Relación préstamo a valor: cómo afecta su LTV a su hipoteca

La relación préstamo a valor (LTV) es un término financiero utilizado por los prestamistas para expresar la relación entre un préstamo y el valor del activo. La relación LTV es uno de los principales factores de riesgo que los prestamistas evalúan al calificar a los prestatarios para una hipoteca.

El riesgo de incumplimiento siempre es el verdadero impulsor de la suscripción y, en última instancia, las decisiones de aprobación de préstamos, y la probabilidad de que un prestamista absorba una pérdida aumenta a medida que disminuye el monto del capital.

Por lo tanto, a medida que aumenta la relación LTV de un préstamo, las pautas de calificación para ciertos programas hipotecarios se vuelven mucho más estrictas. Los prestamistas pueden exigir a los prestatarios de préstamos LTV altos que obtengan un seguro hipotecario privado para protegerlo del incumplimiento del comprador.

Cálculo de la relación préstamo-valor

La valoración de una propiedad generalmente la determina un tasador. Por lo general, los bancos utilizarán el menor del valor de tasación y el precio de compra.

Desglosemos algunos números primero, luego analicemos cómo estos préstamos a valores encajan en el panorama de los préstamos hipotecarios.

• Escenario de compras n.º 1: la tasación es buena (más que el precio de compra)

Precio de compra: $ 100, 000

Valor tasado: $ 110, 000

Pago inicial: $ 20, 000

Monto del préstamo : $ 80, 000

Préstamo a valor (LTV) = 80%

• Escenario de compra n. ° 2: la tasación es baja (menos que su precio de compra)

Precio de compra: $ 100, 000

Valor tasado: $ 90, 000

Pago inicial: $ 20, 000

Monto del préstamo: $ 80, 000

Préstamo a valor (LTV) = 89%

• Escenario de refinanciación n.º 1 (estándar, sin segunda hipoteca)

Valor inicial: $ 100, 000

Saldo del préstamo: $ 80, 000

Patrimonio neto: $ 20, 000

Préstamo a valor o LTV = 80%

• Escenario de refinanciación n.º 2 (gravámenes hipotecarios múltiples, incluida la 2ª hipoteca)

Valor inicial: $ 100, 000

Saldo del préstamo: $ 80, 000

Segundo saldo del préstamo : $ 10, 000

Capital: $ 10, 000

Préstamo a valor o LTV = 90%

Ya sea que esté comprando o refinanciando, el préstamo a valor de su préstamo es importante porque ayuda a determinar su tasa de hipoteca y su elegibilidad de préstamo.

Tipos de préstamos de alta tasa de interés

La relación préstamo-valor es un factor clave en su capacidad para obtener la aprobación para una hipoteca. En general, los prestamistas prefieren préstamos con bajo LTV porque los préstamos con un bajo LTV representan menos riesgo para el banco.

Dicho esto, hay una serie de programas de préstamos específicamente dirigidos a propietarios con LTV altos. Incluso hay algunos programas que ignoran por completo el préstamo a valor.

Aquí hay una breve reseña de los tipos de préstamo high-LTV más comunes.

Préstamo VA: Préstamos 100% a valor de préstamo

VA son préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Las pautas de préstamo de VA permiten un 100% de LTV, lo que significa que no se requiere un pago inicial para la mayoría de los prestatarios de VA. Siempre verifique primero con su prestamista para asegurarse de que su elegibilidad para el VA siga vigente para un financiamiento del 100%.

Las hipotecas de VA están disponibles para ciertos soldados en servicio activo, veteranos, cónyuges militares, miembros de la Reserva Seleccionada y la Guardia Nacional, cadetes militares y empleados del Departamento de Defensa.

Préstamo del USDA: Préstamo al 100% del valor del préstamo

Los préstamos del USDA son préstamos asegurados por el Departamento de Agricultura de los EE. UU. Los préstamos del USDA permiten un 100% de LTV; no se requiere un pago inicial.

Los préstamos del USDA a veces se conocen como préstamos de vivienda rural, pero algunos residentes de las comunidades más pequeñas o en las afueras de las áreas metropolitanas también pueden calificar. Consulte con su prestamista.

Hipotecas de la FHA: 96. 5% de Préstamo a Valor Agregado

Las pautas hipotecarias de la FHA requieren un pago inicial de al menos 3. 5 por ciento.

A diferencia de los préstamos de VA y USDA, los préstamos de la FHA no están limitados por su ubicación o antecedentes militares: no existen requisitos especiales de elegibilidad y NO es necesario que sea un comprador de vivienda por primera vez.

Si tiene un crédito promedio, recursos limitados o apenas está comenzando su carrera, una hipoteca de la FHA podría ser la mejor opción para usted.

Préstamos Fannie Mae y Freddie Mac: 95% de préstamo a valor (97% posible)

Los préstamos convencionales son préstamos garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac. Ambos grupos ofrecen hipotecas de compra de 97% LTV, lo que significa que deberá realizar un pago inicial del 3 por ciento para calificar.

Sin embargo, el 95% o menos de préstamo a valores es mucho más común.

En comparación con un préstamo de la FHA, se recomienda el financiamiento convencional para los propietarios con puntajes de crédito sólidos y establecidos.

Programas de refinanciamiento "sin avalúo"

Los propietarios que buscan ahorrar dinero en su hipoteca deben comprender cómo entra en juego la relación préstamo-valor. Un préstamo a valor más alto de una tasación menor a la esperada puede nukear sus ahorros rápidamente.

Dicho esto, hay múltiples programas de refinanciamiento "sin avalúo" disponibles para los propietarios seleccionados. La falta de evaluación no solo acelera el proceso de suscripción, sino que también hace que el préstamo a valor sea irrelevante para los prestatarios.

Algunos de esos programas se destacan a continuación.

FHA Streamline Refinance

FHA Streamline Refinance es un programa de refinanciamiento especial que se pone a disposición de los propietarios con hipotecas existentes de la FHA.

Las pautas oficiales para la FHA agilizan la refinanciación exigen los requisitos de tasación, lo que significa que los préstamos con LTV ilimitado están permitidos.

VA Streamline Refinance

VA Streamline Refinance es un programa especial de refinanciamiento para propietarios de viviendas con préstamos hipotecarios existentes de VA.

El nombre oficial de VA Streamline Refinance es el Préstamo de refinanciación para reducción de tasas de interés (IRRRL). De forma similar a la FHA Streamline, VA Streamline Refinance no requiere una tasación, ni requiere la verificación de ingresos, empleo o crédito para la mayoría de los prestatarios.

USDA Optimline Refinance

El USDA Streamline Refinance está disponible solo para propietarios con hipotecas existentes de USDA. Al igual que los programas simplificados de la FHA y VA, el refinanciamiento del USDA elimina la necesidad de una tasación del hogar. El programa se encuentra actualmente en fase piloto y está disponible en 19 estados.