Soluciones para los tipos comunes de problemas de venta en corto

Pregunta: Soluciones a tipos comunes de problemas de venta en corto

Un lector pregunta: "Acabamos de poner nuestra casa a la venta como una venta corta. Ahora, mi esposa está teniendo dudas, creo, o tal vez solo está asustada. Quiere saber qué puede salir mal en una venta corta. ¿Qué tipo de problemas de venta en corto vamos a enfrentar? ¿Hay algo que pueda hacer para asegurarle que nuestro corto? ¿Qué tipo de problemas de venta en descubierto son los más comunes? "

Respuesta: Preguntar qué puede salir mal en una venta corta es un poco como preguntar de qué vas a morir. Usted sabe que morirá, pero la causa de su muerte es casi imposible de predecir: hay demasiadas enfermedades y complicaciones para elegir. Con una venta corta, sabes que tendrás problemas. La pregunta es: ¿cuántos problemas de venta en corto pueden explotar la venta en corto fuera de proporción o, más exactamente, qué se puede hacer con los problemas de venta en descubierto?

El mayor problema de venta corta

El tipo más común de problema de venta corta es cuando el vendedor no tiene dificultades. La mayoría de los vendedores saben que una venta corta significa que el hogar está bajo el agua. No puede hacer una venta corta en una casa que se venderá lo suficiente como para pagar la totalidad de la hipoteca y pagar todos los costos de venta. Cuando no hay suficiente capital para pagar el monto adeudado al banco, la casa se queda corta.

Simplemente ser corto con el banco no es razón suficiente para hacer una venta corta, en la mayoría de los casos.

Generalmente, el banco espera recibir una carta de dificultades del vendedor describiendo:

• Cómo el vendedor tuvo problemas
• Lo que el vendedor ha hecho para solucionar el problema
• ¿Por qué nada? funcionará

Si la situación de los vendedores es la misma que en el día en que el vendedor adquirió la hipoteca, es muy poco probable que el prestamista otorgue la venta en descubierto.

La mayoría de los bancos insiste en una dificultad del vendedor. Ninguna dificultad es un problema de venta corta que puede provocar el rechazo de una venta corta.

¿Solución a este problema de venta corta? O intente de nuevo después de que ocurra una dificultad u ofrezca participar en la pérdida del banco haciendo una contribución del vendedor.

Los préstamos múltiples pueden ser un problema de venta corta

Algunos bancos junior de venta corta tienen la reputación de ser difíciles. Típicamente, esos bancos pueden ir de dos maneras. O el banco rechazará la venta en descubierto o el banco la aprobará, es en blanco y negro y sus probabilidades son de aproximadamente 50/50 con ciertos bancos.

Esto no significa que cada vez que encuentre una venta corta con dos préstamos, el segundo prestamista causará problemas, porque ese no es el caso. Sin embargo, la causa del problema con el segundo prestamista es a menudo la cantidad de pago. El primer prestamista podría no querer pagar al segundo prestamista más de, digamos, $ 3,000.

Si el hogar va a la ejecución hipotecaria, es muy posible que el segundo prestamista quede anulado. Pero eso no significa que el segundo no tenga recursos, o que el segundo no se pague a través del PSA o que esté parado para recibir fondos sustanciales de rescate del gobierno.

Una solución a este problema de venta corta es presionar al segundo prestamista para que venda en descubierto o conseguir que el primer prestamista contribuya más.

Un primer prestamista puede retroceder y acordar pagar más. Si las pautas de un primer prestamista prohíben ese pago, las pautas pueden permitir, digamos, un crédito al comprador para los costos de cierre, y luego puede pagar el segundo. Pero consulte primero con el prestamista del comprador. Algunas veces, el primer prestamista le permitirá al vendedor pagar más a la segunda.

Ninguna divulgación de responsabilidad personal es un problema de venta corta

En lo que a mí respecta, la principal razón para hacer una venta corta, además de evitar el estigma y las trampas de la ejecución hipotecaria, es obtener una liberación de responsabilidad personal. Los prestatarios merecen ser liberados del préstamo, para estar seguros de que el prestamista no los perseguirá por la deficiencia después de que se cierre la transacción.

Otorgar la venta corta y liberar al vendedor de responsabilidad son dos cosas diferentes. Un banco puede aceptar hacer una venta corta y aún así se reserva el derecho de perseguir al vendedor por la cantidad impaga.

Generalmente, si una carta de venta corta no aborda específicamente el problema, el vendedor no se libera.

Algunos vendedores en California dicen que SB 458 los protege porque enmendó el Código Civil CA 580e. Los códigos civiles se pueden cambiar. Las leyes pueden revocarse o considerarse inconstitucionales. La solución es insistir en ser liberado.

El banco le dirá que no puede cambiar la verborrea, pero es el negociador quien no quiere que le molesten. Los bancos pueden y cambian la verborrea. Insiste en eso. Si su agente no puede obtenerlo para usted, contrate a un abogado de venta corta para obtener la liberación de responsabilidad.