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El Diccionario de términos inmobiliarios de Barron define la diligencia debida en parte como "hacer un esfuerzo razonable para proporcionar información precisa y completa".
Un profesional de bienes raíces debería tomar "un esfuerzo razonable" hasta el extremo, ya que es una parte muy importante de sus servicios para el vendedor. Y, es posible que ese vendedor ni siquiera conozca la información que el corredor / agente debe reunir, pero debe recopilarse de todos modos.
Escritura, encuesta y descripción legal
Si bien en muchas áreas urbanas está anotando una propiedad con una dirección como "123 Main Street", esa no es la descripción legal de la propiedad, aunque puede ser parte de eso Existe una descripción legal de los límites y / o lotes y bloques que establecerán claramente la propiedad que está a la venta. Obtener los documentos que el Vendedor tenga, así como obtener documentos o encuestas registradas en el juzgado del condado es una parte importante del trabajo y del archivo de la lista. Algunas veces la compañía de títulos reunirá esta información por adelantado.
Hipotecas y embargos preventivos
Si bien el Vendedor debe conocer todas las hipotecas contra la propiedad, es posible que no tengan ni idea de cuál es la rentabilidad actual, y eso es importante para conocer el precio de la propiedad si hay no es mucha equidad
Es posible que no sepan sobre gravámenes, en particular gravámenes fiscales. Una persona que se mudó a otro estado sin conocer una obligación fiscal de nómina de $ 85 para un negocio anterior se sorprendió al saber que el IRS había colocado un derecho de retención sobre todas sus propiedades para el artículo de ocho años por mucho más en intereses y multas .
También puede haber gravámenes de mecánico por el trabajo realizado en la propiedad con el pago en disputa.
Restricciones y convenios
Todos los compradores tienen grandes planes para comprar su nueva casa o terreno. No es una buena situación hacer que hagan ofertas sin información completa sobre las restricciones y los convenios que rigen lo que pueden hacer con esa propiedad.
Muchas subdivisiones tienen convenios y restricciones que pueden prohibir construcciones anexas, o gobernar lo que puede ser visible en el camino de barcos u otros bienes personales. Es importante tener estos documentos actuales en el archivo para la inspección de los compradores antes de que hagan ofertas.
Servidumbres
Una servidumbre es un derecho otorgado a un no propietario para usar parte de una propiedad, como una servidumbre para que una carretera acceda a una propiedad adyacente, una práctica común en las áreas rurales. Las empresas de servicios públicos tienen una gran cantidad de servidumbres para colocar postes de servicios públicos, o líneas enterradas y tuberías de gas a lo largo de las líneas de propiedad para servir a los residentes.
Si bien las servidumbres aparecen en las encuestas, también se describen y registran en los documentos del tribunal. Un comprador puede considerar importante saber que la expansión planificada de la cubierta principal no es posible, ya que existe una servidumbre para una línea de gas en el área en la que desea construirla.
"Diligencia" es la palabra clave
Publicar una casa u otro bien inmueble no es solo ponerle precio y colocarlo en la MLS. Un profesional de bienes raíces cuidadoso querrá cada fragmento de información sobre la propiedad que puedan obtener.
Míralo de esta manera; si todo este trabajo se realiza en el frente, un comprador tendrá todo lo que necesita para tomar una decisión de oferta en sus manos mucho más rápido.
Si se responden las preguntas antes de que se formulen, no solo se trata de un enfoque profesional, sino que también le ahorrará tiempo al agente y acelerará el proceso al examinar una oferta y una compra.
Un ejemplo viene a la mente en mi propia área rural de un corredor de bolsa que no presta atención y le cuesta a su vendedor no solo una venta, sino varios miles de dólares. El único acceso a una parcela de tierra pasó a través de 50 pies de tierra de servicio forestal. Aunque el servicio forestal no mantiene el camino de tierra, siempre han requerido un permiso para usarlo para acceder a la propiedad que posee. Este corredor no se molestó en avisar a su cliente y no se molestó en obtener el permiso simple que le costó unos pocos dólares. Mientras tanto, entró en vigencia una nueva regla que requiere un estudio de impacto ambiental de la EPA antes de la emisión de un permiso, que requiere meses y algunos miles de dólares.
No hace falta decir que mi comprador caminó.
Si el sistema MLS permite adjuntar estos documentos a la lista, ya sea para su visualización pública o para el acceso del agente comprador, realmente ayuda a todos los interesados a tenerlos allí en formato PDF. El formato es importante, ya que es mejor guardarlos de forma que el 98% de las computadoras puedan acceder a ellos. Cuando ese comprador y su agente están reflexionando sobre hacer una oferta en un domingo por la tarde, es genial que no pospongan esa decisión hasta el lunes porque tienen una pregunta sobre restricciones u otra cosa que podría haber sido documentada con la lista.
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