A Guía rápida de Florida Homestead Laws

Después de haber ejercido la abogacía en Maryland durante nueve años antes de mudarme a Florida en 2004, encontré que las leyes que rigen la propiedad de la propiedad de Florida son algunas de las más intrincadas que he encontrado durante toda mi carrera legal. . Los residentes de Florida no solo confunden estas leyes, sino que, lamentablemente, también lo hacen los abogados de Florida.

Dicho esto, a continuación encontrará una guía rápida de la información básica que necesita saber sobre las leyes de propiedad de Florida.

¿Cuándo se considera un hogar su propiedad de Florida?

En primer lugar, ¿cuándo se considerará que un hogar ubicado en Florida es su hogar que califica para todas las protecciones y restricciones que ofrecen las leyes de propiedad de Florida? Para calificar como su hogar en Florida, usted y su hogar deben cumplir con tres criterios:

1. Debe tener un título legal o benéfico para el hogar el 1 de enero.
2. Debe residir en el hogar como su residencia permanente.
3. Debe solicitar la exención de homestead en persona en la oficina del tasador de propiedades en el condado donde se encuentra su hogar entre el 1 de enero y el 1 de marzo del año en el que está solicitando la exención de homestead. Una vez que su propiedad recibe el estado de propiedad, este estado generalmente permanecerá en vigencia hasta que informe a la oficina del tasador de propiedad que la propiedad ya no es su propiedad en Florida. Algunos condados le enviarán una carta o tarjeta postal que le recuerda que debe informar a la oficina del tasador de la propiedad cuando una casa ya no es su hogar.

¿Cuáles son las 3 reglas que rigen la propiedad de Florida Homestead?

Suponiendo que su propiedad cumple con los tres criterios enumerados anteriormente, entonces para comprender las leyes que rigen su propiedad en Florida, necesita saber en qué contexto se está discutiendo la propiedad - en relación con:

1. Real impuestos a la propiedad;
2. Protección del acreedor; o
3. Muerte, descenso y distribución.

Homestead en relación con los impuestos inmobiliarios

Su propiedad en Florida tendrá derecho a recibir ciertas exenciones de los impuestos inmobiliarios. Consulte el sitio web del Departamento de Ingresos de la Florida para obtener una lista completa de las exenciones disponibles. Además, el tope de las evaluaciones de "Salvemos nuestras viviendas" de Florida estipula que la valuación anual de su vivienda para propósitos de impuestos a la propiedad solo puede aumentar en un 3% o en el porcentaje de cambio en el Índice de precios al consumidor del año anterior. Esto generalmente conducirá a un ahorro significativo en sus impuestos sobre bienes raíces cuanto más años tenga de propiedad de su vivienda.

Homestead en relación con la protección del acreedor

Si alguien lo demanda y obtiene un fallo en su contra, la ley de Florida estipula que el titular del fallo no puede obligarlo a vender su propiedad para cancelar la sentencia.Esta protección de los acreedores del juicio también se transferirá a ciertos herederos que heredan su propiedad después de su muerte, incluidos su cónyuge, hijos, hermanos y sobrinas y sobrinos. No obstante, cualquier juicio específico de la propiedad, como ejecuciones hipotecarias, tarifas de asociación vencidas y embargos preventivos de los contratistas prevalecerá sobre la protección de la propiedad.

Homestead en relación con la muerte, el descenso y la distribución

El tercer concepto, probablemente el más confuso, que necesita comprender con respecto a su propiedad en Florida son las restricciones que la ley de Florida impone a quienes puede, y no puede, deja tu hogar en Florida después de tu muerte. Esto dependerá de si usted estuvo casado o no en el momento de su muerte y si usted fue sobrevivido o no por hijos menores de edad.

• No sobrevivido por un cónyuge o hijos menores de edad. Consideremos primero la situación fácil: si es dueño de una residencia familiar en Florida y no le sobreviven un cónyuge o hijos menores de edad, puede abandonar el hogar a quien desee. Esto significa que puede desheredar a un niño a favor de sus otros hijos o desheredar a sus hijos a favor de un hermano o un amigo.
• Sobrevivido por un niño menor de edad. ¿Qué sucede si te sobrevive un menor de edad? Si está casado y su vivienda está titulada en conjunto con su cónyuge, entonces está bien, puede dejar su hogar protegido a su cónyuge a través de los derechos de supervivencia. Pero, ¿qué sucede si usted es un padre soltero y la propiedad está titulada en su nombre exclusivo? Luego, al menos hasta el 1 de octubre de 2010, su granja tuvo que pasar por igual a todos sus hijos y se tuvieron que establecer tutelas menores para cualquiera de sus hijos menores de 18 años al momento de su muerte. El 1 de octubre de 2010, entró en vigencia una nueva ley que permite que un padre soltero de un menor establezca un tipo especial de fideicomiso irrevocable para el beneficio del menor hasta una edad seleccionada por el padre. Esto evitará la necesidad de establecer una tutela menor y le dará al padre el control sobre cuándo y cómo el niño heredará la propiedad, pero, como se mencionó anteriormente, este tipo especial de fideicomiso debe ser irrevocable y solo debe establecerse con la asistencia de un abogado de planificación patrimonial.
• Sobrevivido por un cónyuge. ¿Qué pasa si te sobrevive un cónyuge? Entonces, al menos hasta el 1 de octubre de 2010, si no dejó su vivienda a su cónyuge directamente y sin ningún tipo de condiciones, entonces su cónyuge recibiría lo que se conoce como "patrimonio vitalicio" en el hogar y sus hijos reciba el resto en partes iguales después de que muera su cónyuge. Recibir un patrimonio vitalicio en la propiedad significa que, si bien el cónyuge supérstite tiene derecho a vivir en la propiedad durante su vida restante, también significa que el cónyuge sobreviviente debe pagar todos los impuestos a la propiedad y el seguro para mantener la residencia. Además, el cónyuge sobreviviente no puede obligar a los niños a vender la propiedad, y los niños no pueden obligar al cónyuge a vender la propiedad.Hoy existen dos formas de cumplir esta regla estricta:

1. Usted y su cónyuge pueden celebrar un acuerdo prenupcial o un acuerdo postnupcial en el que el cónyuge que no es dueño de la propiedad renuncia a todos sus derechos sobre la propiedad protegida. Esto permitirá que el propietario de la casa deje la propiedad a quien él o ella quiera.
2. A partir del 1 de octubre de 2010, el cónyuge sobreviviente que inicialmente tenga un patrimonio vitalicio en la casa puede elegir dentro de un límite de tiempo después de la muerte del cónyuge fallecido dividir la propiedad para que el cónyuge reciba la mitad y los hijos del cónyuge fallecido igualmente dividirán la otra mitad.

Como puede ver, las leyes de propiedad familiar de Florida son complicadas. Si tiene hijos menores de edad o está considerando convertir su segundo hogar en Florida en su residencia principal y permanente, entonces siéntese con un abogado de planificación patrimonial de Florida para asegurarse de haber analizado los tres aspectos de las leyes de propiedad familiar de Florida y planeado adecuadamente.

¿Está pensando en convertirse en residente de Florida?

Si todavía está pensando en convertirse en residente de Florida, consulte lo siguiente:

• Las 5 principales razones para convertirse en residente de Florida
• Cómo convertirse en residente de Florida, oficialmente