Oferta Estrategia al comprar una casa que necesita trabajo

Las percepciones varían ampliamente al comprar una casa que necesita trabajo, solo pregúntele a cualquier comprador de casa. Mejor aún, pregunte a un agente de bienes raíces, porque muchos agentes creen que una casa necesita trabajo si la casa no está actualizada. Tome una casa construida, por ejemplo, en la década de 1940, cuando los mostradores de la cocina a menudo estaban cubiertos de baldosas de cuatro pulgadas y no de piedra u hormigón de moda. Tal vez los gabinetes son de madera pintada y los pisos son de linóleo. Un comprador milenario dirá que un hogar en esa condición necesitaría trabajo.

Un purista que ama el carácter de las casas de 1940 podría preferir su condición original y estar en desacuerdo.

Si una casa realmente necesita trabajo se basa en la opinión personal. No todos están de acuerdo con la condición de un hogar. A veces los vendedores preguntan si deben arreglar una casa o venderla tal cual, y aunque ciertas reparaciones aportarán más dinero, es mejor dejar algunos tipos de mejoras como una opción para el comprador. Por ejemplo, si la alfombra de pared a pared está desgastada y manchada, generalmente es una buena idea reemplazar el piso antes de venderlo. Sin embargo, sería una tontería llevar una estufa Wedgewood al basurero simplemente porque es una cierta cosecha.

Tipos de casas que necesitan trabajo

Ya que el trabajo a menudo está en el ojo del espectador, hablemos sobre los tipos de casas que podrían usar el trabajo. Además, la forma en que buscaría una oferta de compra dependerá de la categoría, el tipo de hogar que está comprando y que necesita funcionar.

Una cosa de la que no deberías caer es la tendencia a suponer erróneamente que el precio de cotización no se ha ajustado por el hecho de que estás comprando una casa que necesita trabajo.

La mayoría de los vendedores ya se dan cuenta de que el hogar necesita trabajo y lo han tenido en cuenta al fijar el precio de la casa. Aún no he encontrado un vendedor que esté dispuesto a subsidiar los sueños de mejoras del hogar de un comprador.

Sin embargo, eso no impide que los compradores intenten descontar un precio ya descontado.

Comprar el Fixer-Upper House

Por lo general, las casas con reparaciones superiores cuestan una venta en su condición ASI. Estas casas a menudo muestran el mantenimiento diferido porque los vendedores no pudieron o no quisieron cuidar adecuadamente el hogar. Tal vez ha habido una muerte en la casa o pasó a través de sucesiones a herederos que no la quieren. En algunos casos, la condición exacta puede ser desconocida.

Para calcular un precio en la casa superior de los reparadores, los vendedores generalmente eligen un precio de venta basado en las ventas comparables y luego reducen aún más el precio en la estimación de las reparaciones. Pueden deducir un poco más del precio de una venta rápida. Ya sea que se convierta en una casa de flipper para un inversor que está esperando convertir un dólar rápido o un hogar para un comprador de vivienda por primera vez depende de los márgenes de ganancia y la cantidad de trabajo que se necesita.

Si la casa ha estado en el mercado por un tiempo con días más largos en el mercado que el tiempo promedio de venta de otras casas, podría ser que el trabajo que se necesita excede las expectativas del vendedor o podría ser que el hogar apele a un grupo más pequeño de compradores. No cometa el error de asumir automáticamente días más largos en el mercado significa que la casa es demasiado cara, porque eso no siempre es una suposición verdadera.

Comprar la Casa de la Moneda Vintage House

Este tipo de hogar podría venderse con un precio superior, aunque no necesariamente esté modernizado ni sea moderno. Piensa en Folk Victorians o Italiantes o Queen Annes o Craftsman bungalows. Cada vez son más populares las casas de mediados del siglo XX que datan de la arquitectura de los años 1950 y 1960, como Eichlers o Strengs.

Para valorar este tipo de viviendas, un vendedor probablemente agregaría un precio superior a las ventas comparables. Los propietarios pueden recibir múltiples ofertas, simplemente debido al atractivo diseño y el interior y exterior en buen estado. Si los accesorios son originales, el precio de venta podría subir aún más.

Si una casa vintage con una condición perfecta está en el mercado por más tiempo que otras a su alrededor, es posible que la casa sea demasiado cara.

No todos los vendedores están ansiosos por separarse de una casa de tal calibre. Algunos lo pondrán un precio lo suficientemente alto como para que valga la pena que el vendedor se mude. Los vendedores pueden o no cambiar el precio. Si un comprador quiere la casa lo suficientemente mal, los compradores generalmente pagarán el precio solicitado.

Comprar la casa nueva pero obsoleta

Detecta muchos de estos tipos de casas en áreas que alguna vez prosperaron antes de deprimirse. Tal vez el área estaba sobreconstruida y la oferta excedía la demanda. Tal vez los trabajos se fueron de la ciudad. O bien, otro tramo de hogares se abrió a pocas millas de distancia por menos dinero. Cualquiera sea la razón, los propietarios a menudo tienen poco interés en remodelar una casa simplemente porque las tendencias cambian. Después de todo, creen que la casa estaba bien cuando la compraron, y está bien venderla ahora.

Lo que no saben es que los compradores no quieren hogares sin actualizaciones. Los compradores quieren casas llave en mano, hogares que no requieren ningún trabajo. Si tienen que trabajar en un hogar al abordar un proyecto de mejoras al hogar, esperan un descuento. ¿Recuerdas la tendencia de color de los años 90 del verde cazador? El color más horrible de todos. OK, tal vez no, tal vez el verde aguacate de la década de 1960 era el color más horrible.

A menudo, algunos cambios como la sustitución de los accesorios, la elección de colores de pintura modernos y la instalación de dispositivos más nuevos son suficientes para generar interés a un mejor precio de venta. De lo contrario, los compradores generalmente no aceptarán pagar el precio más alto en el mercado por una casa obsoleta, incluso si es más nueva.

Comprar la casa de ejecuciones hipotecarias

A menudo escucho que los compradores dicen que quieren comprar una ejecución hipotecaria, que es una casa propiedad del banco, pero eso es solo porque no tienen un control firme sobre lo que eso implica. Casi invariablemente se venden en condiciones ASI. Los bancos no son responsables de divulgar hechos que desconocen.Además, a menos que se descubra un defecto más adelante, lo que resulta ser un importante costo de reparación, los bancos son reacios a ofrecer descuentos por el trabajo.

Es posible que los compradores identifiquen lo que se denomina casas preforeclosure en ciertos sitios web populares, pero a menudo no se venden en absoluto y es posible que nunca se vendan.

Comprar la casa de venta corta

La casa de venta corta es tal vez el tipo de venta más incomprendido, especialmente cuando la casa necesita trabajo. Si un vendedor no puede pagar un pago hipotecario, es probable que el vendedor no pueda pagar las reparaciones o arreglar la casa. No solo eso, sino que el prestamista del vendedor tiene pocos incentivos para cooperar con una venta corta a menos que el precio esté en línea con el mercado. Por lo general, los bancos no descuentan el precio que aceptarán por una casa de venta corta, incluso si la casa necesita trabajo.

Las razones de lo que podría parecerle una actitud obstinada o desorientada entre los bancos varían. El banco posiblemente podría recibir un pago mayor por la ejecución hipotecaria en comparación con la venta en descubierto. En ese caso, el valor de BPO no importará porque el inversor se mantendrá firme en una red que coincida con la red de ejecución hipotecaria. Ninguna cantidad de "explicación" al banco de la cantidad de trabajo necesaria hará que el inversor ceda.

Comprar la casa Packrat

No todas las casas sucias son una casa packrat, pero las casas packrat son las peores. Estas son las casas donde es posible que tenga que navegar a través de caminos estrechos entre pilas de pertenencias personales en toda la casa. A veces los dormitorios están tan llenos de muebles y cajas que no se puede abrir la puerta. Los packrats recogen y guardan cosas, y a veces se sienten atraídos por cosas raras como bolas de pelusa o periódicos triturados.

Combina una casa packrat con años de abandono, y podrías encontrar montones de roedores muertos, por ejemplo, o descubrir problemas de humedad que han llevado a una invasión de plagas. Si tiene suerte, alquilar un par de contenedores de basura de 30 toneladas servirá para deshacerse de los escombros. Pero los problemas subyacentes que se desarrollan podrían ser más extensos. A menudo, los precios de venta de estas casas se reducen drásticamente.

Sugerencia : Al igual que con cualquier oferta de compra, la mejor opción para un comprador es confiar en las ventas comparables y luego deducirlas del trabajo que se necesita, según las estimaciones reales de contratistas autorizados. Si ese precio ajustado se alinea con el precio de la lista, es posible que deba pagar el precio de lista para comprar una casa que necesita trabajo.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.