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Un verdadero "agente" designado por un acuerdo de agencia escrito, tiene ciertos deberes adicionales legalmente requeridos y por los cuales el agente puede ser considerado responsable si se viola o no se realiza según se requiera. Para ayudarlo a recordarlos, use el acrónimo OLDCAR.
Obediencia:
Como agente de su cliente, debe obedecer sus instrucciones. Eso solo si sus instrucciones no son ilegales y están de acuerdo con el contrato.
Un ejemplo sería un trato en el que usted es el agente del vendedor. Tienes dos ofertas para comprar su propiedad y son casi idénticas en precio y contingencias. Su vendedor le indica que acepte la oferta del Agente B sin volver a recurrir a los agentes compradores para obtener más ofertas porque su vendedor "no le gusta el Agente A". Aunque puede sentir que es injusto para el Agente A y su comprador, debe obedecer las instrucciones de su vendedor.
Sin embargo, si el vendedor le indica que no considere la oferta de un agente porque el comprador es de cierta etnia, eso es ilegal. Usted no debe, ni debe, seguir esa instrucción.
Lealtad:
Como agente de su cliente, debe ser leal y mantener sus mejores intereses por delante de los de cualquier otra parte, incluido usted mismo. La cantidad de comisiones que pueda realizar, especialmente en situaciones de ofertas competidoras, no debería ser una consideración y sería desleal para su cliente.
Una situación en la que esto es preocupante es la oferta de un bono a los agentes compradores si se acepta una oferta. De ninguna manera debe el agente comprador dar preferencia a esa propiedad debido a la bonificación. Es aceptable mostrar la propiedad al comprador, pero la ética requeriría informarles sobre la bonificación.
Siempre reembolsé cualquier bonificación por comisión regular a mi comprador (legal en el estado).
Aunque la confidencialidad se analiza por separado, también es un componente de la pieza de lealtad. Revelar cualquier cosa sobre su cliente sin su consentimiento expreso no estaría de acuerdo con este requisito de lealtad.
Divulgación:
En muchos estados, la ley requiere que un agente de bienes raíces, ya sea con o sin "agencia", divulgue hechos materiales a su cliente. Los hechos importantes son aquellos que, de conocerse por el comprador o el vendedor, podrían haber causado que cambiaran sus acciones de compra o venta.
Más allá de eso, el deber fiduciario de divulgación incluiría casi cualquier conocimiento que el agente tuviera que pudiera beneficiar a su cliente en el proceso. Si trabaja para el comprador, y usted sabía que el vendedor se encontraba en una situación de estrés financiero, debe revelarlo para ayudar a su comprador en la negociación.
Confidencialidad:
Su deber fiduciario de confidencialidad significa que no revela nada que aprenda sobre su cliente, sus negocios, asuntos financieros o personales o motivaciones.Este deber sobrevive al cierre y dura para siempre. Solo una instrucción judicial para divulgar puede eximirlo de este deber.
Contabilidad:
La contabilidad de todos los documentos y fondos en la transacción es un deber fiduciario.
Informes precisos sobre el paradero de todos los dineros relacionados con la transacción y su disposición final es una responsabilidad fiduciaria.
Cuidados razonables:
Este debe ser muy cuidadoso. Las palabras "cuidado razonable" finalmente se definen completamente en muchos casos por un juez o jurado cuando ya es demasiado tarde para cambiar sus acciones. Se espera que usted, como profesional de bienes raíces con licencia, tenga un cierto nivel de conocimiento y sea capaz de aconsejar y guiar a su cliente a través del proceso sin ningún daño.
Ya sea del comprador o del vendedor, se espera que aconseje sobre precios, inspecciones, negociaciones, reparaciones y muchas otras facetas de la transacción. Si no es algo que se espera que usted sepa, se espera que asesore a su cliente sobre cómo obtener la información.
Conozca sus deberes fiduciarios como agente y repártelos con diligencia:
Tenga en cuenta que las primeras letras de los deberes enumerados deletrean OLD CAR, por lo que es más fácil de recordar.
Durante muchos años, las leyes comunes y legales han evolucionado en cuanto a las responsabilidades fiduciarias y de agencia. A medida que evoluciona la representación inmobiliaria, cada año se producen nuevos casos judiciales en muchos estados que se suman a las expectativas de nuestros clientes y tribunales.
Conozca las leyes en su estado que pertenecen a cuando usted es un "agente" y cuando no lo es. Cuando lo esté, sepa lo que se requiere de usted y cuidadosamente y con diligencia trate de actuar en consecuencia. No intente ofrecer consejos o servicios para los cuales no está calificado, pero sepa que ha habido fallos judiciales que indican que el profesional de bienes raíces debería haber sabido dónde enviar al cliente la información que necesitaban.
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