deben esperar 90 días. Durante ese período de 90 días, el prestatario tiene derecho a compensar los pagos atrasados y restablecer el préstamo. Si un prestatario tiene capital, a veces lo inteligente es poner la casa en el mercado e intentar encontrar un comprador. Si se encuentra un comprador y ese comprador es un inversionista, el comprador debe cumplir con la Ley de Ventas de Capital Domiciliario para cumplir con los estándares de cuidado vigentes que protegen a un propietario que ocupa una vivienda en incumplimiento.
De lo contrario, un propietario conserva los derechos para disolver la transferencia del título dentro de un cierto período de tiempo.
Después de que hayan transcurrido 90 días, se requiere que el prestamista publique un aviso por 20 días, momento durante el cual la única forma en que un propietario puede detener la ejecución hipotecaria es pagar completamente la hipoteca. Después de 20 días, el prestamista puede vender la propiedad al mejor postor aceptable en los pasos del tribunal.
Si no se recibe una oferta aceptable, el administrador le transfiere la propiedad al prestamista. A veces los prestamistas hacen la oferta de apertura tan alta que nadie hará una oferta en el hogar, y esto permite que el prestamista, según los expertos de la industria, conserve la casa ejecutada en su inventario en los libros en su valor original para fines contables, lo que tiende a proteger el valor de las acciones del banco.
¿Cómo afecta un aviso de incumplimiento a una venta corta?
La Declaración de Derechos del Propietario de California permitió el seguimiento dual en una venta corta, tras la ejecución hipotecaria, hasta enero de 2018. Antes de esa fecha, solicitar una venta corta no detuvo la acción de ejecución hipotecaria.Solo la emisión de la carta de aprobación de venta corta detuvo el seguimiento dual antes de enero de 2018. Esto significaba que los propietarios que esperaban hacer una venta corta necesitaban comenzar el proceso inmediatamente, antes del Aviso de Incumplimiento, para detener una carrera contrarreloj.
Mientras que un prestamista siempre conservaba la opción de detener una acción de ejecución hipotecaria, no estaba obligado a hacerlo. De hecho, algunos inversionistas, como entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, procedieron rutinariamente a la ejecución hipotecaria si fuera la opción más rápida y probablemente produjera más dinero que una venta corta.
El PSA para algunos préstamos convencionales contenía incentivos financieros que alentaban las ejecuciones hipotecarias sobre las ventas en corto también.
No olvidemos las estafas del seguro hipotecario, que son perfectamente legales. Esto es cuando un prestamista toma su propio seguro hipotecario sin notificar al prestatario. Puede que se sorprenda al saber que existen compañías con el único propósito de asegurar préstamos inútiles, y algunos de los bancos supuestamente poseen partes de estas compañías de seguros hipotecarios. Cuando un prestatario solicita una venta corta, la compañía de seguros hipotecarios puede exigir un pago tan alto que la venta en tierra se vuelva imposible. En algunos círculos podría llamarse sabotaje.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
También conocido como: Período de restablecimiento, aviso de subasta pública, aviso de ejecución hipotecaria
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