Es el mercado inmobiliario que se desploma?

En 2017, la mayoría de los estadounidenses comenzó a preocuparse de que el mercado de bienes raíces iba a colapsar. De hecho, el 58 por ciento de los encuestados estuvo de acuerdo en que habrá una "burbuja inmobiliaria y corrección de precios" en los próximos dos años. Como resultado, el 83 por ciento de ellos cree que es un buen momento para vender.

Señales de advertencia

Hay muchas señales de que el mercado inmobiliario se dirige al territorio de las burbujas. La mayoría de los bloqueos se producen solo porque ha aparecido una burbuja de activos.

Una señal de una burbuja de activos es que los precios de las viviendas han aumentado. Los precios nacionales medios de las viviendas familiares son 32 por ciento más altos que la inflación. Eso es similar a 2005, cuando estaban sobrevalorados en un 35 por ciento.

El Housing Bellwether Barometer es un índice de constructores de viviendas y compañías hipotecarias. En 2017, se disparó como lo hizo en 2004 y 2005. Eso es según su creador, Stack Financial Management, quien lo usó para predecir la crisis financiera de 2008. Del mismo modo, el ETF de SPDR S & P Homebuilders ha subido un 400 por ciento desde marzo de 2009. Superó el aumento del S & P 500 del 270 por ciento.

El índice nacional Case-Shiller llegó a niveles récord en diciembre de 2016. Los aumentos de precios se concentran en siete áreas urbanas. Los precios de las casas en Denver y Dallas son 40 por ciento más altos que sus picos anteriores a la recesión. Los precios de Portland y Seattle son un 20 por ciento más altos, y Boston, San Francisco y Charlotte están un 10 por ciento por encima de sus picos.

Los precios de las casas en Denver, Houston, Miami y Washington, DC son al menos un 10 por ciento más altos que los niveles sostenibles, según CoreLogic.

Al mismo tiempo, la vivienda asequible se ha desplomado. En 2010, el 11 por ciento de las unidades de alquiler en todo el país eran asequibles para los hogares de bajos ingresos. Para 2016, eso había bajado a solo 4 por ciento.

La escasez es la peor en las ciudades donde los precios de las casas se han disparado. Por ejemplo, las existencias de alquileres asequibles de Colorado cayeron de 32. 4 por ciento a solo 7. 5 por ciento desde 2010.

En marzo de 2017, William Poole, miembro sénior del Instituto Cato, advirtió sobre otra crisis de las hipotecas subprime. Advirtió que el 35 por ciento de los préstamos de Fannie Mae requería un seguro hipotecario. Eso es aproximadamente el nivel en 2006. De alguna manera, estos préstamos son peores. Fannie y Freddie redujeron su definición de subprime de 660 a 620. Eso significa que los bancos ya no están llamando a los prestatarios con puntajes entre 620 y 660 de alto riesgo. Poole era el jefe del Banco de la Reserva Federal de Kansas que advirtió sobre la crisis de las hipotecas subprime en 2005.

En 2016, el 5,7 por ciento de todas las ventas de viviendas se compraron para su reventa rápida. Estas casas "flip" se renuevan y se venden en menos de un año. Attom Data Solutions informó que es el porcentaje más alto desde 2006, durante el último boom.

El colapso del mercado inmobiliario de 2008

Las personas que se vieron atrapadas en el colapso de 2008 están asustadas de que una burbuja de 2017 provoque otro colapso. Pero fue causado por fuerzas que ya no están presentes. El incumplimiento de crédito intercambia los derivados asegurados, como los valores respaldados por hipotecas. Los gerentes de fondos de cobertura crearon una gran demanda de estos valores supuestamente libres de riesgo.

Eso creó la demanda de las hipotecas que los respaldaban.

Para satisfacer esta demanda de hipotecas, los bancos y los agentes hipotecarios ofrecían préstamos hipotecarios a casi cualquier persona. Crearon la crisis de las hipotecas subprime en 2006.

Cuando muchos compradores no calificados ingresaron al mercado, la demanda se disparó. Muchas personas compraron casas como inversiones para vender a medida que los precios aumentaban. Exhibieron una exuberancia irracional, un sello distintivo de cualquier burbuja de activos.

En 2006, los constructores finalmente se encontraron con la demanda. Cuando la oferta superó a la demanda, los precios de la vivienda comenzaron a caer. Eso explotó la burbuja de los activos.

En septiembre de 2006, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que los precios de las viviendas habían caído por primera vez en 11 años. El inventario fue alto, proporcionando un suministro de 7. 5 meses. En noviembre, el Departamento de Comercio reveló que los nuevos permisos de vivienda eran un 28 por ciento más bajos que en 2005.

Pero la Reserva Federal ignoró estas advertencias. Pensó que la economía era lo suficientemente fuerte como para sacar a las viviendas de su depresión. Apuntó a un empleo fuerte, baja inflación y un mayor gasto de los consumidores. También prometió bajar las tasas de interés. Eso le daría a la economía suficiente liquidez para impulsar el crecimiento.

La Fed subestimó el tamaño y el impacto del mercado de valores respaldados por hipotecas. Los bancos habían contratado "deportistas cuantitativos" para crear estos nuevos valores. Escribieron programas de computadora que clasificaban los paquetes de hipotecas en paquetes de alto riesgo y bajo riesgo. Los paquetes de alto riesgo pagaron más, pero tenían más probabilidades de incumplimiento. Los paquetes de bajo riesgo eran más seguros, pero pagaban menos.

Estos paquetes tenían cantidades desconocidas de hipotecas subprime. A los bancos no les importaba la solvencia crediticia de los prestatarios porque revendían las hipotecas en el mercado secundario.

La bomba de relojería fue los millones de préstamos de solo interés. Esto les permitió a los prestatarios obtener pagos mensuales más bajos. Pero estas tasas hipotecarias se restablecen a un nivel más alto después de tres años. Muchos de estos propietarios no pudieron pagar la hipoteca. Luego cayeron los precios de la vivienda y no pudieron vender sus casas para obtener ganancias. Como resultado, fallaron.

Cuando los tiempos eran buenos, no importaba. Todos compraron los paquetes de alto riesgo porque dieron un mayor rendimiento. A medida que el mercado de la vivienda disminuyó, todos sabían que los productos estaban perdiendo valor. Como nadie los entendía, el valor de reventa de estos derivados no estaba claro.

Por último, muchos de los compradores de estos MBS no eran solo otros bancos. Eran inversores individuales, fondos de pensiones y fondos de cobertura. Eso extendió el riesgo en toda la economía. Los fondos de cobertura usaron estos derivados como garantía para pedir dinero prestado.Eso creó mayores rendimientos en un mercado alcista, pero magnificó el impacto de cualquier desaceleración. La Securities and Exchange Commission no regulaba los fondos de cobertura, por lo que nadie sabía cuánto estaba sucediendo.

La Fed no se dio cuenta de que se estaba gestando un colapso hasta marzo de 2007. Se dio cuenta de que las pérdidas de vivienda de los fondos de cobertura podían amenazar la economía. A lo largo del verano, los bancos se volvieron reacios a prestar el uno al otro. Temían que recibirían malos MBS a cambio. Los banqueros no sabían cuánta deuda mala tenían en sus libros. Nadie quería admitirlo. Si lo hicieran, entonces su calificación crediticia se reduciría. Entonces, el precio de sus acciones caería, y no podrían recaudar más fondos para mantenerse en el negocio. La bolsa de valores se vio durante todo el verano, cuando los observadores del mercado intentaron descubrir qué tan mal estaban las cosas.

En agosto, el crédito se había vuelto tan ajustado que la Fed prestó a los bancos $ 75 mil millones. Quería restablecer la liquidez el tiempo suficiente para que los bancos anoten sus pérdidas y vuelvan al negocio de prestar dinero. En cambio, los bancos dejaron de prestarle a casi todos.

La espiral descendente estaba en marcha. A medida que los bancos redujeron las hipotecas, los precios de la vivienda cayeron aún más. Eso hizo que más prestatarios entraran en default, lo que incrementó los préstamos incobrables en los libros de los bancos. Eso hizo que los bancos prestaran aún menos.

9 Razones por las cuales un colapso de la vivienda no es inminente

1. Existen muchas diferencias entre el mercado inmobiliario en 2005 y 2017. En 2005, los préstamos subprime totalizaron más de $ 620 mil millones y representaron el 20 por ciento del mercado hipotecario. En 2015, totalizaron $ 56 mil millones y representaron el 5 por ciento del mercado.
2. Los bancos han elevado los estándares de préstamos. Según el índice de crédito de vivienda de CoreLogic, los préstamos originados en 2016 se encontraban entre los de mayor calidad originados en los últimos 15 años. En octubre de 2009, el puntaje FICO promedio fue de 686, según Fair Isaac. En 2001, el puntaje promedio fue de 490-510.
3. Los estándares de préstamo más estrictos han marcado la diferencia en el mercado "flip". Los prestamistas solo financian el 55 por ciento del valor de la vivienda. La "aleta" tiene que venir con el resto. Durante la crisis subprime, los bancos prestaron 80 por ciento o más.
4. El número de viviendas vendidas hoy en día es un 20 por ciento inferior al máximo antes del accidente. Eso significa que solo hay un suministro de cuatro meses de casas disponibles para la venta. Como resultado, alrededor del 64 por ciento de los estadounidenses son dueños de sus propios hogares, en comparación con el 68 por ciento en 2007.
5. Las ventas de viviendas son menores porque la recesión abatió la capacidad de los jóvenes de comenzar una carrera y comprar casas. Enfrentados a un mercado de trabajo pobre, muchos promovieron su educación. Como resultado, ahora están cargados de préstamos escolares. Eso hace que sea menos probable que puedan ahorrar lo suficiente para comprar una casa. Eso mantendrá la demanda baja.
6. Los precios de las viviendas han superado los ingresos. El costo promedio de ingresos por vivienda es del 30 por ciento. En algunas áreas metropolitanas, se disparó a un 40 o 50 por ciento. Desafortunadamente, las áreas metropolitanas también son donde están los trabajos. Eso obliga a los jóvenes a pagar más por el alquiler para estar cerca de un trabajo que no paga lo suficiente para comprar una casa.El treinta y dos por ciento de las ventas de viviendas hoy van a ser compradores de vivienda por primera vez, en comparación con el 40 por ciento históricamente, dice el NAR. Típicamente, este comprador tiene 32 años, gana $ 72,000 y paga $ 182, 500 por un hogar. Una pareja de dos ingresos paga $ 208, 500, en promedio.
7. Los propietarios de viviendas no están sacando tanta equidad de sus hogares. El capital de la vivienda aumentó a $ 85 mil millones en 2006. Se derrumbó a menos de $ 10 mil millones en 2010, y permaneció allí hasta 2015. En 2017, solo había aumentado a $ 14 mil millones. Obamacare es una razón para eso. Las solicitudes de quiebra han caído un 50 por ciento desde que se aprobó la ACA. En 2010, 1. 5 millones de personas presentaron. En 2016, solo 770, 846 lo hicieron.
8. Algunas personas señalan que los precios nacionales de la vivienda han excedido su pico de 2006. Pero una vez que se ajustan por 11 años de inflación, solo están en el nivel de 2004. Entre 2012 y 2017, los precios de las viviendas aumentaron un 6,5 por ciento anual en promedio. Entre 2002 y 2006, aumentaron 7. 5 por ciento anualmente. En 2005, se dispararon un 16 por ciento.
9. Los constructores de casas se enfocan en casas de lujo. Las casas nuevas son más grandes y más caras. El tamaño promedio de una nueva casa unifamiliar es de casi 2, 700 pies cuadrados. Eso se compara con 2, 500 pies cuadrados en 2006.

Lo que podría causar un colapso

Las tasas de interés más altas han causado un colapso en el pasado. Eso es porque hacen que los préstamos sean más caros. Eso ralentiza la construcción de viviendas, disminuyendo el suministro. Pero también ralentiza los préstamos, lo que reduce la demanda. En general, un aumento de la tasa de interés lento y constante no creará una catástrofe.

Es verdad que las tasas de interés más altas precedieron al colapso de la vivienda en 2006. Pero eso se debe a los muchos prestatarios que tenían préstamos de solo interés e hipotecas de tasa ajustable. A diferencia de un préstamo convencional, las tasas de interés aumentan junto con la tasa de fondos federales. Muchos también tuvieron tasas introductorias que se reinician después de tres años. Cuando la Reserva Federal elevó las tasas al mismo tiempo que las reiniciaron, los prestatarios descubrieron que ya no podían pagar los pagos. Los precios de la vivienda cayeron al mismo tiempo, por lo que estos titulares de hipotecas no pudieron hacer los pagos o vender la casa. Es por eso que las tasas de incumplimiento eran tan altas.

La historia de la tasa de fondos federales revela que la Fed elevó las tasas demasiado rápido entre 2004 y 2006. La tasa fue de 1. 0 por ciento en junio de 2004, duplicándose a 2. 25 por ciento en diciembre. Se duplicó las tasas de nuevo, a 4. 25 por ciento, en diciembre de 2005. Seis meses más tarde, la tasa fue de 5. 25 por ciento.

La Fed elevó las tasas a un ritmo mucho más lento desde 2015. Lo elevó a 0. 5 por ciento en diciembre de 2015. Lo elevó 1/4 punto para el final de 2016 y a 1. 25 por ciento para junio de 2017.

El mercado de bienes raíces podría colapsar si los bancos y los fondos de cobertura volvieran a invertir en productos financieros riesgosos. Estos derivados fueron una de las principales causas de la crisis financiera. Los bancos dividieron las hipotecas y las revendieron en valores respaldados por hipotecas. Estos valores eran un negocio más grande que las hipotecas mismas. Es por eso que los bancos vendieron hipotecas a casi cualquier persona. Los necesitaban para respaldar los derivados.Los cortaron para que las malas hipotecas se ocultaran en paquetes con buenas. Luego, cuando los prestatarios incumplieron, se sospechó que todos los derivados eran malos. Es por eso que causó la desaparición de Bear Stearns y Lehman Brothers.

El plan de reforma tributaria de Trump podría desencadenar una caída en los precios que podría llevar a un colapso. El Congreso sugirió eliminar la deducción por las tasas de interés hipotecarias. Esa deducción asciende a $ 71 mil millones. Actúa como un subsidio federal para el mercado de la vivienda. La desgravación fiscal ayuda a los propietarios de viviendas a tener un patrimonio neto promedio de $ 195, 400. Eso es mucho más que el valor neto promedio de $ 5, 400 de los inquilinos. Incluso si el plan impositivo mantiene la deducción, el plan impositivo elimina gran parte del incentivo. El plan de Trump elevó la deducción estándar. Como resultado, los estadounidenses ya no detallarían. Cuando eso sucede, no podían aprovechar la deducción de intereses hipotecarios. La industria de bienes raíces se opone al plan de impuestos.

El mercado podría colapsar si la curva de rendimiento en los pagarés del Tesoro de EE. UU. Se invirtiera. Es entonces cuando las tasas de interés para los bonos del Tesoro a corto plazo se vuelven más altos que los rendimientos a largo plazo. Los rendimientos normales a corto plazo son más bajos porque los inversores no requieren un alto rendimiento para invertir durante menos de un año. Cuando eso se invierte, significa que los inversores piensan que el corto plazo es más riesgoso que a largo plazo. Eso hace estragos en el mercado hipotecario y señala una recesión. La curva de rendimiento se invirtió antes de las recesiones de 2008, 2000, 1991 y 1981.

¿Caerán los precios de la vivienda?

En la última burbuja de la vivienda, los constructores de viviendas presentaron los permisos para una nueva construcción. Eso fue menos de 1 millón en 1990 durante la recesión. Aumentó gradualmente a lo largo de la década de 1990, superando el millón en 1998. Se mantuvo en ese nivel hasta 2002, cuando superó los 1,5 millones. Llegó a un nuevo récord de 2 millones en 2004 y 2005. En 2006, los precios de la vivienda comenzaron a caer. Los constructores de casas buscaron más de 1. 5 millones de permisos. Eso bajó a menos de 1 millón en 2007. Para 2009, se había reducido a 500, 000.

Se han recuperado gradualmente a 1. 3 millones en 2017. Se espera que desciendan a 1. 1 millón. para 2020.

¿Cuándo se volverá a estancar el mercado inmobiliario?

El próximo colapso del mercado ocurrirá en 2026, según el profesor Teo Nicholas de la Escuela de Extensión de Harvard. Él basa eso en un estudio del economista Homer Hoyt. Los auges y caídas inmobiliarios han seguido un ciclo de 18 años desde 1800. Las únicas excepciones fueron la Segunda Guerra Mundial y la estanflación.

Nicholas dice que el mercado inmobiliario 2017 todavía está en la fase de expansión. La siguiente fase, el exceso de oferta, no ocurrirá hasta que las tasas de alquiler de viviendas comiencen a aumentar. Si eso ocurre mientras la Fed aumenta las tasas de interés, podría causar un colapso.

Cómo protegerse de una caída

Si se encuentra entre la mayoría de los estadounidenses que están preocupados, hay siete cosas que puede hacer para protegerse de un colapso inmobiliario.

1. Compre una casa para vivir, no para voltear. Dos tercios de las casas perdidas en la crisis financiera fueron segundo y tercer hogar.Cuando el precio de venta cayó por debajo de la hipoteca, los propietarios se alejaron. Conservaron sus hogares, pero perdieron sus inversiones.
2. Obtenga una hipoteca de tasa fija. A medida que aumenten las tasas hipotecarias, su pago seguirá siendo el mismo. Si esto significa que solo puede pagar una casa más pequeña, que así sea. Eso es mejor que arriesgarse y perderlo más adelante.
3. Si obtiene una hipoteca de tasa variable, descubra cuál será la tasa de interés cuando se restablezca. Calcule el pago mensual y asegúrese de poder pagarlo con sus ingresos actuales. Tome la diferencia entre ese pago futuro y lo que está pagando hoy con la tasa de interés más baja y guárdelo. De esa forma tendrá los fondos para pagar su hipoteca si su ingreso cae.
4. Compre la peor casa en la mejor zona que pueda pagar. Asegúrese de que el área tenga buenas escuelas, incluso si no planea tener hijos usted mismo. Los compradores potenciales lo harán. Siempre puedes mejorar la casa a lo largo de los años si tus ingresos lo permiten. Los buenos barrios no sufrirán tanto en la próxima recesión como las áreas más pobres. También se recuperarán más rápido.
5. Asegúrate de que tu casa tenga al menos tres dormitorios. Eso atraerá a las familias si necesita revender.
6. La mejor manera de protegerse es con una cartera bien diversificada de activos. Diversificación significa una combinación equilibrada de acciones, bonos, productos básicos y capital en su hogar. La mayoría de los planificadores financieros no incluyen el valor acumulado de la vivienda como activo, pero deberían hacerlo. Es el mayor activo que posee la mayoría de las personas.
7. Para limitar el daño de un colapso inmobiliario, compre la casa más pequeña en la que pueda vivir razonablemente. Trate de pagar su hipoteca antes de tiempo, para que no pierda su hogar en una recesión. Aumente sus inversiones en acciones, bonos y productos básicos para que igualen o superen el valor de su vivienda. Si hay una burbuja de activos en la vivienda, no sucumba a la tentación de refinanciar y sacar el capital. En su lugar, revise su asignación de activos para asegurarse de que aún esté equilibrada.