Descuento de las hipotecas de devolución del vendedor

A veces los vendedores acuerdan hacer un préstamo para ayudar a un comprador a comprar una casa. Los vendedores que aceptan financiar todo o parte del precio de compra reciben documentos que prueban los términos y condiciones del préstamo. Los instrumentos de devolución del vendedor generalmente se registran en los registros públicos. Los reembolsos del vendedor pueden ser en forma de hipoteca, escritura fiduciaria, contrato de tierra o incluso una compra de alquiler. La mayoría de los "carry-backs" están asegurados por un pagaré.

Razones por las que los vendedores reembolsan hipotecas

Cuando las tasas de interés son altas o las pautas de crédito son más estrictas, los compradores piden a los vendedores que actúen en lugar del banco y que les financien. Si la casa es libre y clara sin ningún préstamo existente, el vendedor podría llevar todo el financiamiento o el comprador podría obtener un préstamo de tasa fija convencional por una parte del precio de compra y pedirle al vendedor que financie el saldo.

Si hay un préstamo existente asegurado en el hogar, los vendedores pueden dejar que los compradores se hagan cargo de los pagos del préstamo existente, aunque el préstamo permanecerá a nombre del vendedor. La diferencia entre el precio de venta, menos el pago inicial y el préstamo existente es el capital que el vendedor llevaría como préstamo.

Los vendedores aceptan llevar parte o la totalidad del financiamiento por varias razones, algunas de las cuales son:

• Es un mercado inmobiliario suave o descendente. El financiamiento llevado por el propietario atraerá un mayor grupo de compradores.
• Los compradores no pueden calificar para un préstamo convencional.
• El vendedor enfrenta ganancias de capital en la venta de la propiedad y puede diferir la porción que se financia.
• El financiamiento le da al vendedor una mejor tasa de rendimiento que una cuenta del mercado monetario.
• Los vendedores a veces quieren un ingreso mensual.
• La propiedad no es conforme y ningún prestamista prestará en ella.
• A menudo los vendedores pueden recibir un precio de venta más alto a cambio de ofrecer financiamiento al propietario.

Desventajas de las hipotecas remanentes del vendedor

• El comprador puede incumplir los pagos y el vendedor puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
• Después de una ejecución hipotecaria, recuperando los pagos al prestamista existente, si hay un préstamo existente, pagando los costos de cierres y las comisiones inmobiliarias, el vendedor podría no quedarse con ningún capital.
• Los vendedores que devuelven hipotecas han atado efectivo al asegurarlo en la propiedad.

Conversión de devolución del vendedor en efectivo

Hay un gran grupo de inversores privados en el mercado que regularmente compran instrumentos de devolución del vendedor. Sin embargo, no pagan valor nominal. Los inversores miran el rendimiento que recibirán durante el plazo de la inversión, y este rendimiento puede aumentar si el inversor paga menos del saldo adeudado.

Los descuentos varían en todos los ámbitos, pero los vendedores pueden esperar perder del 10 al 30 por ciento del saldo impago, según lo siguiente:

• Seasoning . Esto significa cuánto tiempo el vendedor ha estado recibiendo pagos en el financiamiento de devolución. Un vendedor que ha recibido pagos puntuales durante un período de 12 meses recibirá más efectivo que un vendedor que tenga una nueva hipoteca.
• Tasa de interés . Cuanto mayor sea la tasa de interés, menor será el descuento. Una tasa de interés más baja atraerá a los inversores que desean un mayor descuento.
• Término de hipoteca . Las hipotecas a largo plazo, como una hipoteca a 30 años, no son tan atractivas para un inversor como una hipoteca a corto plazo; por lo tanto, las hipotecas a largo plazo generalmente se venden con descuentos mayores que a corto plazo.
• Multas por pago anticipado y cargos por mora . Las hipotecas de devolución que contienen una penalización por pago anticipado y un cargo por demora también son más atractivas para los inversionistas, lo que afecta la tasa de descuento aplicada.
• Ratio de préstamo a valor . Las menores tasas de préstamo a valor reciben descuentos más favorables. Los índices más altos se consideran de mayor riesgo y los descuentos son más pronunciados.

Los inversores también consideran el tipo de seguridad, su valor de tasación, ubicación, comodidades, condiciones y solvencia crediticia, si se conoce, de los compradores.

Tarifas de venta para una hipoteca de devolución

El inversor puede solicitar al vendedor una hipoteca de devolución para recoger todos los costos asociados con la venta del pagaré y la hipoteca. Es posible que se le pida que pague los siguientes cargos:

• Política de títulos
• Comisión de depósito en garantía
• Preparación de documentos
• Evaluación
• Declaración de beneficiarios
• Transferencias de correos electrónicos
• Comisión de registro
• si alguno

Encontrar inversores para comprar hipotecas de respaldo

Hay inversores privados e inversores comerciales. Algunos están representados por agentes hipotecarios, otros no:

• Suscríbase a boletines informativos de inversión.
• Busca en Internet.
• Mire en los anuncios clasificados de su periódico local.
• Llame a agentes de bienes raíces que se ocupen de propiedades de inversión.
• Deja que tus dedos caminen en las Páginas Amarillas.
• Preguntar a amigos y familiares.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}