Títulos nublados para inversores inmobiliarios

Una estrategia válida en la inversión inmobiliaria implica la compra de propiedades con descuento porque tienen problemas de título o un título nublado. El inversor puede comprar la propiedad por debajo del valor, corregir los problemas de título y luego venderla con un beneficio. Estos problemas de títulos turbios podrían involucrar:

• Gravámenes fiscales federales, estatales o locales
• Gravámenes por el trabajo realizado en la propiedad
• Asociación de Propietarios o Gravámenes de la Asociación de Condominios

• Herederos perdidos con posibles reclamaciones sobre la propiedad
• Controversias sobre límites o encuestas
• Otras reclamaciones sobre propiedad

El aspecto crítico de esta estrategia de inversión es asegurarse de que haya una investigación exhaustiva en los problemas de título, preferiblemente por un título o una compañía abstracta o un abogado que se especialice en búsquedas de títulos. Una vez que haya identificado los problemas, necesita un abogado calificado para darle una idea precisa del costo de corregirlos. Si al hacerlo todavía le deja una propiedad que posee por debajo de su valor real, entonces probablemente tenga una buena inversión.

Información, requisitos y excepciones del seguro de título

Ya sea que se llame una carpeta de seguro de título o un compromiso, hay un documento preparado para el comprador de una propiedad que establece todos los registros públicos conocidos. información del título sobre una propiedad. Algunas veces esto se hace con un "resumen de título" que es interpretado por un abogado, pero más a menudo una compañía de títulos emite una carpeta / compromiso.

La investigación en el juzgado se hace para encontrar todas las referencias a la propiedad en los registros públicos. Aquí es donde se encontrarán todos los gravámenes, reclamos de propiedad, restricciones a la propiedad y cualquier otra referencia al título de propiedad legal, con copias de los documentos. Puede ser un documento extenso, pero al principio habrá secciones importantes, Excepciones y Requisitos.

Requisitos de encuadernación de título

El documento es una carpeta o compromiso porque la compañía de título está prometiendo el tema de una política de título. Sin embargo, la emisión de esa política dependerá de que se cumplan ciertos requisitos antes del cierre. Estos pueden incluir:

• Pago de la hipoteca del vendedor.
• Nueva hipoteca para el comprador si no es una compra en efectivo.
• Pago completo de todos los impuestos a la propiedad adeudados.
• Pago completo de todas las tarifas de recolección de basura, agua, alcantarillado u otras por vencimiento.
• Posibles acciones de expropiación de ex cónyuges u otras personas con posibles reclamos de propiedad.
• Satisfacción de todos los demás gravámenes, incluidos gravámenes fiscales y gravámenes mecánicos.
• Otros

Generalmente, estos requisitos son una parte normal del proceso y se manejarán durante el proceso de transacción. Pero, no te confundas; si no están todos satisfechos, el cierre probablemente no suceda.

Las excepciones de compromiso

El seguro de título no abarca todo en la cobertura. Hay cosas que no cubrirá, de hecho no puede. Vamos a hablar sobre el propósito del seguro de título. Es para proteger al comprador de amenazas desconocidas y nuevas a sus derechos de propiedad y titularidad de la propiedad. NO es para permitirles presentar un reclamo por daños debido a cosas que ya están registradas.

Entonces, las cosas que no están cubiertas incluyen (pero no están limitadas a):

• LIENZAS ya registradas.
• Pactos y restricciones registradas.
• Donaciones originales de tierras y dispensas gubernamentales de derechos / limitaciones de títulos.
• Invasiones existentes en la propiedad.
• Derechos de paso existentes o servidumbres registradas.
• Restricciones de escrituras previas.

Es importante leer y entender estas excepciones. Si hay restricciones de HOA sobre lo que puede hacer en la propiedad, debe conocerlas.